Рынок ипотеки постепенно оживает. По данным Центробанка РФ, за первый квартал текущего года в России предоставлено 40,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,9 млрд рублей, что в 2,1 раза больше в количественном выражении и в 2 раза – в денежном, чем в первом квартале 2009−го. Банкиры Северо-Запада настроены весьма оптимистично и прогнозируют рост рынка во втором полугодии 2010−го более чем на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Подобный оптимизм во многом обусловлен эффектом низкой базы – в 2009 году почти все банки приостановили выдачу ипотечных ссуд. Быстрых темпов восстановления ожидать не стоит: остается еще немало сдерживающих факторов, в том числе консерватизм самих банков.
По словам генерального директора филиала BSGV в Санкт-Петербурге Елены Шевелевой, среднемесячный объем выданных в 2010 году кредитов на 57% больше аналогичного показателя 2009−го, за исключением января, и в два раза опережает средние темпы роста по стране в целом. Среднемесячное число принятых от населения ипотечных заявок выросло на 61%, одобренных – на 92%. При этом доля одобренных заявок возросла с 4% в среднем по 2009 году до 55% в апреле-мае текущего. «До июня 2010 года темпы выдачи ипотечных кредитов отставали от темпов досрочного погашения. Однако прирост совокупного розничного портфеля филиала в июне составил 1%. Мы полагаем, что во втором полугодии этот тренд не только сохранится, но и укрепится», – говорит Шевелева.
Лакомый рынок
Падение ипотечного рынка в Санкт-Петербурге в прошлом году составило 60% к уровню 2008−го. Сокращение количества выданных за год ипотечных кредитов было еще масштабнее и фактически вернуло рынок на уровень 2005−2006 годов. Оживление в первом полугодии 2010−го банкиры прежде всего связывают с эффектом отложенного спроса. Прежде всего играют роль нереализованные ожидания обвала цен на строительном рынке, как первичном, так и вторичном. Те потенциальные покупатели недвижимости, которые выжидали, рассчитывая приобрести жилье по существенно упавшим ценам, поняли, что падения не произойдет. Напротив, цены на недвижимость хоть и медленно, но начали расти, что стимулирует заключение сделок. «В качестве драйверов рынка также выступают ожидания населения по снижению ставок по ипотечным продуктам и уменьшение предложения объектов высокой степени готовности на первичном рынке жилья», – добавляет заместитель руководителя представительства Северо-Западного регионального центра банка «Возрождение» Дмитрий Сергеев.
Во многом рост рынка обусловлен и возросшей активностью самих банков, для которых ипотечные продукты всегда были весьма привлекательными, а сейчас их актуальность возросла. Первоочередная задача банков – наращивать сжавшиеся в кризис кредитные портфели, но при этом риски все еще весьма высоки. Напряженной остается ситуация в корпоративном сегменте, где кредитные организации жестко конкурируют за узкий круг надежных заемщиков и ведут борьбу в основном на уровне ставок. Качественный клиент теперь диктует условия банкам, которые порой вынуждены кредитовать под минимальные проценты.
Розница на этом фоне выглядит более интересной с точки зрения наращивания портфеля. А ипотека – это кредит, обеспеченный ликвидным залогом, заемщик же теоретически имеет достаточно высокий уровень жизни, чтобы этот кредит обслуживать. «Банки всегда хотели работать с ипотекой, а теперь появились и экономические предпосылки к этому, – поясняет управляющий филиалом „Балтийский“ Инвестторгбанка Игорь Яковлев. – Кроме того, многие потенциальные заемщики пережили трудные финансовые времена, в жизни людей появились определенная стабильность и понимание того, как далее будет складываться ситуация с точки зрения получения доходов».
