Строительный рынок практически перестал поддерживаться ипотечными кредитами - по мнению экспертов, ипотечное кредитование у нас в стране фактически свернуто. За первый квартал нынешнего года объемы ипотечного кредитования упали в шесть раз. Согласно данным ЦБ, было выдано 24,4 млрд руб. ипотечных кредитов - шестая часть объема выдачи первого квартала 2008 года (150 млрд руб.). И в дальнейшем, по прогнозам АИЖК, ипотека будет выдаваться банками преимущественно в объемах погашения текущего портфеля. Это означает снижение рынка ипотеки в 2009 году в четыре-пять раз по сравнению с прошлым годом. Надеяться на скорое восстановление ипотечного рынка хотя бы до прежних объемов не приходится, посколько причины, породившие нынешнюю ситуацию, сохранятся и в конце нынешнего года, и, скорее всего, в начале следующего.
Первое - это всеобщая неуверенность и финансовых институтов, и населения в ценах на недвижимость, полное непонимание того, сколько квартира, дом, земля будут стоить завтра, послезавтра, через несколько месяцев, через год. Неопределенность, существующая на рынке, влияет на потребление: у людей полностью пропадает желание покупать товары длительного пользования. Приплюсуйте к этому повсеместные дефолты застройщиков, а также неуверенность населения в завтрашнем дне из-за возможной потери работы, сокращения доходов, роста стоимости жизни, и становится абсолютно ясно, почему заявок на ипотеку становится все меньше и меньше.
Второе - высокие процентные ставки, большой первоначальный взнос, снижение сроков кредитования до 5-10 лет, ужесточение требований к заемщикам. Сегодня первоначальный взнос вернулся к 30-40% от суммы кредита, сроки кредитования - к 5-10 годам, а процентные ставки взлетели выше 20% годовых. Таких процентов не было даже на заре становления ипотеки в России. Все это встает практически заградительной стеной между населением и ипотекой.
Третье - отсутствие денег на ипотеку у самих банков. У наших кредитных учреждений сегодня нет долгосрочных источников капитала. Раньше это были иностранные инвесторы, зарубежные рынки. Сейчас инвесторы ушли, зарубежные рынки закрылись, а механизмов долгосрочного инвестирования из внутренних российских источников пока не появилось. Нынешние банковские ресурсы - это вклады населения и деньги ЦБ. Население сейчас вкладывает деньги в банки на 6-12 месяцев. Такая же срочность и у кредитов Банка России. Причем занимать средства у ЦБ могут далеко не все банки, к примеру, в беззалоговых аукционах фактически могут участвовать только 100 крупнейших банков. Кроме того, существенный рост просрочки по кредитам заставляет банки наращивать резервы, они стали уменьшать капитал банков. Результат - отсутствие собственных ресурсов на выдачу новых ипотечных кредитов. А сбрасывать "старые" кредиты с баланса банки не могут. Раньше эта проблема решалась путем продажи портфелей и секьюритизации. Сейчас эти операции свернуты и банкиры вынуждены держать ипотечные кредиты на своем балансе и выдавать "новую" ипотеку только в объемах текущего погашения.
С другой стороны, власть понимает, что восстанавливать рынок ипотеки необходимо, поскольку это один из движителей строительной отрасли. И восстанавливать строительство надо, считается, что именно строительная индустрия должна потянуть за собой вверх другие смежные отрасли нашей экономики. В настоящее время государство готовит ряд мер, направленных на восстановление рынка ипотеки. Причем власть понимает, что сегодня для этого необходимо поддерживать всю отрасль в целом: банки, заемщиков и строителей.
В первую очередь требуется сломать психологический барьер - ожидание дальнейшего снижения цен на рынке жилья. Соцопрос, проведенный АИЖК совместно с ГКФ "Русь", показал, что в настоящее время около 65% опрошенных отложили покупку жилья, так как ожидают дальнейшего снижения цен на недвижимость. Сейчас государство заявило, что будет покупать жилье для федеральных нужд по цене не более 30 тыс. руб. за квадратный метр. По словам Александра Семеняки, генерального директора АИЖК, устанавливая этот ориентир, власть запускает механизм, предназначенный "сдуть пузырь" на рынке недвижимости и стабилизировать уровень цен. "Граждане должны понять, что ниже этого уровня ждать дальнейшего снижения цены нецелесообразно, потому что по этой цене государство начнет скупать жилье для федеральных нужд. Это может сломать психологический барьер, люди перестанут ожидать еще большего снижения цен и начнут покупать", - считает он.
