 Исследования рынков |
|  | |
|
| Реклама |
| | |
|
|
| Полезные разделы |
| | |
|
| Исследования по отраслям |
| |  |  | Вся аналитика |
| |  | |  | - 2257 исслед. |
| | | | | - 1919 исслед. |
| | | | | - 1396 исслед. |
| | | | | - 1230 исслед. |
| | | | | - 1163 исслед. |
| | | | | - 1037 исслед. |
| | | | | - 974 исслед. |
| | | | | - 964 исслед. |
| | | | | - 783 исслед. |
| | | | | - 760 исслед. |
| | | | | - 702 исслед. |
| | | | | - 566 исслед. |
| | | | | - 510 исслед. |
| | | | | - 504 исслед. |
| | | | | - 471 исслед. |
| | | | | - 364 исслед. |
| | | | | - 345 исслед. |
| | | | | - 236 исслед. |
| | | | | - 229 исслед. |
| | | | | - 224 исслед. |
| | | | | - 206 исслед. |
| | | | | - 178 исслед. |
| | | | | - 178 исслед. |
| | | | | - 171 исслед. |
| | | | | - 130 исслед. |
| | | | | - 126 исслед. |
| | | | | - 108 исслед. |
| | | | | - 78 исслед. |
| | | | | - 77 исслед. |
| | | | | - 65 исслед. |
| | | | | - 54 исслед. |
| | | | | - 51 исслед. |
| | | | | - 33 исслед. |
| | | | | - 32 исслед. |
| | | | | - 27 исслед. |
| | | | | - 23 исслед. |
| | | | | - 2 исслед. |
| | | | | - 1 исслед. |
| | |
|
|
|
| |
|
|  Инфотека |
Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.
В данном разделе представлена познавательная, техническая, научная, нормативная, законодательная и прочая полезная информация по следующим отраслям: строительство, строительные и отделочные материалы, недвижимость, электротехника, мебель, инвестиции, соцкультбыт, страхование, финансы и кредит. Каталог имеет удобную систему поиска и подробный рубрикатор предназначенный для использования в повседневной и профессиональной деятельности. Пресс релизы, статьи, обзоры, СНИПЫ, ГОСТЫ, законодательные и нормативные акты позволят Вам всегда иметь под рукой необходимую и нужную информацию.
Обращаем Ваше внимание на платную информацию,
которая была получена на основе постоянно проводимых исследований рынка строительства недвижимости и других отраслей промышленности и бизнеса –
Маркетинговые исследования и Бизнес планы.
| |
|
|
|
|
 |  | Немосквичи на московском рынке недвижимости
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация: ,
 два ли не важнейшей причиной недавнего роста цен на недвижимость столичные чиновники называют «интерес со стороны иногородних». Доля последних среди покупателей московского жилья якобы составляет более 60–70%. Изучив документы одного из недостроенных объектов, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что с удивлением обнаружил среди пострадавших дольщиков всего «нескольких москвичей».
Строго говоря, не существует ни одного документа, юридически определяющего понятие «москвич» («петербуржец», «костромич» и т. п.), равно как и его синоним «коренной житель».
Не вдаваясь в суть социологических и культурологических теорий, скажем, что практического значения упомянутые выше «звания» в Москве не имеют. Попробуйте ответить на вопрос, на какую помощь столичных властей вправе рассчитывать некий москвич в трех (пяти, десяти) поколениях, который, скажем, лет 20 назад уехал в Одессу, а теперь решил вернуться. Комментарии излишни. Зато в целом ряде документов говорится о преференциях гражданам, зарегистрированным по постоянному месту жительства в Москве «в течение десяти и более лет». Как в анекдоте: «Ставьте меня на учет! Я уже десять лет, как коренной москвич».
Мистер Твистер из Усть-Уя
Куда смешнее карикатурный образ иногороднего богача, который приезжает в Москву с чемоданом долларов и уводит квартиру из-под носа москвича в стоптанных ботинках. Разумеется, есть и такие. Но в подавляющем большинстве случаев недвижимость эконом- и бизнес-класса покупают жители регионов, которые живут и работают в столице годами, прежде чем карьерный рост позволяет им обзавестись квартирой.
Между прочим, все это время они пополняют городской бюджет и обеспечивают безбедное существование сотням тысяч владельцев съемного жилья — москвичам по рождению. И это лишь небольшая часть иногородних россиян, пытающих счастья в столице. Большинство в конце концов возвращаются домой. Или едут дальше.
