Ипотечное счастье
Средний размер рублевого кредита, взятого на покупку жилья, составлял в первые месяцы 2010 года 1,053 млн рублей. На эти деньги по среднероссийским ценам первого квартала, зафиксированным Росстатом, можно было купить разве что комнату в новостройке площадью 21,8 кв. метра или ее же на вторичном рынке, правда, меньшего размера — 17,8 кв. метра. Эти цифры указывают на то, что обычно привлечение кредита служит для улучшения жилищных условий, когда квартира большей площади покупается одновременно с продажей меньшей или худшей старой. Ну или для покупки квартиры с нуля, если деньги на остальные метры уже накоплены.
Ежемесячный платеж при выплате равными долями для такого кредита при средней в первые пять месяцев 2010 года ставке жилищного кредита 13,7% годовых и сроке кредитования 15 лет 9 месяцев составит 13,615 тыс. рублей. То есть суммарно за период погашения кредита придется выложить в 2,44 раза больше исходной цены приобретаемого имущества.
При этом для среднестатистической семьи из трех человек при нынешних среднероссийских доходах на человека около 17 тыс. рублей расходы на ежемесячные выплаты по купленной в кредит комнате составят 26,6% доходов. Это уже близко к 30−процентной границе, принимаемой при расчете индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов (Housing affordability index, HAI) Национальной ассоциацией риелторов США. Доходами, достаточными для того, чтобы воспользовавшись ипотекой, купить среднестатистическую квартиру с нуля, тратя на выплаты по кредиту не более 30% дохода, сегодня обладает примерно 9% российских семей. Правда, обычно индекс доступности ипотеки все же считается для покупки такой площади не с нуля, а с некоторым первоначальным взносом, поэтому, например, в расчетах АИЖК ипотека числилась доступной в 2009 году для несколько большего числа семей — 12%.
Средний валютный кредит, взятый на покупку жилья в 2010 году, побольше — 5,626 млн в рублевом эквиваленте. Но и берут валютные займы куда реже. Соотношение выданных рублевых и валютных кредитов в нынешнем году 14:1. В прошлом кредитованием в иностранной валюте увлекались в основном жители Москвы, и здесь покупательная способность среднего по размеру валютного кредита лишь немногим выше таковой для среднероссийского рублевого. На 5,6 млн рублей в Москве можно было купить в первом квартале 2010 года в среднем однушку площадью 34,2 кв. метра или чуть больше (и даже 50−метровую двушку), но в хрущевке в спальном районе рядом с МКАД. Ну или нормальную квартиру, прибавив к занятым деньги от продажи своей старой. Что, видимо, и является единственным приемлемым решением квартирного вопроса в столице, если вы не олигарх и не звезда телесериалов. При этом ежемесячные платежи по такому кредиту (при ставке 10,9% годовых и среднем сроке 12 лет 3 месяца) составят 69,5 тыс. рублей, если, конечно, курс к рублю валюты, в которой вы брали кредит, за эти 12 лет не изменится. Эта сумма вчетверо превышает нынешний месячный доход среднестатистического россиянина. В виде процентов за период займа придется отдать 4,6 млн рублей.
Попутный ветер инфляции
Однако все эти расчеты не учитывают инфляцию, которая может иной раз сильнейшим образом поправить положение заемщиков. Скажем, «трансформационная гиперинфляция» 1992 года не только лишила население рублевых вкладов, но и фактически подарила кооперативные квартиры тем, кто погашал тогда 20–30−летние рассрочки.
Сейчас инфляция составляет около 6% годовых. Допустим, что этот ее темп паче чаяния российских денежных властей за почти 16−летний средний срок рублевого жилищного кредитования не снизится, а также и (вопреки тайным надеждам заемщиков) не вырастет. Тогда с поправкой на инфляцию переплатить за жилье по взятому сейчас рублевому кредиту придется не в 2,45 раза, а лишь в 1,69.
С учетом 6−процентной инфляции реальные среднемесячные выплаты за нынешний миллионный кредит, позволяющий купить среднестатистическую дополнительную комнату, составят в нынешнем масштабе цен лишь 9,348 тыс. рублей. В предположении, что ВВП и, соответственно, реальный душевой доход россиянина в 15−летний период предстоящих выплат по кредиту будут расти с темпом хотя бы 4% годовых, обслуживание среднего рублевого жилищного кредита обойдется среднероссийской семье из трех человек не в 26,6, а лишь в 12,8% семейного дохода. И доступность жилищного кредита будет приемлемой не для 9, а для 30% населения.
Вроде бы уже не так страшно. Но есть три проблемы. Нет гарантий, что в течение предстоящих 15 лет сохранится как минимум 6−процентная инфляция и 4−процентный экономический рост. К тому же наши не отличаются изощренностью форм кредитования. Поэтому при обычном, не учитывающем инфляционное обесценение долга, аннуитете самая тяжелая реальная нагрузка падает именно на начальный период обслуживания кредита, когда к тому же молодая семья еще не успела дослужиться до каких-то приличных доходов. И все это создает у большинства населения представление о некоей особой недоступности жилья и жилищного кредита в России.
