Пострадавшие соинвесторы строительства жилья стали в текущем году одними из главных ньюсмейкеров на рынке недвижимости. Массовые акции протеста, периодически сопровождающиеся вмешательством ОМОНа, организованные голодовки – все эти события сегодня активно освещаются в СМИ. Пострадавшие дольщики создают движения и организации. Что характерно, создается впечатление, что группы соинвесторов конкурируют между собой за привлечение общественного внимания.
Последней по времени масштабной акцией, наряду с голодовкой на Очаковской, 42, стала проведенная в четверг, 31 октября, Всероссийская конференция обманутых дольщиков. Среди организаторов мероприятия – Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам, одно из крупнейших на сегодня движений по защите прав дольщиков, планирующее и выход на федеральный уровень. Столь масштабная акция (в конференции приняли участие делегаты из 57 регионов РФ) – очередной повод поговорить о проблемах «обманутых вкладчиков», как иногда называют, по аналогии с жертвами «пирамид» ранних 90-х, и соинвесторов долевого строительства.
Масштаб проблемы
Согласно официальным данным, в России сегодня насчитывается 80 тыс. пострадавших дольщиков. По словам министра строительства Московской области Евгения Сергеева, на территории только этого региона зафиксированы 143 недостроенных «долевых» объекта. Впрочем, официальные данные не отражают истинного масштаба проблемы, уверен юрист АН «Частная Недвижимость» Лев Иванченко. «Официально обманутыми считаются только те, кто имеет прямые договора с инвесторами и участвует в долевом строительстве многоквартирных домов, – поясняет эксперт. – Это те покупатели, которые не стали жертвами откровенно мошеннических схем, при реализации которых так называемые застройщики и не предполагали обеспечить выполнение договоров.
Сколько таких, можно узнать, обратившись к статистике по уголовным преступлениям в этой сфере». По данным пресс-секретаря Оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасии Антонычевой, реальная цифра для России – порядка 200 тыс., для Москвы – 5 тыс., для области – 8 тыс. человек. Столь существенные расхождения официальной статистики и наличествующих в действительности данных Антонычева объясняет следующим образом: «Дело в том, что в качестве официальной статистики применяются полученные не вполне корректным способом данные: в частности, количество обратившихся на специальные горячие линии (например, линия Управления экономической безопасности). Понятно, что туда звонят, мягко говоря, не все пострадавшие».
Принимаемые мерыКакие же меры принимаются сегодня для защиты прав обманутых соинвесторов? Наиболее «раскрученной» в плане широкого освещения в СМИ, формирования профильных комиссий является, безусловно, деятельность столичных и подмосковных властей. Основной посыл такой деятельности: «Помощь будет оказана тем, кто действительно пострадал от действий недобросовестных инвесторов в Москве и Подмосковье, и этот опыт будет впоследствии перенят на региональном уровне». Анастасия Антонычева прокомментировала «Собственнику» действия столичных и областных властей следующим образом: «Безусловно, работа ведется. Но что касается 2008 года, обещанного в качестве срока, когда все проблемы будут решены, могу сказать с уверенностью: если они и будут решены даже к 2010 году, то точно не по всем объектам».
По мнению же вице-президента группы компаний «ВМП Корп.», вице-президента «ОПОРЫ России» Алексея Кожевникова, на данном этапе решения проблемы речь идет даже не об окончательном ее упразднении, а скорее об определении пути работы в данном направлении. «Необходимо прежде всего совершенствовать законодательство; упорядочить земельные отношения, урегулировать вопрос ответственности чиновников, – считает Кожевников. – По моему убеждению, в первую очередь нужно разработать типовой инвестиционный договор, который предусматривал бы ответственность, в том числе и материальную, как местной администрации, так и федерального уровня и, конечно, бизнеса, то есть застройщиков.
Одним словом, хорошо, если к 2008 году будет сформирована хотя бы единая стратегия решения проблем обманутых соинвесторов».Языком цифрЧто касается конкретных цифр, то, например, в Подмосковье сегодня, по информации Евгения Сергеева, 34 объекта (напомним: общее количество – 143) незавершенного долевого строительства находятся в процессе приемки в эксплуатацию. По 40 домам строительство ведется, 9 объектов рассматриваются приемочной комиссией, по 22 – ведется подбор новых инвесторов. Разрабатывается проектно-сметная документация по 21 проблемному дому. То есть, активная работа ведется по 126 объектам. Что касается новейших идей в области решения проблем обманутых соинвесторов – это в первую очередь высказанное на конференции 30 ноября председателем Совета Федерации Сергеем Мироновым предложение создать альтернативные ЖСК для дольщиков, куда последние могли бы вносить свои долги в качестве взносов. «Эта идея представляется нам сомнительной, и прежде всего потому, что таким образом полностью устраняется ответственность города, и дольщики оказываются предоставленными сами себе», – говорит Анастасия Антонычева. «Это не вполне понятное предложение, – считает Кожевников. – Вообще, идей сейчас, конечно, много, но конкретного пути пока что выработать не удалось».
Помимо прочего
Кроме того, далеко не все случаи обмана дольщиков включены сегодня в сферу внимания властей. Например, что касается жертв двойных продаж, на защиту своих интересов могут рассчитывать только те из них, кто покупал жилье «напрямую», без посредников. «Те, кто стал жертвой двойных продаж через посредников, ничего не получат, так как посредники ни за что не отвечают по договорам и несостоятельны в финансовом отношении, – объясняет Иванченко. – Добиться через правительство исполнения по договорам удастся относительно небольшой части обманутых, оценочно до 25 % от общего числа. Жертвы мошенников вообще в эту программу не попадают».Помимо двойных и тройных продаж через посредника, помимо случаев обмана при приобретении по долевой схеме нежилых помещений или нескольких квартир (этими случаями столичные и подмосковные власти сегодня просто не занимаются), можно с ходу привести варианты обмана соинвесторов жилищного строительства, на которые стоит обратить внимание. «Вот пример схемы, по которой предлагают приобретать жилье на ранних стадиях строительства очень известные компании, – рассказывает Иванченко. – Почти половина суммы уплачивается за страхование договора, причем полис, выдаваемый за эту сумму, имеет срок действия 2–3 года, а вторая половина – за уступку права приобретения доли в жилом доме в виде квартиры. Норма прибыли застройщика по договорам составляет от 120 до 150% (на Западе – до уплаты налогов – 15–20%)».
Ответственность застройщика при такой схеме равна нулю, уточняет Иванченко, а что касается того, что предлагаемый комплект документов никак не защищает права покупателя, последним предлагается «самостоятельно принять решение, идти ли на этот риск».Конечно, в идеале хотелось бы понять, чем в итоге окончится борьба пострадавших дольщиков за свои квартиры. Однако сами соинвесторы не готовы пока назвать даже приблизительных сроков, на которые здесь можно рассчитывать (не говоря уже о реальности обещанного Москвой решения всех проблем до 2008 года). «Что здесь можно сказать… Когда отнимают последнее, ничего не остается, кроме последовательной борьбы за свои права и за свои квартиры. Одно можно сказать точно: гарантий здесь никаких быть не может», – комментирует перспективы борьбы Анастасия Антонычева.