Не может быть и речи
Ипотека и в тучные годы не была доступным для большей части населения банковским продуктом, а после кризиса, когда доходы населения существенно снизились, круг потенциальных заемщиков стал еще более узким. Тем более что в кризис в большей степени пострадал именно средний класс – ядро аудитории ипотечных продуктов большинства коммерческих банков, замечает Елена Шевелева. А значит, и спрос со стороны этой аудитории возрождаться будет медленно. Согласно статистике, должно пройти год-полтора с момента восстановления приемлемого уровня доходов человека до возникновения у него желания воспользоваться ипотечным кредитом, размышляет Игорь Яковлев. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.
Да и сами банки предпочитают сохранять консерватизм в оценке потенциальных заемщиков, ведь ввиду по-прежнему высокого уровня безработицы (в среднем 8,6% по стране), медленных темпов восстановления экономики риски по ипотечным кредитам все еще высоки. И вряд ли стоит ожидать заметной либерализации требований банков, наученных горьким опытом. В первом квартале 2010 года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам увеличивался: по информации ЦБ, он составил 33,3 млрд рублей, что на 7,2% выше уровня конца 2009 года. Рост просрочки в относительном выражении связан со сжатием кредитных портфелей в целом, но до сих пор выровнять падение ипотечных портфелей банкам не удалось. Так, по кредитам в рублях объем просроченной задолженности рос быстрее накопления задолженности на балансах банков (12,1 и 0,81% соответственно) на фоне сравнительно высоких объемов выдачи.
«В большинстве случаев по коммерческим программам банки придерживаются оправданно консервативной политики андеррайтинга: учет дохода, предоставленного по форме 2−НДФЛ, положительная кредитная история, наличие первого взноса в размере 20−40% от стоимости залога», – рассказывает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Понятие «смягчение требований» не должно применяться, убежден он. Уровень риска всегда важен при оценке портфеля и определении стоимости проекта. Тем более что ипотека – это длинные кредиты на большие суммы, поэтому риск-менеджмент здесь остается весьма жестким.
Игра на понижение
Впрочем, конкуренция будет усиливаться, так как к лидерам рынка, на которых в 2009 году приходилось 76% выданных в стране кредитов (Сбербанк, ВТБ24, Транскредитбанк, BSGV, «Дельтакредит», МИА и Росбанк), присоединяются и другие игроки, которые в кризис ипотечное кредитование замораживали. В таких условиях банки будут вынуждены идти на послабления заемщикам, в частности по срокам кредитования и сумме первого взноса.
По словам Елены Шевелевой, в 2010 году уже есть примеры более лояльного подхода к оценке платежеспособности клиента. Это возможность предоставления справки о доходах по форме банка, а также снижение порога суммы дохода, от которой банк отталкивается при принятии решения о кредитовании. «Наш банк снизил уровень минимального первоначального взноса с 20 до 10%, – говорит заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин. – Смягчать требования к заемщикам будут и другие финансовые учреждения. Хотя, конечно, в обозримой перспективе банки уже не пойдут на те сверхлиберальные условия, что существовали на рынке перед самым кризисом».
Поэтому в первую очередь конкурентная борьба будет происходить по ставкам, и многие банки уже заявляют об их существенном снижении. Тон здесь, конечно, задают госучреждения, конкурировать с которыми в плане стоимости кредитов коммерческим банкам непросто. Наглядный пример – отмена Сбербанком комиссии за выдачу кредита. «С учетом демпинга банков с государственным участием во втором полугодии развернется жесткая конкуренция за заемщика и процентные ставки продолжат снижаться, – уверена Шевелева. – Не исключено, что большинство из них будут варьироваться в пределах 10,5−13,5% для кредитов в рублях на покупку недвижимости на вторичном рынке с залогом приобретаемого имущества».
Понятно, что эффективно конкурировать по ставкам смогут те кредитные организации, у которых есть возможность сформировать длинную ресурсную базу по приемлемой цене. Прежде всего это госбанки и «дочки» иностранных банков. В целом же ситуация с долгосрочной ликвидностью в российской банковской системе остается напряженной. «По большому счету, в рыночном выражении длинных денег нет», – подтверждает Игорь Жигунов.
