На рынке элитной недвижимости наступила стабилизация, и вместе с ней изменились требования VIP-клиентов к покупаемому жилью. Не исключено, что эти изменения скоро коснутся всего рынка недвижимости в целом, а также структуры спроса всех покупателей.

Опрошенные «Собственником» эксперты отмечают повышение требовательности покупателей, некоторую трансформацию структуры спроса и стабилизацию темпов роста цен.

Несмотря на то что сезонность на сравнительно молодом рынке элитного жилья пока не устоялась окончательно, определенные закономерности существуют. И сейчас, как нетрудно предположить, рынок оживляется, деятельность риелторских агентств входит в прежнюю колею. «Начинают действовать механизмы отложенного спроса, когда по ряду причин сделки не были осуществлены в прошлом году. Рынок вошел в стадию стабилизации, уменьшения ценового прироста и стал более предсказуем», – рассказывает исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова. Более требовательными становятся и потенциальные покупатели элитного жилья.

Подход покупателей к выбору дорогого жилья довольно критичен: как отмечает директор департамента элитной недвижимости ООО «Пенни Лэйн» Александр Зиминский, даже при покупке квартиры с инвестиционными целями клиент обращает внимание на все ценообразующие факторы, которые позволят в дальнейшем выгодно перепродать квартиру или сдать ее в аренду. «Исключение составляют клиенты с определенным бюджетом, в который им нужно уложиться. Тогда определяющим фактором является цена. То есть существует некий набор требований, а дополнительные характеристики запрашиваются по возможности. Но это исключение действует, в основном, для инвестиционных квартир», – уточняет Зиминский.

Одноуровневый спрос

По словам генерального директора компании Soho Realty Ольги Твороговой, характерной тенденцией спроса сегодня является спад интереса к двухуровневым квартирам, которые еще недавно были крайне популярны среди московской элиты. Многоуровневость теперь воспринимается как свойство загородного жилья: «В настоящее время (по сравнению хотя бы даже с прошлым годом) клиенты гораздо реже запрашивают подобные квартиры – не более 10-15% в общей структуре спроса. А желание жить в многоуровневом пространстве наши клиенты сполна реализуют в загородном доме, – поясняет Творогова. – В то время как городской стиль жизни предполагает более рациональное использование жилой площади. В данном случае мы не имеем в виду пентхаусы, которые также располагаются на нескольких уровнях, и спрос на которые сегодня по-прежнему высок. Их достоинством являются отнюдь не число этажей».

Кроме того, формируется тенденция к отказу от приобретения дорогого жилья на ранних стадиях строительства: стоимости квадратного метра готовой квартиры и жилья на начальной стадии уже практически сравнялись, и неудивительно, что покупатель зачастую просто не видит смысла вкладывать деньги в ожидание и риски. В то же время, как рассказывает Ольга Творогова, отмечается повышенный интерес покупателей к готовым квартирам без отделки.

География: без изменений

С точки зрения местоположения (которое до сих пор остается одним из основных показателей элитности жилья) принципиального отличия от прошлогодней ситуации не прослеживается. Основной спрос по-прежнему приходится на Остоженку, где практически не осталось свободных участков, затем идут районы Патриарших прудов, Плющихи и Замоскворечья. Как отмечает управляющий директор компании Vesco Realty Владислав Сухарев-Погожев, география элитной застройки практически не выходит за пределы ЦАО. «Элитным считается жилье, сосредоточенное в центре города, за исключением внешней стороны Садового кольца в районе «Курской» и «Добрынинской», – уточняет эксперт. – Сюда стоит добавить и Минскую улицу, расположенную в ЗАО, где находится дом "Монолит"».

Динамика в пределах нормы

Как рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, по сравнению с концом прошлого года объем предложения не изменился. Примерно на том же уровне остался и ценовой разброс: от $3,1 тыс. (первичный рынок, СЗАО) до $35 тыс. (вторичный рынок, ЦАО) за «квадрат». Квадратный метр на Остоженке сегодня стоит, по данным Delta Estate, в среднем $18 тыс., в Замоскворечье и на Плющихе – $11 тыс., на Патриарших прудах – $15 тыс. «Рост цен в перспективе сохранится, – прогнозирует Ольга Творогова, – но в условиях гораздо более сдержанных темпов».

По информации Soho Realty, рост цен по дорогому сегменту за 2006 год составил 70% при ежемесячном приросте 10-12%, а в декабре был на уровне 1-2%, что соответствовало уровню инфляции. В этом году ожидается дальнейший рост на уровне 2-3% в месяц. «Это обусловлено дефицитом земли под строительство новых объектов и ростом себестоимости строительства, – поясняет Ольга Творогова. – В основном из-за повышения стоимости стройматериалов, удорожания энергоносителей, а также ощутимого роста издержек, связанных с расселением жильцов сносимых домов».