 | С какого момента покупатели квартир в новостройках обязаны оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги
Тип информации:
Дата:
Регион:
Отрасль:
Специализация:
О том, насколько правомочны ТСЖ и управляющие компании взимать деньги за
эксплуатацию и коммунальные услуги с жильцов новостройки, если, к
примеру, дом не сдан в эксплуатацию, или с дольщиком не подписан акт
приема-передачи квартиры, или не оформлено право собственности на объект
недвижимости в новом доме, рассказывает адвокат Олег Сухов.
По мнению адвоката, ответы на приведенные выше вопросы зависят от нескольких составляющих, а именно:
- переданы ли жилые/нежилые помещения в пользование покупателям;
- пользуются ли жильцы (дольщики) помещениями;
- с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей;
- оказываются ли фактически эксплуатационные услуги Управляющими
компаниями, ТСЖ, или через УК и ТСЖ компаниями-поставщиками
эксплуатационных услуг;
- получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- оформлено ли право собственности на объекты недвижимости в доме.
Несмотря на то, что ЖК РФ (Жилищный кодекс, ст. 153) говорит о
возникновении обязанности оплачивать коммунальные и эксплуатационные
расходы за жилые помещения только с момента регистрации права
собственности, данные обязанности имеют место только в отношениях между
бывшим и будущим собственниками, когда один продает жилое помещение
другому, при этом указанные правила, установленные ЖК РФ не применимы,
когда собственность возникает как вновь созданное имущество и требует
обслуживания и эксплуатации до регистрации такого имущества, т.е. в
отношениях со строительством и продажей квартир и нежилых помещений в
домах-новостройках.
Ни одна норма закона не запрещает осуществлять эксплуатацию и
обслуживание вновь созданных объектов незавершенного строительства, не
сданных в эксплуатацию и не оформленных как объекты недвижимости. Более
того, как показывает практика, даже не введенные в эксплуатацию здания
требуют, чтобы они отапливались, освещались, охранялись и многое другое,
т.е. обслуживались. Если такое обслуживание связано, в том числе с
проживанием или иным пользованием жилыми/нежилыми помещениями
покупателями – будущими собственниками и фактическими пользователями, то
в силу ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ? именно
такие лица (пользователи) обязаны в пропорциональной части своих
помещений к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и
обслуживание.
Сразу стоит оговориться, что прямое применение Федерального закона от
30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" в данном случае можно
приводить в пример только при определенных условиях:
- только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен Договор об участии в долевом строительстве,
- если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.
В иных случаях нормы ФЗ-214 не подлежат применению, например, когда
между застройщиком и покупателем оформлен договор инвестирования или
предварительный договор купли-продажи, или уступки права требования,
приобретения помещения путем вступления в ЖСК, любой иной договор, но не
договор «Об участии в долевом строительстве…»
«Более того, если по каким-то причинам передача помещения осуществлена
до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является
основанием для освобождения от оплаты коммунальных и эксплуатационных
услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения не
сданного в эксплуатацию. При этом для того, чтобы застройщику, ТСЖ или
управляющей компании избежать возможных последующих споров о том,
насколько правомерным является передача в пользование объекта
недвижимости, находящегося в здании, не введенном в эксплуатацию, и
соответственно, взимание коммунальных и эксплуатационных платежей,
необходимо заключение строительной технической экспертизы о возможности
использования передаваемого объекта в незавершенном строительстве доме и
отсутствии источников, угрожающих жизни и здоровью людей, мешающих или
ограничивающих использование передаваемого объекта», - считает адвокат
О. Сухов.
В каких случаях жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги:
1. У дольщиков по зарегистрированным Договорам «Об участии в долевом
строительстве…» обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных
платежей может возникать:
- с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в Договоре с Застройщиком;
- с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки возникновения данной обязанности;
2. У членов ЖСК обязанность по внесению платы за жилое помещение и
коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения – ст.
153 ЖК РФ (если помещение не является жилым, т.к. дом не принят в
эксплуатацию, применяются положения ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432,
433, 1102, 1105 ГК РФ);
3. Собственник обязан осуществлять эксплуатационные и коммунальные
платежи с момента регистрации права собственности на объект
недвижимости, что не исключает обязанность того же лица осуществлять
расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но
в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса;
4. Пользователи жилых и не жилых помещений, как физические, так и
юридические лица, и в случае ввода здания в эксплуатацию, и в случае
отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязаны нести
коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема
передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в
него коммуникациями.
Источник информации:
| |
|  |