Непросто обстоят дела и со стоимостью долгосрочных ресурсов для коммерческих банков. Как объясняет президент Балтийского банка Олег Шигаев, в кризис, для того чтобы решить проблемы с ликвидностью, банкам пришлось привлекать депозиты по весьма высоким ставкам, и часто сроки вкладов составляли от года до двух лет. При нынешних сравнительно низких ставках по привлечению вкладчики, заключавшие договоры в кризисное время, не торопятся снимать деньги со счетов. В итоге такое фондирование обходится банкам недешево. И снижение ставки рефинансирования в этом случае не является определяющим, тогда как население ожидает падения ставок по кредитам, ориентируясь именно на политику ЦБ.
Банкиры признают, что ставки будут снижаться и дальше, но конкуренция исключительно по цене чревата негативными последствиями. «Все параметры, по которым банки могут конкурировать, известны: величина ставок, лояльность к заемщикам, качество сервиса, дополнительные продукты, – отмечает управляющая петербургским филиалом ЮниКредит Банка Светлана Ставицкая. – При этом бороться за заемщика только стоимостью кредита тяжело, так как есть предел, ниже которого коммерческие банки не могут опуститься, чтобы не работать себе в убыток».
Не в пользу «вторички»
Помочь кредитным организациям в решении вопросов с долгосрочной ликвидностью и параллельно поддержать строительный рынок призвана программа Внешэкономбанка (ВЭБ) по поддержке ипотеки. Напомним, в начале марта ВЭБ утвердил программу выдачи банками ипотечных кредитов, которые будут рефинансированы за счет средств ВЭБ и Пенсионного фонда России на сумму 250 млрд рублей. ВЭБ берет на себя обязательство в течение трех лет выкупать ипотечные облигации, фиксируя объем, а также стоимость денег в размере 7% годовых (для банков). Ставка по ипотечным кредитам, которые могут рефинансировать банки в рамках этой программы, не должна превышать 11% годовых в рублях, а первоначальный взнос – 20%.
Программа распространяется только на кредиты, предоставленные на оплату строительства жилья, приобретение его на этапе строительства или покупку у застройщика или инвестора (то есть только на первичный рынок). Рефинансирование ипотеки через выкуп облигаций дает возможность банкам получить средства для дальнейшего наращивания ипотечного портфеля, а также расчищает их балансы от длинных активов – жилищных кредитов.
Конечно, в сегодняшних условиях любая поддержка по обеспечению банковской системы длинными финансовыми ресурсами – значимый стимул для роста рынка ипотеки. Но у программы ВЭБ есть заметные минусы, один из основных – ее ориентация исключительно на первичный рынок, тогда как львиная доля кредитов выдается на покупку «вторички». «Эта программа, конечно, является некоторым стимулом, но, как уже неоднократно заявляли многие эксперты, если бы государство распространило ее действие и на вторичный рынок жилья, это значительно серьезнее повлияло бы на развитие рынка ипотечного кредитования», – поясняет Максим Никулин. Так, по статистике Городского ипотечного банка, в 2008 году в Петербурге доля кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке, составила всего около 11,3% от всех жилищных кредитов, в 2009−м – порядка 18,5%, примерно столько же – в первом квартале 2010 года.
Кроме того, жесткие параметры кредитов, подлежащих рефинансированию, не всегда устраивают коммерческие банки, как и условия выкупа этих кредитов. Но одна из главных проблем, по словам Светланы Ставицкой, в том, что, по условиям программы, процесс рефинансирования таких кредитов возможен только после оформления прав собственности на объект недвижимости. Соответственно, риски, связанные со строительством, а также иные риски, характерные для сделок на первичном рынке, ложатся на банки. «Для банков более интересным мог бы стать механизм, при котором рефинансирование осуществляется до момента оформления прав собственности, а именно – путем переуступки прав на заложенные права требования», – считает Ставицкая.
