Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) был создан в мае 2008 г., чтобы собрать неэффективно используемые федеральные земли для строительства на них жилья экономкласса. Тогда про кризис никто не думал, а перед фондом стояла задача выбросить на дефицитный рынок как можно больше земельных участков. Но начать продажи земли гендиректору фонда Александру Браверману пришлось уже в других условиях — когда спрос на недвижимость резко упал. Как государственным девелоперам работается во время стагнации жилищного рынка, Браверман рассказал в интервью «Ведомостям».
— Раньше вы говорили: либо фонд полномасштабно состоится в 2009 г., либо вы как его руководитель не сработали. Так что же произошло?
— Не хотелось бы заниматься самооценкой, скажу только, что, как и планировалось, в 2010 г. мы не возьмем из бюджета ни копейки. (Улыбается.) В прошлом году нам удалось вовлечь в оборот 2251 га земли, что превысило плановые показатели на 66%. На этой земле можно построить примерно 5-6 млн кв. м жилья. На сегодня объявлено 30 аукционов (планировали 24), итоги подведены по 27. На участках, вовлеченных фондом в оборот в 2009 г., уже в октябре будут стоять коробки домов — в Кирове, Курске, Чебоксарах, Тюмени. Недавно правительственная комиссия по развитию жилищного строительства (председатель — первый вице-премьер Игорь Шувалов) приняла решение о том, что шести южным республикам, входящим в состав Северо-Кавказского федерального округа, за исключением Ставропольского края, земли будут передаваться вне зависимости от того, продавали они раньше участки или нет. Для остальных регионов есть лимит: им передается не более, чем они продали в среднем за последние три года. Это делается для того, чтобы стимулировать регионы продавать и собственные земли. Кроме того, в реестр фонда внесено 1300 земельных участков общей площадью 1,5 млн га.
— Сколько денег фонд заработал в прошлом году?
— Немного, около 200 млн руб. В 2010 г. планируем получить около 4 млрд руб.
— Фонд собирался тратить деньги в основном на обеспечение участков инфраструктурой. Много уже потрачено?
— До настоящего времени нам удавалось обеспечить условия подключения к действующей инфраструктуре в том числе и потому, что образовались резервы мощностей из-за кризиса. По мере появления у нас больших участков, где инфраструктура создаст для субъектов РФ непосильную нагрузку и они не стояли в плане развития регионов, мы готовы софинансировать их обустройство. На эти цели в текущем году у нас запланировано более 500 млн руб.
Идея создания фонда появилась в апреле 2008 г., когда кризиса не было. Тогда мы думали, что участки у нас будут «улетать». (Смеется.) На тот момент предоставление земельных участков было узким местом, во многом не дававшим увеличивать объемы строительства. Мы не представляли, что нам придется конструировать новый продукт.
— Как сейчас выстроена работа фонда?
— Сейчас, конечно, наладился технологический конвейер по проведению аукционов. У нас есть три вида базовых соглашений: со всеми 83 субъектами РФ, естественными монополиями — «Газпромом», «Межрегионгазом», «Холдингом МРСК», Федеральной сетевой компанией — и госструктурами — Росрегистрацией, Росимуществом, Росфиннадзором и др. По решению правительственной комиссии участки либо передаются субъекту Российской Федерации (тогда мы мониторим, как субъект обращается с этим участком, — в течение трех лет обязан его выставить на торги), либо остаются у фонда. В соглашениях с губернаторами непосредственно по тем участкам, которые переданы фонду, прописываются четыре основные составляющие: инфраструктурная, документарная, финансовый механизм освоения, содействие в регистрации прав застройщика и граждан. Таким образом, мы сопровождаем проект начиная с подготовки к аукциону и до сдачи под ключ. Это и есть новый конкурентоспособный продукт.
— Чувствуется ли разница в спросе на земельные участки сейчас и год назад?
— Есть совершенно очевидно растущий спрос. Первая причина объективная — выход из кризиса. Вторая — субъективная: участки, которые есть сегодня у застройщиков, в ряде случаев слабее, чем наши. Есть примеры по нашим участкам, когда застройщик предпочитал строительство на них, консервируя ранее приобретенные либо прекращая по ним арендные отношения. Многие из них нам говорили: «Мы ходили вокруг этих участков по пять лет». Очень сильно подвинуло к нам инвесторов решение председателя правительства РФ продлить на два года постановление о запрете федеральным органам исполнительной власти согласовывать какие-либо сделки, связанные с отчуждением земельных участков.
— А как вы оцениваете сегодняшний рынок жилья?
— Как медленно растущий. Было два опасения: что жилья будет мало и цены сильно вырастут, но этого не случилось.
— Почему? Ведь в Москве, например, цены довольно быстро растут.
— Во-первых, московский рынок особый, а во-вторых, цены выросли незначительно.
— Как сейчас выстроена работа фонда?
— Попробую объяснить. Во-первых, земельные участки часто очень хорошо расположены, потому что их держали как «для себя». По нашим участкам мы проводим road show. Садимся перед потенциальными инвесторами за один стол с губернатором, мэром, АИЖК и банками. Губернатор говорит: «Я произведу такие действия, чтобы инфраструктурная составляющая была включена в инвестиционную программу естественных монополий на территории субъекта РФ» — другими словами, чтобы участок был обеспечен инфраструктурой. Мэр говорит: «Мы постараемся утвердить проект планировки быстрее, чем положено по нормативам». Фонд дает гарантию на выкуп 25% построенного жилья, если оно соответствует параметрам жилья экономического класса. Под наши гарантии АИЖК фондирует банки под 11%. Под фондирование АИЖК у банков появляется возможность кредитовать застройщика и, что самое главное, конечного покупателя — население. Получение ипотечного кредита под 11% годовых становится реальностью.
