Недвижимость в странах, популярных у россиян
В период активного роста рынка покупатели ориентировались на относительно недорогие страны, где был потенциал роста (Черногория, Турция, Болгария и т.д.). Сейчас выявить и строго очертить круг популярных направлений стало сложнее, так как тенденции рынков недвижимости в разных странах стали различными.
Популярность тех или иных направлений постоянно меняется. Сказываются факторы сезонности, роста или снижения стоимости, появления новых интересных предложений и т.д. Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ Distant Property Management», рассказала: «В последние 6-7 месяцев мы наблюдаем увеличение интереса к различным регионам Франции: Лазурному берегу, Парижу, региону Лангедок-Руссильон. Потенциальные клиенты и инвесторы интересуются абсолютно всем, от студии в Париже за €100-110 тыс., до отелей и гостиниц, стоимостью в несколько миллионов евро». В компании отмечают интерес и к альпийским горнолыжным курортам, в частности, к Шамони.
По словам эксперта, это можно объяснить рядом факторов: в первую очередь, Франция достаточно стабильный регион, где, несмотря на кризис, нет существенного снижения стоимости объектов. Скидки есть, но скорее носят точечный характер. Во-вторых, в этой стране доступны хорошие возможности по получению дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду, или получения стабильного дохода от коммерческой, т.к. нет сезонных спадов (особенно в Париже). Немаловажное значение играют и фактор престижности региона, и возможность получения ипотечного кредита нерезидентами под 4-5% годовых.
В списке приоритетов россиян сейчас находится и Чехия. Интерес к этой стране существенно вырос, особенно после отмены закона о необходимости оформлять юридическое лицо для приобретения недвижимости. Спросом пользуются объекты как в Праге, так и в Карловых Варах. По словам Н.Завалишиной, интерес к Чехии велик среди различных целевых аудиторий, как среди молодежи — с целью инвестирования, переезда на ПМЖ и ведения бизнеса, так и среди людей более старшего поколения, также с целью инвестиций, проживания на пенсии, лечения. Помимо объектов жилой недвижимости, популярностью пользуются и объекты коммерческого назначения, гостиницы, рестораны, различные помещения street-retail с целью дальнейшего ведения бизнеса.
Не ослабевает интерес к Болгарии. Россияне активно инвестировали в эту страну по нескольким причинам, и одной из наиболее весомых для средних и крупных инвесторов была возможность получения визы «D» или вида на жительство. Ранее для этого достаточно было инвестировать 500 тыс. долларов, купив несколько апартаментов в Болгарии. Сейчас входной порог для такого решения увеличился до нескольких миллионов, что существенно сократило круг потенциальных инвесторов. Но Болгария по-прежнему популярна для тех, кто ищет «дачу на море», и круг таких покупателей достаточно обширен. Тому есть несколько причин: отсутствие языкового барьера, общность религии, близость от Москвы (не более 2,5 часов лета), улучшение качества строительства и организации управления в строящихся комплексах.
Н. Завалишина комментирует: «Тем, кто ищет альтернативу Болгарии в плане получения вида на жительство, можно рекомендовать рассмотреть Португалию. Если говорить о небольших студиях на вторичном рынке в провинции, то стоимость таких объектов весьма доступна: от €40-50 тыс.». Преимуществами страны при этом являются: членство в Евросоюзе и Шенгенской зоне, богатое культурное наследие, хорошие климатические условия в течение всего года, а также возможность в течение 4 лет решить вопрос с видом на жительство. Первые три года после приобретения недвижимости покупатель получает мультивизу, а на четвертый год, если не было нарушений паспортного режима и законодательства страны, уже есть возможность подавать на ВНЖ. Португалия наиболее проста и доступна в плане получения ВНЖ из всех стран «Старой Европы».
Немногие пока знают о стоимости и о возможностях приобретения недвижимости в Австрии. «Для приобретения недвижимости на территории этой страны россиянам придется открывать юридическое лицо. Единственное исключение — Вена, где можно купить недвижимость на физическое лицо, при наличии длительной шенгенской визы, выданной консульством Австрии», — уточняет Н. Завалишина. Разрешение на приобретение выдают местные власти, процесс этот занимает около двух месяцев, тем не менее, стать обладателем недвижимости в Вене престижно и, самое главное, очень недорого — бывают объекты по цене €70-80 тыс. евро. Специалисты «МИЭЛЬ DPM» подчеркивают, что такие предложения довольно редки и быстро раскупаются, но, все же, возможность сделать такую покупку существует. Вена интересна и с точки зрения вложения средств, и с точки зрения обучения детей.
Процедура покупки
Нередко возникают вопросы с процедурой покупки. На самом деле, схема оформления достаточно проста и схожа на многих зарубежных рынках, разумеется, со своими нюансами.