Участники рынка полагают, что программа ВЭБ в большей степени будет интересна госбанкам, которые и так находятся в привилегированном положении. По мнению Елены Шевелевой, банки с иностранным капиталом вряд ли воспользуются подобной возможностью: «BSGV заинтересован в выстраивании долгосрочных отношений с клиентами, и ипотечный кредит – прекрасная основа для этого. Более того, как часть международной финансовой группы BSGV располагает достаточными ресурсами и капиталом. Поэтому мы не работаем как банк-агент и сохраняем кредиты на своем балансе». Российским частным банкам придется сложнее. «Следствием введенных программой ограничений, подразумевающих возможность получения рефинансирования из ВЭБ только по кредитам на покупку квартир в новостройках, может стать ухудшение позиций частных банков с точки зрения рефинансирования их ипотечных кредитов, а значит, возможное уменьшение программ кредитования по ипотеке со стороны коммерческих банков», – анализирует Игорь Яковлев.
По оценкам банкиров, в целом программа ВЭБ может дать положительный эффект, но прежде всего – для строительной отрасли. А поддержка первичному рынку действительно необходима. «Объем предложения нового жилья пока очень ограничен: в 2008−2009 годах часть объектов была заморожена, и пока, к сожалению, лишь небольшое количество застройщиков и их объектов участвуют в тех или иных банковских программах кредитования», – подчеркивает Игорь Жигунов.
Рано радоваться
Несмотря на оживление строительной отрасли, которое началось с жилого сектора, говорить о существенном увеличении объемов не приходится. Так, по данным Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», за первые четыре месяца этого года на Северо-Западе сократился на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Санкт-Петербурге падение составило 0,5%. При этом большинство застройщиков сосредоточены на завершении замороженных в кризис проектов, о старте же новых говорить преждевременно. «Мы наблюдаем рост спроса на квартиры в качественных проектах. Но нужно учесть, что это предложение весьма ограничено, так как за последние два года новые проекты практически не запускались, – рассуждает управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. – И скоро рынок столкнется с дефицитом адекватного по соотношению „цена – качество“ жилья».
Нет четкой определенности и с ценами на жилую недвижимость. «Ипотека привязана к стоимости актива, и если до кризиса все банки были уверены, что она будет расти, то сейчас рынок стагнирует и спрогнозировать цены непросто», – рассказывает Олег Шигаев.
В целом оптимистичные предположения вызваны глубочайшим падением прошлого года, реалистичный же сценарий не предполагает приближение рынка в этом году к докризисным параметрам. «Рынок ипотечного кредитования начал расти, но его развитие будет напрямую связано с макроэкономической ситуацией в стране. Поэтому какие-то более или менее точные прогнозы относительно роста рынка в процентном отношении можно будет делать только осенью», – уточняет Максим Никулин. По прогнозам АИЖК, объем ипотечного кредитования в России в 2010 году увеличится до 250 млрд рублей по сравнению с 130−135 млрд в 2009−м, а на докризисный уровень рынок выйдет в 2011−2012 годах. «На 1 июля мы уже имеем рост 46%. Но ожидаем, что на конец 2010 года по банку рост объема ипотечного кредитования составит не менее 50%, – отмечает заместитель директора управления обслуживания и продаж в сети ВСП Северо-Западного банка Сбербанка России Сергей Корешков. – Однозначно можно сказать, что в этом году объем рынка будет расти, а число как кредитных программ, так и участников рынка – увеличиваться».
Пока же некоторые эксперты настроены весьма пессимистично. «Сейчас, с одной стороны, у банков действительно появились программы ипотечного кредитования под более или менее реальный для российского рынка процент. Но с другой стороны, требования к потенциальному заемщику настолько жесткие, что большинство просто не могут получить одобрение по кредиту», – признает Золин. Поэтому о реальном оживлении рынка ипотечного кредитования говорить пока рано. Объем сделок в сфере жилой недвижимости действительно увеличился, но происходит это в основном за счет собственных средств покупателей, а не за счет ипотеки.
