Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

Обзор типов сделок на рынке недвижимости в 2012 году

Актуально Обратите внимание! Рекомендуем Добавить свою строительную продукцию в каталог строительного портала Обсуждение Инвестиционных проектов и их соискателей Инвестиционные проекты в строительстве Последние бизнес планы рынка недвижимости на строительном портале Restko.Ru. Рубрикатор инфотеки строительства и недвижимости Услуги частных мастеров в отделке и ремонте Эксклюзивная информация в области недвижимости Инвестиции в интернет проекты Удаленная работа - Менеджер по продаже интернет рекламы Требуется - Программист интернет проектов

             По данным экспертов юридической компании <<Альянс/ Тесситоре, Кузнецов итПетрова>>, число сделок на рынке недвижимости с привлечением некредитного финансирования выросло по сравнению с 2011 годом в 6 раз, самыми дорогими сделками по-прежнему остаются сделки с привлечением кредитных средств, здесь же сохраняется самый большой процент отказа от сделок.***

             Сделки с привлеченным некредитным финансированием стали новым веянием на рынке. В этом году в практике юридической компании <<Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова>> эти сделки были связаны исключительно с объектами производственного назначения, которые выкупал их арендатор у текущего собственника. При этом общий объем всех сделок в этом сегменте, проведенных посредством <<АТКП>>, составил порядка 70.000.000 долларов. Главное отличие подобных сделок в том, что привлекаемые инвесторы хотя и могут находиться в партнерских отношениях с главным инициатором сделки, предоставляют необходимые средства в качестве акционерного капитала, но делают это с гарантиями выхода из проекта по достижению определенного горизонта

             Интересно то, что эти сделки требовали большого участия юристов не столько в связи с оформлением самой сделки по купле-продаже объекта, которая протекала, как правило, на общем доверительном фоне, сколько структурирования и работы над оформлением соответствующих договоренностей между лицами, выступающими на стороне покупателя. Классическая схема таких сделок примерно такова: действующий арендатор, совместно с привлеченными инвесторами создает совместное предприятие, которое и должно выкупить объект у его текущего собственника, заключает с привлеченными инвесторами соглашение акционеров, оговаривающее существенные моменты, вытекающие из факта владения приобретаемой на эти СП недвижимостью (как правило, в нем делаются оговорки о распределении доходов в пользу привлеченных инвесторов не меньшее определенного уровня), а также опционные соглашения, по которым инвесторы либо обязуются продать, либо получают право обязать арендатора купить у них акции СП на определенных условиях и при определенных обстоятельствах.

             Рост этих сделок шел за счет (а может даже и на фоне) сокращения сделок, финансируемых целиком и полностью из собственных средств. Однако, с учетом специфики сделок, осуществленных с привлечением некредитного финансирования, мы можем сказать, что эти сделки просто, с одной стороны,являются отложенными, и, с другой стороны, приобретают иное качество (т.е. становятся сделками исключительно по поводу акций).

             *Однако самыми дорогими обслуживаемыми сделками (по сумме самой сделки) продолжают оставаться сделки с привлеченным кредитным финансированием. В <<АТКП>> такие сделки занимают порядка 45% от общего объема. В 2012 году их общая цена составила порядка 230.000.000 долларов. *

             <<Очевидно, что уходящий 2012 год был очень тяжелым для тех, кто пытался привлечь кредиты для приобретения недвижимости: требования банков довольно сильно выросли, как в отношении коэффициента участия собственных средств в сделке, так и к качеству приобретаемой недвижимости. Потенциальным заемщикам необходимо было демонстрировать все с большей тщательностью и обоснованностью источники возврата кредита. Предоставление гарантий в виде залога приобретаемой недвижимости по-прежнему остается одним из главных условий предоставления банковского финансирования, но уже не единственно главным>>, - объясняет Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы <<Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова>>.

             Как результат, сделки по приобретению недвижимости с привлеченным кредитным финансированием потребовали в этом году особенно больших трудозатрат, что проявлялось как в увеличившемся количестве различных специалистов, работавших над проверкой и анализом приобретаемых объектов, так и в количестве времени, которое было потрачено каждым из них на сделку. Итог: сделки с привлеченным кредитным финансированием становятся все дороже - гонорары, выставленные за такие сделки росли на протяжении всего года.

             Самое интересное то, что сделки по приобретению недвижимости с привлеченным кредитным финансированием, стали не только самыми дорогими. Среди них и самый большой процент отказов от сделок. Иными словами, именно по этой категории сделок клиенты чаще всего останавливали работы на стадиях анализа или структурирования, т.е. тогда, когда либо проведенный Due Diligence, либо структура самой сделки вскрывали аспекты, связанные с историей или действительным положением объекта отрицательно отражавшимися на его оценке банком (что вело либо к увеличению ставки финансирования, либо предъявлению требования о дополнительном обеспечении) или покупателем. Так, *на каждые 15 сделок может приходиться до 10 сделок, по которым работа велась, но была приостановлена. *

             Самая распространенная причина отказов от приобретения - сложно структурированная схема владения объектами, практикуемая достаточно часто в торговой недвижимости и чуть реже в офисной. Здесь мы должны подчеркнуть то, что под этим мы понимаем ситуацию, когда объект формально передается его собственником несколькими, формально не аффилированным с собственником, лицам, которые в последующем уже пересдают объект в субаренду, от которой, по соответствующей цепочке, и поступает доход. Естественно, что если цель приобрести недвижимость с использованием кредита, банку необходимо будет показать и доход от нее, а объяснение банку непрозрачной схемы получения этого самого дохода, существующей до момента сделки не прибавляет банкирам оптимизма. Такие объекты могли бы быть проданы вместе со всей <<нагрузкой>> в виде аффилированных лиц - формальных арендаторов и, соответственно, субарендодателей. Однако это редко вдохновляет покупателей, которые понимают всю непрозрачность схемы, головную боль, которую потребует ликвидация схемы, и требуют в связи с этим большие дисконты. Как итог такие сделки совершались только между лицами или с привлечением банков, которые имели уже длительные и достаточно доверительные отношения до описываемой транзакции.

             Что же касается собственно сделок, совершенных за счет собственных средств, то их большая часть пришлась на земельные участки под последующую застройку. Сделки, осуществляемые за собственный счет, носят все более и более исключительный характер. В нашем случае все сделки осуществлялись на фоне конфликтов бывших партнеров и являлись скорее частью операций раздела бизнеса, чем сделками, преследующими цели развития новых проектов в недвижимости.

Источник информации: Рестко Холдинг