Эксперты «МИЭЛЬ DPM» предлагают рассмотреть процедуру покупки строящегося объекта на территории Италии (в Калабрии) и Болгарии (на Солнечном берегу). Обычно, после выбора конкретного объекта, необходимо оставить залог в размере €2-3 тыс. для того, чтобы объект был снят с продажи. Это можно сделать как в стране, где объект приобретается, так и в Москве. Затем подписывается предварительный договор, в котором обозначены этапы рассрочки для покупателя, а на застройщика налагаются обязательства сдать объект в указанные сроки. Последний взнос оплачивается, когда объект уже построен и сдан. Тогда же подписывается окончательный договор в присутствии нотариуса, и права собственности на объект переходят к покупателю.
В некоторых случаях возможно предоставление ипотечного кредита на последнюю часть рассрочки, когда объект уже построен. Кредит предоставляется при наличии справки, подтверждающей доход (обычно это 2-НДФЛ), под 3,85% годовых. Оплачивать рассрочку можно из Москвы, через любой банк. Необходимо наличие валютного счета и предварительного договора, в котором прописаны этапы рассрочки и суммы, необходимые для оплаты. Рассрочка может быть разной, это и 35%+45%+20% или 33,3%+33,3%+33,3% или 50%+50% и другие варианты.
В принципе, вариант покупки строящегося объекта во всех странах похож. Различия минимальны, тем не менее, они есть. Во Франции банки готовы предоставлять ипотечные кредиты на строящиеся объекты, что еще раз подчеркивает высокую ликвидность объектов. В Чехии можно заплатить 10% на этапе заключения предварительного договора, а остальные 90% — после сдачи объекта и подписания нотариального договора. Очень интересные предложения есть по Турции, на уже готовые, построенные и сданные объекты можно получить беспроцентную рассрочку у застройщика на срок до 12 лет.
Стоимость содержания недвижимости за рубежом
«Есть еще вопрос, который часто беспокоит наших покупателей – сколько будет стоить содержание недвижимости в месяц/год, какие будут налоги, к каким расходам готовиться при покупке», - говорит Н. Завалишина.
Возьмем для примера Францию. Налоги и расходы при содержании выглядят примерно следующим образом:
-
Налог на недвижимость (taxe fociere) — ставка налога различается в зависимости от типа недвижимости и ее расположения и составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта в год.
-
Налог на состояние (или налог на роскошь) — Это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше €770 000 евро.
До €770 000 не облагается
От €770 000 до €1 240 000 0,55% от разницы
От €1 240 000 до €2 450 000 0,75% от разницы
От €2 450 000 до €3 850 000 1% от разницы
От €3 850 000 до €7 360 000 1,30% от разницы
От €7 360 000 до €16 020 000 1,65% от разницы
Более €16 020 000 1,8% от разницы
Конкретный пример:
Если объект стоит €1 300 000 евро, соответственно расчет налога на роскошь идет по такой схеме: 1 300 000 – 1 240 000 = €60 000, эта сумма облагается налогом по ставке 0,75%, затем 1 240 000 – 770 000 = €470 000, эта сумма облагается налогом по ставке 0,55%. Система непростая, но так она работает.
-
Подоходный налог при сдаче объекта в аренду — 20%.
-
Коммунальные расходы — различаются в зависимости от местоположения объекта.
Другой пример — содержание недвижимости в Чехии. В этой стране с мая 2009 года возможна покупка недвижимости россиянами на физическое лицо, но покупатели, которые заинтересованы в получении ВНЖ в Чехии, а также покупке с использованием ипотечного кредита, оформляют покупку на юридическое лицо, т.е. открывают чешскую фирму. В этом случае затраты увеличиваются в связи содержанием и обслуживанием юридического лица.
-
Ежегодный налог на недвижимость — базовая ставка — 1 крона за кв.м. (€0,04). В случае покупки квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола). Также базовая ставка налога на квадратный метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове, Лазне, Лугачовице, Марианске, Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5.
-
Налог на прибыль для открытой фирмы — 24%. Рекомендация: «работать в 0».
-
Ежегодные расходы фирмы — примерно 500 евро.
-
Среднемесячная плата за коммунальные услуги — 120–240 евро
Если нет налога на роскошь, как во Франции, или затрат на юридическое лицо, как в Чехии, то недвижимость очень недорога в содержании. Например, в Болгарии:
-
Ежегодный налог на недвижимость. Ставка налога для физических и юридических лиц одинакова и составляет 0,15%.
-
Страховка недвижимости — 0,3% от стоимости объекта (необязательно).
-
Коммунальные и прочие расходы:
Электричество: 0,1 евро/кВтч
Вода: 0,5 евро/м3
Квартирная плата: отсутствует
Стационарный телефон: установка — 100 евро, абонентская плата за 1 мес.— 4 евро
Интернет LAN: 15 евро в месяц.
