Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» был принят30 декабря 2004г, а 1 апреля 2005г. вступил в действие. В результате в настоящее время в распоряжении дольщиков оказался целый арсенал средств, с помощью которых они могут воздействовать на строительную компанию, не выполняющую свои обязательства. Нынешнее законодательство можно использовать таким образом, чтобы получить у нерадивого застройщика не только квартиру, но и штраф в размере стоимости такой же квартиры.

В ст.27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» установлен не только момент вступления его в силу, но и очерчен круг лиц (а с учетом специфики правоотношений, которые он регулирует – это строительные организации), в отношении которых он действует. Его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005г.

Исходя из этого, все договора, заключенные на строительство указанных объектов недвижимости с гражданами, можно поделить на следующие группы, исходя из времени их подписания и получения строительной организацией разрешения на строительство:

1) договор был подписан до вступления в силу указанного закона – тогда на взаимоотношения сторон его нормы просто не распространяются;

2) дата подписания договора – после 1 апреля 2005г., но при этом разрешение на строительство было получено до этой даты. Ситуация идентична первой;

3) если и договор был подписан спустя 1 апреля 2005г., и разрешение на строительство было получено после этого, то в отношении данных правоотношений однозначно применяется ФЗ «О долевом участии в строительстве…».

Таким образом, часть договоров регулируется указанным федеральным законом, а другая часть (в сущности, состоящая из таких же договоров на участие в строительстве) выпадает из поля его действия по основаниям, указанным ранее.

Есть необходимость рассмотреть правоотношения сторон первых двух категорий из приведенных, так как при возникновении споров именно в этих ситуациях затрагиваются вопросы, касающиеся прав граждан, участвующих в строительстве и не защищенных законом № 214-ФЗ.

Защита дольщика за рамками 214-ФЗ

В соответствии с обобщением практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, принятым 19 сентября 2002г., если установлено, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче квартиры в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подлежит применению закон РФ «О защите прав потребителей».

Этот закон был принят в 1992г., но применительно к отношениям между строительными организациями и гражданами, заключившими договор на строительство, стал применяться именно после выхода вышеупомянутого обобщения.

Он соответствует своему названию и действительно стоит на защите прав потребителя. Поэтому он предоставил дольщику (соответственно – потребителю) очень широкие возможности.

Как уже было сказано ранее, наиболее частым нарушением со стороны застройщика (по этому закону – исполнителя) является нарушение сроков передачи дольщику жилого помещения в строящемся жилом доме.

Последствие данного нарушения установлено в ст. 28 закона. Если срок начала и окончания выполнения работы или промежуточные сроки нарушены, потребитель по своему выбору вправе:

1) назначить исполнителю новый срок. В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные приводимым перечнем;

2) поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

3) потребовать уменьшения цены;

4) отказаться от исполнения договора.

Кроме того, одновременно с одним заявленным требованием из указанного перечня потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы.

Но и это еще не все. При нарушении установленных сроков выполнения работы исполнитель должен уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы.

Таким образом, застройщик из-за нарушения им сроков передачи дольщику квартиры (как вариант возведения дома или сроков сдачи жилого помещения – в зависимости от формулировки в договоре) на основании решения суда и в зависимости от требований потребителя, которые заявлены им в суд, должен будет:

– выплатить дольщику неустойку, максимальный размер которой составляет стоимости квартиры в ценах на момент вынесения решения (суды могут уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ), компенсировать моральный вред;

– при этом все-таки построить дом и предоставить дольщику квартиру.

А если договор по требованию потребителя будет все же расторгнут, уплатить ему убытки исходя из рыночной стоимости жилья, предусмотренного договором. С учетом того, какими темпами растет стоимость на жилье, лучшего способа вложения средств нет.

Кроме того, интересен тот факт, что в соответствии с п.6.ст. 13 закона «О защите прав потребителей», если требования потребителя были удовлетворены в судебном порядке, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Данная норма должна дополнительно подталкивать исполнителя к добровольному удовлетворению заявленных требований, чтобы избежать угрозы взыскания этого штрафа.

Закон «О защите прав потребителей» и 214-ФЗ

С учетом всего сказанного возникает вопрос. А можно ли потребителям (они же дольщики) одновременно воспользоваться правами, предоставленными и законодательством о защите прав потребителей, и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»?

Оказывается, не всегда, но возможно. В соответствии с п.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей только в части, не урегулированной этим законом.

То есть если правоотношения сторон попадают под действие указанного закона, положения законодательства о защите прав потребителей применяется в отношении тех вопросов, которые ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не регулируются. В частности, это касается компенсации морального вреда. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» данная компенсация не предусмотрена. Но она может быть заявлена согласно закону «О защите прав потребителей».

Таким образом, права граждан-участников долевого строительства, заключивших договора со строительными организациями, на которые на распространяет свое действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве..», не ущемлены и не нарушены. Знание соответствующих норм права и положений, регулирующих взаимоотношения сторон при строительстве, должно помочь этим гражданам при защите своих прав, гарантированных законодательно.