Слова о «возрождении» жилищных кооперативов (ЖК) звучат странно уже потому, что кооперативы никто и не отменял, просто их деятельность также была причесана под 214-ФЗ. Таким образом, речь идет не о восстановлении, возрождении и т.п., а о расширении функций. За счет каких форм строительства, гадать не приходится. В прошлом месяце заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган признал провал закона о долевом строительстве. Если в 2006 году доля договоров, заключенных в соответствии с ФЗ-214, например, в столице достигла 16%, то к концу прошлого года она упала до 3,3%. Почти 97% сделок осуществляются по так называемым «серым» схемам.
По словам Игоря Шувалова, законодательная база «возрожденных» кооперативов будет готова уже в этом году. Пока же вице-премьер обрисовал будущую жилищную политику примерно так: формируются кооперативы, местные власти выделяют им участки, а госбанки кредитуют строительство. Заверения вице-премьера: «Ничего нового не будет, мы лишь модифицируем советский опыт к современным реалиям», ничего не объясняют. На какой стадии появляются собственно строители, и кто их привлекает, т.е. кто и как будет «формировать кооперативы» вице-премьер пока оставил за кадром. Наверное, чтобы строители боялись.
Причина провала ФЗ-214 известна: закон ударил в первую очередь по финансированию строительства. Раньше застройщики еще на стадии «колышков» продавали примерно треть будущих квартир, чего, как правило, хватало на завершение строительства. Остальное шло на расчеты с городом по инвестконтракту (также 30-35%), всевозможные и неизбежные «непредвиденные обстоятельства» и в прибыль. Закон о долевом строительстве разрешил продавать только поднятые этажи. Это требование некоторые эксперты называли не иначе, как «идиотским», поскольку до отделки, подключения к коммуникациям и сдачи дома эти «построенные» этажи имеют нулевую потребительскую стоимость.
Конечно, время от времени на рынке недвижимости появлялись мошенники, которые забивали колышки, нанимали десяток гастарбайтеров для обозначения рытья котлована, снимали офис с симпатичной девушкой для вполне реального приема денег у населения, и разворачивали бурную рекламную компанию. В этом смысле закон был бы более уместен лет за 10 до 2005-го. Да и то не факт. Дело в том, что еще Екатерина Великая обязала дворников немедленно докладывать околоточному надзирателю о любых попытках строительства на их участке на предмет проверки законности. Будто бы ехала однажды царица по знакомой улице и вдруг лошади встали: дом поперек дороги появился. За истекшие 200 лет дворников от этой обязанности никто не освободил, а в помощь им был придан УБЭП.
Не слишком церемонились эксперты и в догадках по поводу того, кому был выгоден закон о долевом строительстве. Нескольким крупнейшим полугосударственным банкам, посадившим строительную отрасль на кредитную иглу, в результате чего сегодня строителям приходится рассчитываться с банками в полном смысле слова «собой», долей собственности в бизнесе. Разумеется, девелоперы сопротивлялись, изыскивая новые и новые схемы прямых расчетов «покупатель-продавец». Разумеется, получали по рукам и головам с помощью налогового и даже уголовного законодательства. Но не только. Вдумайтесь, полугосударственный Сбербанк, в наблюдательный совет которого входят высшие чиновники правительства и администрации президента, рекламировал... свою схему обхода закона о долевом строительстве! Всего-то требовалось, чтобы фактические покупатели открыли в банке «целевые депозиты», а застройщик, естественно, в этом банке кредитовался.
Мы живем в удивительной стране. «В последнее время правительство активно само предлагает законопроекты, проталкивает их и само же их исполняет, — сетовал однажды спикер Совета Федерации Сергей Миронов. — Иногда у нас не хватает силы воли отклонить такие законопроекты, и тут же в них вносятся поправки, а следом, хоть плачь, хоть смейся, поправки к поправкам».
Непременное условие работы любого нового закона заключается в том, что он включает в себя старый закон или отменяет его. После вступления в силу, закон становится единым и единственным (универсальным) правилом для охватываемых им отношений. Правоохранительные и контролирующие органы, собственно, призваны обеспечить такое положение, чтобы никто не мог заявить, что он работает по какому-то другому закону, который ему больше нравится.
В законе №214-ФЗ о долевом строительстве в части 1 ст.1 однозначно говорится о том, что закон «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве». А в части 2 той же статьи — о том, что «кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах».
Все! Либо №214-ФЗ, либо закон о ЖНК № 215-ФЗ. Закон о кооперативах, которые г-н Шувалов вдруг решил «возрождать».
«Что это значит? — задается вопросом гендиректор Real Estate Consult Михаил Храмов. — Назовите свою схему как угодно, чешите правой рукой левое ухо, пропускайте сделку через сотню посредников, но если, в конце концов, у того, кто платит теоретически «может возникнуть право собственности на жилое помещение», то вы имеете право применять только один из этих двух законов. «Может возникнуть» на юридическом языке означает: «все, что угодно, в результате чего возникает». Никаких других схем закон уже не допускает! Но у нас получается, что если закон не нравится, можно сказать: «А я работаю по другому закону». Сплошь и рядом чиновник допускает «многозаконие», чтобы иметь возможность «вмешаться в процесс». И слава богу, иначе 214-й закон просто обрушил бы рынок!»
Истекшие четыре года закон «совершенствовался» все новыми и новыми поправками и поправками к поправкам, но так и не решил важнейшей задачи, ради которой принимался. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с № 214-ФЗ, не могут защитить инвестора при банкротстве компании-застройщика. Дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет.
Наверняка, №214-ФЗ, да и № 215-ФЗ о кооперативах даже не будут отменены. Зачем? Ну, в крайнем случае, примут «поправки к поправкам». И забудут. Вполне достаточно будет директивного указания местным органам, кого из застройщиков хочет «пригласить» кооператив. Г-н Шувалов прямо говорит, что это будут застройщики, которые кредитуются в одном из государственных банков. А почему бы не предположить, что застройщик решит строить, привлекая собственные ресурсы? Хотя бы теоретически? Смогут ли пайщики кооператива выбрать такого застройщика или это будет запрещено? («А то ведь исхитрятся, собаки, и привлекут средства у тех же пайщиков в обход банка».)
С другой стороны, можно надеяться, что в этом — государственном — банке, директивно кредитующем кооператив, будут созданы приемлемые условия для предоставления ипотечных кредитов пайщикам. По крайней мере, это было бы логично.
Исходя же из обстоятельств, которые подвигли г-на Шувалова на «возрождение кооперативов» — нежелание застройщиков продавать жилье по ценам близким к себестоимости — то здесь остаются вопросы. Поскольку цены, «близкие к себестоимости», норма прибыли и в 10%, и в 20% — это разорение застройщиков. По данным Национального антикоррупционного комитета коррупционная составляющая в строительстве добавляет к цене продукта до 30% и выше. А большинство «обманутых дольщиков» появились в результате самой беспредельной формы коррупции — передела или попыток передела собственности. О мобилизации дольщиков на борьбу с коррупцией власти никогда не заикались. Дольщики борются сами, хоть и косвенно: митингами, блокадой дорог, голодовками. Пока ничто не говорит о том, что пайщикам уготована лучшая участь.
