Каждый год многие люди составляют себе планы на год. Такая задача, как приобретение квартиры, требует правильного и детального пошагового плана, который станет надежным помощником при решении квартирного вопроса.

Хорошая штука – компьютеры! Они не только дали нам новые возможности (один Интернет чего стоит!), но и научили людей мыслить по-иному. Такое понятие как алгоритм, т. е. последовательность действий, направленных на решение поставленной задачи, – тоже из мира компьютеров. А такая задача, как приобретение квартиры, идеально подходит для того, чтобы создать для нее алгоритм.

Шаг первый – деньги. Перво-наперво необходимо понять, какими средствами для покупки вы располагаете. Расписывать этот пункт подробно вряд ли имеет смысл, поскольку зарабатывание необходимой суммы явно находится вне темы этой статьи.

Шаг второй – осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно: сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. «Мы рекомендуем посмотреть как можно больше квартир, – говорит Елена Голубева, руководитель учебного центра компании «ХИРШ». – Чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно».

Смотреть нужно не только то, что «по деньгам». Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую. В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.

Шаг третий (в принципе, он идет одновременно со вторым) – выбор риелтора. С риелторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риелтор не нужен вовсе, «потому что получает свою комиссию не за что», или что риелтор все за вас сделает. На самом деле это, конечно, не так. Помощь профессионала, долгое время работающего на рынке, необходима. Вырвать зуб тоже можно самостоятельно при помощи плоскогубцев, однако большинство людей все же предпочитают врача-стоматолога. Но и верить во «всемогущество» риелтора тоже не стоит: в конце концов, итоговое решение (например, какую из нескольких предлагаемых квартир предпочесть) за покупателя не примет никто.

Выбирая риелтора, целесообразно ориентироваться на опыт своих друзей и знакомых. Полезно также заглянуть в Интернет: там можно найти отзывы о работе агентств недвижимости, а также списки тех, от кого стоит держаться подальше… Найдя риелтора, надо все же доверять ему. «Люди часто не понимают, зачем мы задаем столько вопросов о работе, знакомых, привычках, – говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». – Некоторые клиенты даже относятся к такому «любопытству» настороженно. На самом деле у нас очень большой опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риелтором – коль скоро ты этого специалиста выбрал и поручил ему решение своих проблем – должно быть так же».

Шаг четвертый – выбор варианта. Какая квартира нужна (в смысле, сколько комнат, в каком районе и т. п.) – каждый решает для себя сам. Так что обратим внимание только на два специфических момента. Во-первых, низкая цена привлекает, однако всегда стоит задать себе вопрос: а с чего это продавец так дешевит? Он по жизни дурак или добрый самаритянин, желающий осчастливить человечество? В принципе, такие варианты не исключены, но гораздо чаще объяснение иное: у квартиры есть некие дефекты, и в итоге предложение оказывается вовсе не таким привлекательным… А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы – свободные и «с альтернативой». Последнее означает, что продавец вовсе не хочет получить деньги – он желает сразу купить другую недвижимость. «Альтернативных» квартир на рынке больше, и стоят они дешевле свободных – процентов на 15. Но стоит понимать, что продавец может взять аванс, протянуть месяц-другой, а потом либо откажется продавать (не нашел себе альтернативу), либо потребует поднять цену. Так что некоторые риелторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Но это, к сожалению, делает покупку дороже и сильно сужает поле для поиска. В общем, иметь ли дело с «альтернативщиками» – это вопрос, на который каждый отвечает сам…

Шаг пятый – передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете свое намерение купить квартиру не просто словами (им в нашем циничном мире мало кто верит), а деньгами. Ведь в случае вашего отказа купить аванс остается у продавца. Одновременно и продавец, беря аванс, подтверждает свое намерение продать именно вам и именно по той цене, что указана в авансовом соглашении.

К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца мало к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, потом от всех требуют поднять цену и продают квартиру самому щедрому, происходят постоянно. Меры защиты вроде бы есть: например, потребовать, чтобы передаваемые деньги назывались не авансом, а задатком – его, согласно Гражданскому кодексу, продавец обязан вернуть в двойном размере. Беда в том, что все эти тонкости прекрасно известны и противоположной стороне, и брать задатки продавцы категорически отказываются. По крайней мере в Москве.

Шаг шестой – проверка юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, среди самых распространенных – ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совсем прозрачные переходы по наследству и, как говорится, «мн. др.». Обычно проверкой юридической чистоты занимаются юристы риелторской компании.

Параллельно с этим процессом рекомендуется продолжать просмотры. Да, это тяжело, но позволяет «держать руку на пульсе». И если продавец вдруг откажется от сделки, вы по крайней мере быстрее подберете новый вариант.

Шаг седьмой – собственно сделка. «Подавляющее большинство (до 99%) сделок идет по такой схеме, – говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». – Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, что продавец квартиры может открыть ячейку только в том случае, если предъявит договор о продаже своей квартиры. В ячейку закладываются деньги».

Затем составляется сам договор купли-продажи – его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ). Название это не должно обманывать: ППФ – достаточно сложный документ, написать его «на коленке» невозможно, составляют такие договоры юристы риелторских компаний. Но берут за это меньше денег, чем нотариусы. Затем договор отдается на регистрацию в Управление по Москве Федеральной регистрационной службы (в просторечии – «Регистрационная палата»). Это самый главный орган в сделке: только после того как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.

Шаг восьмой и последний – физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце, когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт: в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. После этого недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.

Чтобы у продавца был стимул не затягивать с передачей имущества (свои деньги он из банка уже получил, может и пропасть куда-то), риелторы практикуют нехитрый, но эффективный прием. Небольшую часть денег ($5–10 тыс.) они удерживают и отдают их продавцу только в момент подписания передаточного акта.