Дмитрий Ананьев, председатель комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению считает, что в дополнение к этому необходимы меры поддержки заемщика. "Заемщик - ключевой двигатель рынка ипотеки, на него должны быть направлены основные усилия", - уверен он. В качестве мер поддержки предлагается снижение процентных ставок ипотечных кредитов за счет целевого финансирования банков под ипотеку и компенсация части процентной ставки по кредитам на жилье эконом-класса. Кроме того, по мнению Дмитрия Ананьева, необходимо стимулирование потребительского спроса на жилье: расширение налоговых льгот и поддержка индивидуального жилищного строительства.
Следующая проблема - деньги для ипотеки. Высвободить банковский капитал для ипотеки планируется несколькими способами. Предлагается создать "государственный институт ипотечного страхования". Это позволит застрахованные ипотечные кредиты приравнять к надежным кредитам и снизить по ним резервы. Кроме того, Центробанк подготовил изменения, согласно которым банки смогут понизить свой коэффициент риска со 100 до 70% при расчете обязательных нормативов по рублевым, застрахованным ипотечным ссудам, с коэффициентом кредит - залог не более 70% и соотношением доход - платеж - не менее 3. Еще одна инициатива ЦБ - относить залоги по ипотечным ссудам, выданным по стандартам АИЖК с коэффициентом кредит - залог не более 70% к первой категории качества, то есть фактически по таким ссудам банки смогут не формировать реальные резервы.
Кроме того, прямой денежный поток на выдачу ипотеки банки получат от АИЖК. Агентство планирует направить на рефинансирование ипотечных кредитов в новостройках 60 млрд руб. и еще 30 млрд - для выкупа "новой" ипотеки на вторичном рынке. Также у АИЖК есть большой резерв - облигации с госгарантиями. Их планируется задействовать для разгрузки банковских балансов от "старой" ипотеки. АИЖК собирается запустить механизм, позволяющий убить сразу двух зайцев: разгрузить банковские балансы и стимулировать банки на выдачу новых ипотечных кредитов. Если банк заключает с агентством договор на выдачу в определенных объемах новой ипотеки, которую АИЖК впоследствии выкупит, то банк может тот же объем "старой" ипотеки обменять на облигации с госгарантиями. Облигации впоследствии можно продать на рынке и получить живые деньги.
Решить проблему "длинных" денег планируется с помощью средств Пенсионного фонда. По словам главы АИЖК, сейчас в правительстве согласована поправка в закон, разрешающая вкладывать Пенсионному фонду в ипотечные ценные бумаги не 20% средств, как сейчас, а 70%. "Предполагается, что фонд сможет покупать до 70% одного выпуска и до 70% всех бумаг одного эмитента, - уточняет Александр Семеняка. - Оставшиеся 30% выпуска банки могут "реповать" в ЦБ, получая таким образом краткосрочную наличность".
Комитет Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению предлагает дополнительные меры поддержки банков. Это предоставление госгарантий по ипотечным кредитам, создание эффективной системы рефинансирования ипотеки, расширение возможностей банков по кредитованию в ЦБ под залог ипотечных ценных бумаг, рефинансирование реструктурированных кредитов, отмена начисления повышенных резервов при реструктуризации кредитов через АИЖК.
Основное звено в цепи - поддержка застройщика. Сейчас строительным компаниям практически отказано в банковском финансировании. Стимулировать банки кредитовать застройщика АИЖК собирается несколькими способами. Агентство планирует заключать с банком договор на полный выкуп закладных по выданным ипотечным кредитам по конкретному объекту после завершения строительства, в случае если эту стройку банк профинансирует. Кроме того, АИЖК готово пойти на выдачу целевых кредитов банкам, которые будут финансировать стройку, используя ипотечные кредиты, уже существующие на балансе банка, в качестве залога. "Это будет своего рода предоплата за закладные по будущим ипотечным кредитам, которые мы выкупим через год", - поясняют в АИЖК.
В дополнение Совет Федерации предлагает еще ряд мер поддержки застройщиков. Это выделение строительных площадок с готовыми объектами коммунальной и социальной инфраструктуры, построенными за счет средств региональных или муниципальных бюджетов, стимулирование финансирования застройщиков через систему госгарантий по банковским кредитам и создание системы госзаказа на строительство социального жилья.