Поступающие ежегодно в продажу около 25 тыс. новых квартир — величина слишком малая и относительно общего числа предложений на рынке недвижимости, и по сравнению с численностью населения столицы. Похоже, стремление максимально затруднить приобретение жилья в новостройках тем, кто прописан в столице менее десяти лет, становится главным социальным коньком властей. Но даже если версия столичных чиновников о соотношении «коренных» и «приезжих» как 1:2 верна, мы получим, что число москвичей, которым хватило бы новостроек после «устранения» иногородних, увеличилось бы только на десятые доли процента.
Кстати, сейчас многие крупные компании, зарегистрированные и платящие налоги в столице, решают жилищные проблемы сотрудников на корпоративном уровне. Хотелось бы посмотреть, каким образом столичные власти помешают им в этом.
Остается задуматься о социальном эффекте этих мер. Ведь на столичный рынок поступает все больше жилья бизнес- и премиум-класса в ущерб «эконому». Главный вопрос в том, сколько в действительности иногородних покупает квартиры в Москве, какое именно жилье и зачем.
Предпочтения без изысков
Причин для покупки квартиры в столице много. По данным руководителя аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости» Алексея Кудрявцева, покупают квартиру для себя в качестве основного жилья 79% москвичей и 62% регионалов. 12% москвичей и вдвое больше приезжих приобретают квартиры для детей, резонно решив, что завтра они будут стоить дороже. Инвестируют в недвижимость всего 6% москвичей и 10% иногородних. Некие «другие цели» преследуют 3% первых и 5% вторых.
Вряд ли приведенные сведения свидетельствуют о том, что чадолюбие у провинциалов развито вдвое сильнее, чем у москвичей. Рассказ о подрастающем отпрыске — хорошая возможность дать понять, что ты не спекулянт, если покупатель почему-то стесняется инвестиционной деятельности. С другой стороны, квартиры в столице покупают люди небедные, их дети поступают преимущественно в столичные вузы. Родители любят вспоминать счастливые годы в студенческом общежитии, но детям желают иной доли.
В конце концов все, что куплено «про запас», при определенных условиях легко превращается в инвестицию, и наоборот. Хотя в принципе покупка «про запас» для любого рынка — явление ненормальное. Оно еще больше подхлестывает цены, заставляет их работать на себя.
С учетом подмосковного рынка предпочтения столичных и иногородних покупателей, по данным специалистов «МИАН–агентства недвижимости», распределяются следующим образом. Объекты первичного рынка выбирают только 16% москвичей и 31% регионалов. Вторичное жилье покупают 61% москвичей и только 48% регионалов, а загородный дом — 23 и 21%. Абсолютные цифры и соотношение москвичей и приезжих в исследовании не приводятся, тем не менее возникает ряд вопросов.
Далась им эта «первичка»
Почему регионалы предпочитают новостройки? В том, что касается элитной недвижимости, интересно мнение управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева: «Иногородние покупатели, а это в основном жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, Тюменской области, Владивостока, одним из наиболее важных факторов при выборе квартиры считают видовые характеристики. В отличие от московских покупателей для них важно центральное расположение будущего жилья, а при наличии соответствующих средств они с удовольствием рассмотрят варианты с видом на Кремль в пентхаусе, расположенном на набережной Москвы-реки.
Для московского покупателя важную роль играет привычка жить в том или ином районе Москвы. Если перед обеспеченным москвичом, живущим в хорошем районе, встает вопрос о покупке новой квартиры, то многим совсем необязательно приобретать квартиру в центре: качественное жилье высокого уровня реально найти и по соседству. Дело тут совсем не в ограниченности отведенных средств, а в элементарном консерватизме».
Но как быть с остальными сегментами? Казалось бы, иногороднему, работающему в столице, больше подошло бы вторичное жилье, в которое можно переехать сразу и без проблем, особенно на фоне кризиса с обманутыми дольщиками. Если же речь идет об инвестициях, то держать руку на пульсе «своей» новостройки и московского рынка в целом, находясь при этом в Перми или Екатеринбурге, довольно затруднительно. Гораздо проще и спокойнее инвестировать в родном городе, благо цены активно росли везде. Объяснение очевидно: многие из «регионалов», приобретающие квартиры в Москве, — жители Подмосковья.
Но почему непременно новостройка? Ответить на этот вопрос помогает К. Ковалев: «Переезжая в Москву, иногородние граждане рассчитывают вложить свои деньги так, чтобы полностью оправдать свои впечатления о столице. Немаловажное значение имеет современность здания. Большинство приезжих выбирают квартиры на первичном рынке, не испытывая ностальгии ни по старым улочкам города, ни по сохранившимся домам с архитектурой XIX века. Районы Остоженки и Пречистенки привлекают их больше своей популярностью и престижем, нежели комфортом квартир или удобством расположения».