— С какими банками вы взаимодействуете?
— Трех уровней: системообразующие с государственным участием (Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк). Наиболее активен здесь Сбербанк, в том числе и благодаря позиции его руководителя. Банки без государственного участия с развитой региональной сетью и, наконец, небольшие региональные банки — через Ассоциацию региональных банков их пришло почти 60.
— Насколько охотно банки идут на сотрудничество?
— Не скажу, что переговоры идут легко. Сложность в том, что у банков нет унифицированного стандарта залога для всех банков. По-разному банки оценивают проекты по стройке и инфраструктуре. О стройке мы уже говорили. По инфраструктуре сейчас формируется механизм создания государственно-частного партнерства с ВЭБом. В нем шесть участников: фонд, ВЭБ, частный инвестор, субъект Федерации, муниципалитет и оператор коммунального комплекса. Возврат кредитных средств осуществляется через тариф. Сроки — до 20 лет. Длинный, но хорошо окупаемый проект. В настоящее время идет выбор пилотных регионов, скорее всего, это будут Новосибирск и Челябинск. Что касается Сбербанка, у нас сформирован пул залоговых участков, по которым также ведутся переговоры.
— Вы гарантируете выкуп у застройщиков 25% построенного жилья. А если вам придется его выкупать, что намерены с ним делать?
— Эта гарантия носит скорее кредитный, нежели сбытовой характер. Под нее застройщик может получить кредит в банке. Второй момент — мы у него выкупаем квартиры через шесть месяцев после регистрации права собственности, т. е. даем ему возможность продавать квартиры на рынке. Но выкупать будем по цене на 15% ниже цены Минрегиона. Если квартиры у нас все же появятся, то они пойдут под государственный спрос.
— Вы контролируете, что именно будет построено на проданном вами участке?
— Конечно, у нас есть такие полномочия. По закону мы имеем право задавать плотность застройки, этажность и требования к стеновым материалам с точки зрения экологичности и энергосбережения.
— А чтобы застройщик продажную цену не задирал?
— Напрямую влиять на ценообразование мы не можем, да и не хотим. Но у застройщика будет обязательство возвести определенный метраж жилья. Как правило, для него даются такие объемные параметры, которые не позволят ему выйти за рамки жилья экономического класса. Он просто по более высокой цене такой объем не продаст.
Есть некое объективное противоречие в нашей деятельности. С одной стороны, нам надо продавать участки по максимально высокой цене. С другой — продать их таким образом, чтобы возведенное жилье потом было доступным, а значит, в себестоимости метра на землю должно приходиться не более 10-15%. Для нас основным источником поступления средств являются участки в четырех субъектах Российской Федерации: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.
— Это означает, что в этих регионах не нужно доступное жилье?
— Не означает. Например, мы сейчас планируем выставить на аукцион участок в московском микрорайоне Загорье и задаем там такую площадь, что больше стоимости экономжилья не продашь. А с другой стороны, уже сейчас на этот участок есть претенденты, поэтому цена в любом случае на аукционе поднимется.
— Вы собирались скупать недостроенное жилье.
— Такая возможность лишь была дана нам законодательством в пакете антикризисных мер. Мы взаимодействуем с Минобороны в ручном режиме, в том числе и через наш реестр находим застройщиков, у которых есть недостроенные дома. Таких регионов 17. Стараемся скорректировать их ценовые и иные параметры до требования Минобороны и передаем их последнему. Кроме того, мы готовим пилотный проект совместно с Минобороны по строительству жилья для временного проживания военнослужащих. Сейчас работаем по проекту на Истре (на 72 га) и в Краснодарском крае (станица Ленинградская, площадь — 290 га). Будем подводить коммуникации, часть передадим военным (застройщик будет участвовать в тендерах Минобороны), а часть жилья поступит на рынок. Это не военные городки, это еще и социализация военнослужащих.
— Фонд РЖС собирался расселять и ветхое жилье.
— Не совсем так. Расселение проводит Фонд ЖКХ. Он успешно переселяет граждан, а участки не осваиваются. На это обратил внимание председатель правительства и дал соответствующее поручение. Мы провели анализ неосваиваемых участков, и оказалось, что их достаточно много, правда, они небольшие. Сейчас планируется проведение совещания у Игоря Ивановича [Шувалова] с губернаторами 12 регионов, где расположены эти участки. Если они начнут их осваивать в 2010 г. — хорошо. Если нет — будем вырабатывать механизм совместного освоения.
— Почему для иннограда в Сколкове пришлось принимать целый закон? И почему ответственность за передачу земель возложена на ваш фонд?
— Вопрос не совсем по адресу. Есть поручение президента, мы его выполняем.
— Фонд РЖС постепенно превращается в огромную махину, кажется, не хватает только функций строительства.
— Фонд РЖС действительно превратился в большую машину. Наша принципиальная позиция — мы категорически не должны строить. И вот почему. Мы имеем соглашения со всеми субъектами, естественными монополиями, Росрегистрацией, Роснедвижимостью. Понятно, что при стройке у нас будут совершенно другие условия. Если мы это все используем, то девелопмент может умереть как профессия — останутся одни подрядчики.
— Судя по вашим расчетам, рынок выйдет на докризисный уровень только в 2012 г.?
— Это консервативный прогноз. В этом году было построено 58 млн кв. м жилья. Если тенденции по росту показателей макроэкономики сохранятся, думаю, что к 2012 г. объемы строительства составят 68-70 млн кв. м.
