 | Самые распространенные проблемы при покупке загородной недвижимости
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация:
Приобретение загородной недвижимости – ответственный и долгожданный шаг
для каждого покупателя, и не важно, сколько времени потребовалось для
накопления денежных средств и принятия такого решения, нежелательные
последствия могут ожидать покупателей, как на этапе исполнения договора,
так и на этапе использования приобретенной недвижимости. О том, какие
негативные последствия на практике чаще всего поджидают будущих
собственников загородной недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов,
член Адвокатской палаты г. Москвы.
Проблема № 1 – дом так и не достроен
По мнению адвоката, в отношениях с застройщиками, как
многоквартирных домов, так и объектов загородной недвижимости, самой
острой и нежелательной, а соответственно, опасной является проблема
приостановления строительства на неопределенный срок или навсегда. Любые
другие проблемы решаются с наименьшими денежными, временными, иными
затратами, чем проблема недостроя при полном денежном финансировании
строительства со стороны покупателя (дольщика). Приведенная проблема
имеет два очень нежелательных аспекта, а именно, если объект перестал
строиться, то скорее всего Застройщик финансово несостоятелен –
юридический или фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом
не сможет, и денежные средства вам не вернет.
Второе, если дом не достроен, то и документы, подтверждающие создание и
наличие оплаченного вами объекта, не подготовлены и не оформлены, т.е.
отсутствуют, что является препятствием покупателю-дольщику оформить
недострой в свою собственность для завершения строительства за
собственные дополнительные расходы (стоит оговориться, что при грамотном
подходе это сделать все же можно в судебном порядке, однако процедура
очень сложная и малоизвестная широкому кругу лиц).
Проблема № 2 – дом достроен, но передан с существенными недостатками
По сравнению с первой проблемой, данные неприятности, можно сказать,
практически не ощутимы, т.к. объект все же достроен и получен
покупателем. Однако и здесь не все так просто, почему? Если дом имеет
дефекты, и строительная компания не разорилась и продолжает свою
деятельность, а дефекты не являются чересчур значительными, и их
устранение, в принципе, возможно, то покупателю необходимо привлечь
независимую строительно-техническую экспертизу, получить отчет об
имеющихся недостатках с определением стоимости по их устранению, и
обратиться в суд. Намного хуже обстоит дело, когда дефекты являются
неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм и правил,
например, неправильно залит фундамент. И вдобавок к наличию неустранимых
дефектов еще и строительная компания, что возвела вам данный дом,
обанкротилась или перестала существовать за период строительства.
Что в результате получает покупатель – дом использовать невозможно в
связи с неустранимыми строительными недостатками и дефектами, а
потребовать возврата денежных средств не с кого, в связи с закрытием
строительной компании или ее финансовой несостоятельности.
Проблема № 3 – существенно изменились потребительские характеристики оплаченной недвижимости
«Потребительские характеристики могут быть связаны как непосредственно с
площадью, этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом
расположения. В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным
образом изменялся проект дома, и покупатель отказывался от предлагаемого
варианта, который не соответствовал первоначальному проекту и его
мечтам, что имели место при первичном заключении договора и оплате, -
говорит адвокат. - Что касается изменений месторазмещения
приобретаемого объекта, то и данные обстоятельства на практике не
являются редкостью, и связаны могут быть, например, с увеличением
количества построенных домов в округе, уменьшением площади земельного
участка, на котором расположен дом, ?возведением около дома
незапланированных дорог или объектов общего использования (подстанций,
очистных сооружений, магазинов, иное)».
Проблема № 4 – не оформлено право собственности на дом или земельный участок
Указанная проблема поправима, однако поправима она только при условии,
что строительство осуществлялось в рамках закона, но по независящим от
строительной компании обстоятельствам, последняя не успела или не
захотела из-за финансовой несостоятельности оформить землю и дом в
собственность покупателя.
При этом на практике встречаются прецеденты, когда оформить недвижимость
в собственность покупателя вообще не предоставляется возможным.
Например, застройщик начинал осуществлять строительство на чужом
земельном участке, предварительно договорившись с его собственником о
дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат –
строительство признают незаконным как возведенное на чужом участке, а
дом обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность
оплаченной недвижимости не сможет (повторюсь, такие прецеденты не
редкость). Чтобы избежать подобного нежелательного катастрофичного итога
финансирования загородной «мечты», необходимо внимательно изучать
правоустанавливающие документы до передачи денег Застройщику.
Проблема № 5 - есть иные претенденты на оплаченный вами объект недвижимости
Данная проблема уже стара как мир, и кроется она в том, что загородные
объекты недвижимости в большинстве своем продаются вне рамок правового
поля, т.е. не по тем договорам, которые соответствуют закону и подлежат
обязательной регистрации в Регистрационных службах, что гарантированно
защищает права покупателей от двойных продаж – договоры участия в
долевом строительстве, договоры купли-продажи.
Предлагаемые строительными компаниями предварительные договоры, договоры
инвестирования или совместной деятельности, не могут защитить
покупателя от двойной продажи, и создают обширную почву для
злоупотреблений и преступлений, связанных с мошенничеством.
Проблема № 6 – не подведены обещанные по договору коммуникации
Возвести «коробку» – это самое простое, что может сделать застройщик, а
вот оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций – задача
очень не простая, требующая как наличия влиятельных связей на местах,
так и больших финансовых затрат. Если у вас есть загородная
недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая, и
потребительская ее стоимости на порядок ниже аналогичной недвижимости с
коммуникациями.
Покупателю потребуется потратить значительное количество времени, денег и
сил, чтобы добиться оформления, проведения и врезку необходимых,
жизненно важных коммуникаций. Кроме того, стоит отметить, что далеко не
всегда оформить и провести коммуникации вообще можно, что,
соответственно, приводит к тупиковой, неразрешимой ситуации (нет
электрических мощностей, отсутствие поблизости газа, многое иное).
Проблема № 7 – требования оплаты за обслуживание управляющими компаниями значительно завышены
К сожалению, данная проблема, это можно сказать, бич нашего времени и
нашего государства. Эксплуатирующие организации имеют своей целью не
столько осуществлять обслуживание собственников недвижимого имущества,
сколько обогащаться за их счет при минимальных затратах. А возможность
злоупотребления возникает у управляющих компаний по двум основным
причинам: первое - это отсутствие реального законного механизма
наложения ответственности, второе – отсутствие правовой культуры
населения.
Итог, собственники платят огромные деньги за не предоставляемые им
услуги, а при не подчинении управляющим компаниям остаются отключенными
от основных коммуникаций.
Для решения рассматриваемой проблемы необходимо желание и реакция
большинства обслуживаемых собственников, которых, как показывает
практика, организовать очень и очень сложно.
Проблема № 8 – управление загородной недвижимостью осуществляется
управляющими компаниями не в рамках закона, а больше «по понятиям»
«Данная проблема вплотную связана с предыдущей, а секрет ее кроется в
том, что в настоящее время и процедура исполнения гражданского и
процедура исполнения уголовного законодательства таковы, что практически
не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями,
злоупотребляющими своей властью, обладая неограниченным доступом к
ресурсам: «хочешь получать блага человечества – плати, сколько скажем, а
иначе отключим от коммуникаций». При данных отношениях добиться
привлечения виновных лиц к уголовной или гражданской ответственности по
возмещению ущерба – бывает очень и очень сложно», - констатирует адвокат.
Источник информации:
| |
|  |