Несколько человек, примерно 70%
Так сколько же этих «регионалов», с жителями Подмосковья и без них? Ответ на этот вопрос дает маркетолог-аналитик исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Алексей Кобяков. Последнее исследование не затрагивает рынка элитных новостроек, но это не снижает его ценности. Согласно данным А. Кобякова, на долю жителей Москвы приходится 61,12% первичных сделок, на жителей Подмосковья — 15,72%, других регионов РФ — 21,19% и 1,97% — на граждан ближнего и дальнего зарубежья (1,62 и 0,35% соответственно). И это, внимание, данные по Москве и ближнему Подмосковью.
В столице же картина выглядит еще более контрастной: «Данные (по 6389 сделкам) о месте постоянной регистрации лиц, купивших квартиры в компании «МИЭЛЬ», свидетельствуют, что в Москве приобретают квартиры 67,9% москвичей, 11,6% — жителей Московской области, 18,9% — жителей остальных регионов РФ (в том числе 0,9% — петербуржцы). На долю жителей ближнего и дальнего зарубежья приходится порядка 1,5%».
В то же время в Московской области наибольший объем реализованных через компанию квартир (2763 сделки) приходится на москвичей — 45,5%. Только четверть — 25,2% объектов — приобрели жители самой Московской области, 26,4% — приезжие из остальных регионов РФ. На долю покупателей из ближнего и дальнего зарубежья приходится порядка 3,1%.
Не менее интересны данные по двум крупным столичным жилым комплексам и двум микрорайонам в подмосковных городах, в которых «МИЭЛЬ» выступала в качестве управляющей компании по продажам (см. таблицу). Москвичи не только составляют 2/3 покупателей квартир двух столичных объектов. Доля столичных жителей, купивших квартиры в новостройках Реутова и Балашихи, больше, чем совокупный процент иногородних, которые приобрели жилплощадь в новостройках «Гранд-Парка» или Волжского.
Что мое, то мое, а что ваше — еще посмотрим
Из таблицы следует, что и жители регионов охотнее селятся в Подмосковье, чем в Москве.
«Иногородние покупатели точно так же делятся на бедных и богатых, и выбор у них соответствующий, — говорит генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость» Петр Машаров. — Разница $500–1 тыс. за 1 кв. м заставляет их отдать предпочтение ближнему Подмосковью, там конкуренция среди застройщиков пока более высокая, поэтому можно приобрести квартиру в качественном доме по очень хорошей цене. Также надо заметить, что иногородние покупатели менее придирчивы, чем москвичи. Если не брать топ-менеджмент крупных региональных компаний, то в основном приезжие приобретают квартиры эконом-класса, причем для проживания, а не в инвестиционных целях. В отличие от москвичей они менее требовательны и к таким критериям, как престижность района, соседство муниципальных домов, комфорт, охрана и т. д. Главное — приобрести квартиру и въехать, а там уж будь что будет».
Добавим, что не только провинциалы горячо любят Москву, но и москвичи не менее горячо любят провинцию. От 30 до 55% покупателей жилой недвижимости в городах и поселках черноморских курортов сегодня составляют москвичи. Пристальное внимание проявляют они к городам и природным зонам Золотого кольца России.
Методика, по которой В. Ресин высчитывал иногородних среди пострадавших дольщиков, неизвестна. Вероятно, он применил к покупателям ценз оседлости в десять лет, необходимый для постановки на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий. Возможно, главе столичного стройкомплекса попался какой-то особенный, «земляческий» объект. Но что произойдет, если столичным властям все-таки удастся воздвигнуть какие-то непроходимые рогатки на пути иногородних к столичной «первичке»?
«Добавка» москвичам (7–8 тыс. новых квартир) будет съедена мгновенно и бесследно. Не стоит забывать, что стоимость аналогичного жилья на вторичном рынке на 15–20% выше: сказываются все плюсы — гарантия от недостроя, правильно оформленные документы, лучшие условия ипотечного кредита, благоустройство квартиры, дома, района. Трудно представить, что еще должно случиться с новостройками, чтобы покупатель предпочел «вторичку», которая станет дороже «первички», скажем, на 25–30%.
Рынок не допустит такого перекоса. «Первичка» дешевле не станет. Просто произойдет перераспределение спроса москвичей из «вторички» в «первичку». Мизерное уменьшение цен на квартиры в новостройках тут же сравняют «колеблющиеся» москвичи, до того нацеленные на «вторичку» или квартиры в Подмосковье.
