В Центральном доме художника 15 марта открылась выставка-ярмарка «Недвижимость-2007». И там прозвучали две новости для желающих купить жилье в новостройке: одна хорошая, а другая – не очень. Доступное жилье в Москве будет, но не для всех.

Вначале – плохая новость для покупателей. Как ни странно, все застройщики и риелторы, представляющие крупнейшие фирмы, на вопрос о возможном снижении цен на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья единодушно отвечали: «Не ждите падения цен на новостройки».

У них миллион причин на это…

В начале этого года многие специалисты делали прогнозы, предвещающие не только стабилизацию, но и падение цен на недвижимость в скором времени. Эти заявления не прошли даром, и москвичи поверили, что шанс приобрести недорогое жилье действительно есть. Однако уже сегодня девелоперы утверждают, что все предположения подобного характера были ошибочными и появились из воздуха.

Так, заместитель столичного Департамента градостроительной политики Александр Максименко подробно объяснил, почему застройщики не могут позволить себе снизить цены на строящиеся жилые площади. Одной из главных проблем он назвал возросшую себестоимость строительства и рост затрат на обустройство прилегающей к строящимся домам территории. «Сравните: если 5 лет назад на подводку инженерных коммуникаций уходило 20% бюджета, то теперь 80%. Конечно, если речь идет не о точечной, а о массовой застройке – все гораздо проще. Тогда можно провести одну линию теплоснабжения, водоснабжения, энергосети для нескольких домов. Но в Москве, где неосвоенной земли уже не осталось, дай бог найти место для точечной застройки. А «включение» двух-трех новостроек в общую (например, водопроводную) сеть – дело дорогостоящее и проблемное. К тому же при такой схеме нередки аварии и перебои в работе».

Развивая тему дорогостоящего обустройства территорий, Максименко заметил: «Сегодня большинство строящихся объектов можно назвать проблемными. Например, раньше мы практически не прибегали к «стене в грунте» – ограждающей конструкции, которая позволяет возводить подземные сооружения вблизи существующих зданий. А сейчас это уже стало нормой. А стоимость такой «мелочи», которой она кажется на первый взгляд, взлетает до небес».

Отдельно о нехватке земли под строительство как в Москве, так и в Подмосковье рассказал Андрей Паньковский, гендиректор московского ДСК-1: «То, что в столице площадей для застройки не осталось и взяться им неоткуда – это не новость. Единственный «островок надежды» сейчас – это кварталы с пятиэтажками сносимых серий. Таких большинство в Западном, Северном, Северо-Восточном и Юго-Западном округах». Он отметил, что и в Подмосковье тоже складывается плохая картина со свободными площадями.

«Не секрет, что объем жилищного строительства в городах-спутниках столицы и окраинных районах области в минувшем году резко возрос. И там земельные запасы тоже не вечны. Так что в этом году ожидается значительное снижение возводимых площадей и в Москве, и в Подмосковье» – такой пессимистичный прогноз дает один из крупнейших застройщиков. Отметим, в прошлом году соотношение спроса и предложения можно было охарактеризовать как 2:1. А высокий спрос при низком количестве квартир, выставляемых на продажу, позволяет оставлять цены высокими на всех этапах строительства.

Не обещали снижения цен и пришедшие на открытие выставки депутаты. Председатель Комиссии Госдумы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений Иван Новицкий заметил, что стоимость жилья не только не будет уменьшаться, но будет расти в рамках инфляции. «К сожалению, именно в сфере строительства самый высокий уровень инфляции. Очень часто бывает, что вначале строительства цены одни, а в ходе длительных работ они уже гораздо выше. Подрядчики не могут закончить работу, и это становится большой проблемой».

По себестоимости – только москвичам

На волнующий народ вопрос «Неужели в обозримом будущем жилье в столице невозможно будет приобрести по умеренной цене?» ответил Валерий Калинин, начальник управления инвестиционной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы. «Это станет реальным лишь при увеличении строительства дешевого жилья и его продаже по себестоимости. В принципе, такая возможность сейчас появилась у молодых семей благодаря разработанным и уже утвержденным парламентариями Мосгордумы программам. Они направлены на обеспечение жильем молодых супругов, проживающих в Москве 10 и более лет. Если это условие вкупе с возрастными критериями и стабильным доходом соблюдено, то получить хорошую жилплощадь по выгодной цене можно без проблем».

Это, в сущности, хорошая новость, потому что сейчас, по словам Калинина, в городе ежегодно строится до 5 млн кв. м жилья, из них 400-450 тыс. кв. м специально для программы «Молодой семье – доступное жилье». Отметим, процентная ставка по социальной ипотеке в 2008 году должна снизиться до 6-7% – такое обещание дал первый заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Гостям же столицы, желающим обзавестись в Москве собственной квартирой, по словам Калинина, остается обратить взоры на ипотеку. Он отметил, что в текущем году в столице будет выдано 20 тыс. ипотечных кредитов. По итогам 2006 года количество выданных ипотечных кредитов в Москве достигло уровня в 13,5 тыс. Все говорит о том, что в наступившем году рынок ипотеки в Москве вырастет более чем на 30%.

Росту этого рынка помогут банки, заинтересованные в притоке новых клиентов и постоянно смягчающие требования к заемщикам. Также большой импульс ипотеке придаст перекредитование: процентные ставки снижаются со скоростью примерно 1% в год. А это значит, что людям, кредитовавшимся 2-3 года назад, сегодня выгодно пересмотреть процентную ставку по новым условиям. А при отказе банка пойти на этот шаг – взять новый кредит в другом банке, погасить им долг и платить проценты уже по новым ставкам.