Рентный пузырь
Анализ показывает, что колебания цен на жилье в последние несколько лет, с конца 2005 года, довольно четко реагировали (правда, с небольшим запаздыванием) на изменение объема выданных на его покупку кредитов. Рост кредитования стимулировал одновременно и спрос, и предложение — последнее, очевидно, все-таки в меньшей степени. Развитие жилищного кредитования повлекло за собой резкое увеличение «рентной» составляющей цены жилья. Это плата за подключение к коммуникациям, квартиры, забираемые местными властями в фонд социального жилья в виде платы за землю, рост формальных и неформальных платежей за всевозможные согласования, число которых в крупных городах при получении разрешения на строительство сегодня измеряется сотнями. При этом строительная составляющая в цене жилья, то есть стоимость строительного подряда в жилищном строительстве, оставалась, с поправкой на рост потребительских цен, практически постоянной. И даже на пике пузыря в 2008 году, когда ощущался определенный дефицит мощностей стройиндустрии, она поднялась не так заметно.
По-видимому, большой долей «ренты» в цене жилья объясняется известный феномен — отношение рыночной цены жилого фонда к ВВП в России в разы выше, чем, например, в США. Соответственно, отношение «текущие денежные доходы к цене жилья» у нас много ниже. В 2008 году жилплощадь среднего россиянина стоила 6,2 его годового дохода. Для сравнения: капитализация жилого фонда в США в 2009 году составляла, по данным ФРС, около 130% ВВП, или порядка 60 тыс. долларов на жителя страны. Это примерно полтора годового дохода среднего американца.
Стоимость строительства ограничивает цену жилья лишь снизу. А сверху? Можно подумать, что такой границей является оценка банком доступности кредита, которая делается исходя из дохода заемщика. Но если кредит ипотечный, то банку это в значительной мере безразлично, поскольку он в любом случае получает заложенную недвижимость. Отсюда рост числа заемщиков «сабпрайм», чьи текущие доходы заведомо недостаточны для нормального обслуживания взятого кредита. Однако эти расчеты кредиторов, как показывает практика, даже при новейших методах «упаковки рисков» в итоге оказываются неверны.
Чудес не бывает, и, когда пузырь начинает сдуваться, эти кредиты бьют по финансовой системе подобно кумулятивному снаряду — залоги оказывается невозможно реализовать по исходным ценам, в то время как у заемщиков, напротив, появляется сильный стимул вернуть банку залог и выкупить свое же или аналогичное жилье по более низкой текущей цене. Таким образом, цена жилья и ее изменения целиком будут определяться тем, сумеет ли кто-то или что-то поселить в сердцах покупателей новую волну «иррационального оптимизма». Как и в случае с акциями и валютой, жилье стоит ровно столько, сколько мы думаем, что оно должно стоить, не больше и не меньше.
Москва надувает пузырь
Есть ли в динамике цен на жилье какая-нибудь территориальная специфика? Анализ данных Росстата показывает, что она не так велика. Вопреки расхожему мнению об исключительно быстром росте цен на московскую недвижимость, цены на метры в столичных новостройках в 2002–2008 годах (на этот период пришлось как время умеренного роста, так и фаза надувания пузыря 2006–2008 годов) в среднем росли даже чуть медленнее, чем по стране в целом. Правда, на вторичном рынке жилья Москва, как и весь ЦФО, ходила в лидерах роста.
Любопытно, что в последние два квартала (конец 2009−го — начало 2010 года) столичные цены показывают иную динамику, чем в других регионах. В Москве они понемногу развернулись к росту, опережающему потребительскую инфляцию, тогда как в остальных федеральных округах и вводимое в эксплуатацию, и вторичное жилье продолжает дешеветь (с поправкой на общий рост цен). Исключение составляет только ЦФО, но опять-таки в значительной мере из-за начавшегося роста цен на московскую и подмосковную недвижимость. Если же оглянуться немного назад, то из графиков видно, что Москва и вообще Центр выступали застрельщиками повышения цен на жилье в предыдущих коротких циклах, и эту инициативу несколько кварталов спустя постепенно подхватывала вся страна. В целом же хорошо видна синхронность подорожания жилья в разных регионах.
Что впереди?
Для оценки намерений правительства в части решения квартирного вопроса можно посмотреть на проект Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования. Стратегическая цель — сделать жилье доступным через ипотечное кредитование для 60% населения к 2030 году. Достижение основных целей запланировано в три этапа.
2010–2011 годы — период восстановления экономики до показателей докризисного уровня, формирование необходимой нормативной правовой базы, снятие административных ограничений и внедрение механизмов по стимулированию строительства жилья экономкласса.
2012–2020 годы — период полного восстановления экономики и выхода на устойчивые темпы роста. Достижение баланса между спросом и предложением на рынке жилья с поддержанием устойчивых темпов строительства при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, появление дифференциации кредитных программ. Резкий качественный скачок должен произойти между 2015−м и 2020 годами, когда доля ипотечной задолженности к ВВП вырастает с 7,8% в 2015−м до 21,8% в 2020−м.