Если, конечно, снижение хотя бы наметится. Любые попытки популистского администрирования в противоречии с законами рынка (и страны) еще до первого заседания суда приводят к тому, что возникает множество обходных схем и посреднических контор, часто под патронажем самих «запретителей». В свою очередь это способствует даже не возврату прежних цен, а их новому росту.
Николай Андреев
Генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость»:
— По нашим данным, число иногородних покупателей составляет не более 25–30%.
В настоящее время большинство покупателей приобретают жилье для проживания. Инвестиционные сделки практически исчезли с рынка недвижимости. Покупатели перестали вкладывать деньги в недвижимость с целью перепродажи. На сегодняшний день это просто невыгодно. Если в январе вы купили однокомнатную квартиру за $150 тыс., то в настоящий момент она стоит в лучшем случае $140 тыс. Квартиру иногородние покупатели выбирают в зависимости от суммы, которой располагают, но в отличие от московских семей для них близость метро при выборе квартиры имеет значение.
Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
— Согласно статистике, собранной специалистами «Квартала» по новым объектам, которые начали продаваться весной 2006 года, доля иногородних покупателей составляет не более 10% общего числа покупателей. Стоит отметить, что приобретают квартиры люди со всей России, не только из топливно-сырьевых регионов.
Иногородних покупателей московской недвижимости условно можно разделить на следующие группы.
- Люди, приобретающие недвижимость в столице для постоянного проживания в связи со сменой работы. Это в основном характерно для высококлассных специалистов как из регионов, так и из иностранных государств, которые были приглашены московскими компаниями.
- Предприниматели, которым приходится часто бывать в столице. Приобретение так называемой «гостевой» квартиры в элитном доме или доме бизнес-класса для них экономически более оправдано, чем проживание в дорогих отелях.
- Родители, покупающие жилье для своих детей, которые получают высшее образование в Москве. Особенно характерна эта ситуация для Западного административного округа, поскольку в этом районе расположено большое количество престижных образовательных учреждений, в том числе МГУ, МГИМО, РУДН, МЭСИ, Институт нефти и газа им. И. М. Губкина и др. Приобретение квартиры в этом районе — оптимальное решение жилищной проблемы для их ребенка.
- Приобретение квартиры в инвестиционных целях. К сожалению, мы не обладаем данными о количестве инвестиционных покупок из регионов. Но в целом в новых домах ОАО «Квартал» доля инвестиционных квартир составляет 14%.
Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании «Century 21 Запад»:
— Причинами мощного роста цен на недвижимость в Москве, происшедшего за последние полтора года, являются чисто экономические факторы, а именно возросшая покупательская способность населения, связанная с ростом экономики страны в целом. «Интерес со стороны иногородних», так сильно рекламируемый московскими чиновниками, является правдой лишь отчасти, так как интерес действительно есть, а возможностей воплотить его в жизнь немного.
Типичными объектами недвижимости, приобретаемыми иногородними (постоянно проживающими за пределами Москвы и Московской области), являются новостройки эконом- или бизнес-класса в столице и городах ближнего Подмосковья: Королеве, Домодедове и т. п. По сути своей данные приобретения являются инвестиционными вложениями с расчетом на рост стоимости объекта по мере завершения строительства. Затем такая квартира сдается в аренду до момента переезда собственников в Московский регион, что чаще всего происходит ближе к пенсионному возрасту. Доля немосквичей среди покупателей подобных объектов составляет 25–30%. Что касается вторичного рынка, то доля иногородних на нем не превышает 15%, поскольку абсолютное большинство в данном сегменте составляют альтернативные сделки.
Особняком на столичном рынке стоят иностранные покупатели, которые приобретают жилье преимущественно для собственного проживания. Но и среди иностранных покупателей московская недвижимость начинает восприниматься как инвестиционный инструмент. Получив опыт проживания в арендуемых квартирах, они осознают достаточно высокую рентабельность данного бизнеса и приобретают квартиры для сдачи другим экспатам.
Типичными объектами такого рода являются квартиры большой площади в исторических районах — как в старых зданиях, так и в новых домах высокого уровня. При этом иностранцы, работая в крупных компаниях и получая «белую» зарплату, зачастую привлекают кредитные средства под залог приобретаемого жилья.
Источник информации:
| |
|  |  |
|
|
|
| Информация по близким тематикам - Недвижимость (здания, сооружения, квартиры, земля) |
| Маркетинговые исследования | | Новости рынков | | Инвестиции |
|
| |
| |
|
| | | | |
| Форум | | Новости Фирм | | Статьи и обзоры |
|
| |
| |
|
| | | | |
| | Спецпредложения |
| | |
|
| Реклама |
| | |
|
|
| Популярные исследования |
| | |
|
| Популярные новости |
| | |
|
| |
|
|