2021–2030 годы — период полного насыщения рынка ипотеки, к 2030 году задолженность по ней увеличится до 31,8% ВВП. Правда, даже и при таких масштабах мы будем отставать в развитии ипотеки от нынешнего уровня США, где она составляла по итогам первого квартала 70% ВВП, причем это еще не исторический максимум — таковой (74% ВВП) был в начале 2008 года.
Но нужны ли нам такие темпы «погружения» населения в ипотечную задолженность? Реальны ли они? Стратегия не содержит анализа тех механизмов и стимулов, которые должны побудить участников рынка двигаться в желаемом направлении, а также ограничений для подобных темпов роста ипотеки. Принципиально таких ограничений два.
Прежде всего это дефицит ресурсов, за счет которых будет фондироваться ипотека. Темпы развития интенсивности ипотечного кредитования, заложенные в программе, беспримерно высоки и предполагают рост либо реальной рублевой денежной массы, либо внешнего долга и дефицита платежного баланса. И то и другое может быть сопряжено с последующими макроэкономическими проблемами. Теоретически ставка в фондировании ипотечного кредитования могла бы быть сделана на рост пенсионных накоплений, однако, глядя на то, как медленно и неповоротливо движется этот процесс, есть все основания сомневаться, что он наберет требуемые обороты даже в ближайшие 10–20 лет.
Крайне быстро должна развиваться и секьюритизация ипотечных кредитов, продажа их ипотечным агентствам, наводняющим рынок соответствующими облигациями, поскольку банки, по определению располагающие лишь короткими деньгами, не смогут держать на балансах такой объем малоликвидных кредитов. Для сравнения: в США коммерческие банки держат незначительную (около 10%) часть всего ипотечного долга, а конечным держателем активов, обеспеченных закладными (MBS), может быть любой желающий, вплоть до ФРС либо хедж— или пенсионного фонда. Однако столь стремительные темпы развития рынка ипотечных бумаг, особенно помноженные на новейшие методы «упаковки и обезлички рисков», чреваты, как мы только что могли наблюдать на примере тех же США, взрывом всей финансовой системы.
Вторым ограничителем может стать собственно физический объем предложения нового жилья. На основе данных, содержащихся в стратегии, по расчетам Центра развития, получается, что к 2015 году в России должно вводиться не менее 144,3 млн кв. метров жилой площади, к 2020 году — не менее 171,5 млн и к 2030−му — 172,8 млн кв. метров. Для справки: в лучшем докризисном 2008 году построили 64,1 млн кв. метров. Это предполагает бурный рост мощностей строительной индустрии, а также соответствующее предложение земельных участков в крупных городских центрах. В противном случае надувание пузыря, если будет преодолено первое ограничение, неизбежно.
Наем вместо покупки
Очевидно, что к одному только продвижению ипотеки решение квартирного вопроса не сводится. Нужны жилищные программы, учитывающие российскую макроэкономическую специфику. А это сильное доходное расслоение, низкая доля зарплаты в ВВП, высокая рентная составляющая в цене жилья (как уже отмечалось, в среднем по стране доля строителей в его цене не превышает половины) и, как следствие, необычайно высокое на фоне других рынков соотношение цены жилья со средними и тем более с медианными и модальными («наиболее популярными») доходами населения. Ведь доход ниже среднего, например, по Москве в «тучном» 2008 году имело 70% населения, а для приобретения среднего столичного жилья москвичу с модальным доходом на условиях беспроцентной ипотеки надо получать этот доход 94 года!
Если при таких условиях отдать дело целиком на откуп рынку, пусть даже весьма продвинутому, мы рискуем пойти путем развивающихся стран, где в промышленных масштабах жилье строят только для богатого слоя, а бедные живут в районах традиционной и самопальной застройки. При этом навыки самостроя у нашего городского населения уже в значительной мере утеряны, а для развития массового промышленного строительства денег у граждан мало. К тому же жилье в собственность (особенно на условиях ипотеки) нужно далеко не везде и не на любой стадии жизненного цикла: в молодости, например, для карьерного продвижения важна мобильность.
Возможно, выход в программе строительства недорогого муниципального жилья за счет бюджетных средств, которое могло бы предоставляться в наем по доступным ценам людям со скромным достатком — молодым семьям или, наоборот, старикам. При развитии системы муниципального найма выставление на рынок жилья пожилыми (или просто уступка его детям, родственникам) создавала бы дополнительное предложение, мы бы делали шаг к искомой мобильности населения — и территориальной, и в течение жизненного цикла.
Решение проблемы осложняется тем, что в России нет цивилизованного рынка аренды жилья. Не защищен законом ни арендодатель, ни арендатор. Законодатели уже 20 лет старательно игнорируют эту часть жизни. Возможно, отсюда проистекает неизбывная тяга иметь во что бы ни стало жилье в собственности. Государство, если оно всерьез задумалось помочь населению в решении квартирного вопроса, должно атаковать не по одному какому-то направлению, а по всему довольно широкому спектру проблем.
