Государство давно и пока без особых успехов пытается реформировать жилищно-коммунальную систему. После введения два года назад жилищного пакета законов забота о содержании и ремонте домов должна постепенно перелечь на плечи собственников и нанимателей квартир. По замыслу петербургских чиновников, 30% необходимых средств для ремонта жилого фонда выделит город, а 70% уплатят сами жильцы. Смольный уже изыскал под эти цели 300 млн. руб. внебюджетных средств. Дело - за жильцами.
Сегодня городская администрация настоятельно рекомендует создавать товарищества собственников жилья не только в новостройках (застройщики вынуждены организовывать ТСЖ на своих объектах), но и в домах старого фонда, подчас находящихся в предаварийном состоянии.В марте 2004 г. была разработана концепция реформирования городского хозяйства. Уже в сентябре она была утверждена городским правительством, и с января 2005 г. с переменным успехом реализуется. По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Владимира Гайдея, через реформу в сферу ЖКХ приходят рыночные отношения.
Конфликт собственностиСоздание ТСЖ – довольно нескорая процедура, зачастую подразумевающая немалые расходы. Потребуется, по крайней мере, несколько тысяч рублей, инициативные люди и время на походы по инстанциям. Если денег достаточно - можно обратиться в юридическую фирму, которая сама зарегистрирует товарищество. Обойдется это в 30 тыс. и более рублей.Однако прежде нужно ответить на вопрос: стоит ли создавать ТСЖ вообще?По мнению председателей правления уже организованных товариществ, торопиться в этом деле не следует. Для начала необходимо просчитать, сможет ли объединение жильцов быть эффективным предприятием, зарабатывающим дополнительные средства на содержание и ремонт собственного дома. «Доход можно получить от сдачи в аренду нежилых помещений и помещений общего пользования, земельного участка, площадей для рекламоносителей.
Это и есть плюсы ТСЖ, - объясняет председатель товарищества «Кронверкский проспект, 25» Алексей Новиков. - Но сегодня все источники пополнения доходов товарищества собственников власть пытается либо не дать, либо отобрать». Например, только одно ТСЖ на настоящий момент добилось положительного решения суда, пытаясь изъять у городской администрации деньги за размещенный на крыше своего дома рекламный баннер. Однако решение суда первой инстанции чиновники готовы оспаривать. А в Жилищном комитете даже пообещали, что других таких прецедентов не будет.Земельные участки «у дома» товарищества также получают в пользование с большим трудом. Если земля и выделяется, то только под обрез фундамента. Речь даже не идет о ее дальнейшем коммерческом использовании – споры сегодня ведутся о том, кто должен оплатить уборку дворов. «По закону уборкой территории должен заниматься собственник земельного участка. Если собственник – город, он и должен платить. Но, оставаясь собственником земли, город пытается взвалить эти расходы на ТСЖ», - сетует Алексей Новиков.Не лучше обстоит дело и с местами общего пользования.
Например, большинство подвалов в старом фонде либо принадлежат КУГИ и сдаются в аренду, либо давно проданы (тем же имущественным комитетом) в частную собственность. Такая же ситуация и с другими подсобными, техническими, встроенными помещениями и цокольными этажами. Если технический подвал (который, кстати, должен входить в перечень общего имущества ТСЖ) продан, новый владелец может потребовать от товарищества платить за то, что трубы отопления, приборы учета, другие технические приспособления проходят через «его» подвал. Зачастую ТСЖ вступает в конфликт с новыми собственниками, которые отказываются вносить средства на ремонт, хотя по закону все владельцы помещений в доме должны подчиняться решениям общего собрания. Даже если они не состоят в товариществе.Ни дать, ни взять… «Первые шаги созданного ТСЖ – открытие счета и получение дома на баланс», - утверждает Владимир Гайдей.
«Странное дело, но товарищества не могут принять дома на баланс. Согласно законодательству ТСЖ может взять здание лишь на забалансовый учет, поскольку его членам принадлежат только конкретные помещения, но не сам дом», - поясняет руководитель секции недвижимости и ЖКХ Общества по защите прав потребителей Юрий Грудин.Даже если предположить, что ТСЖ удастся получить дом на баланс, остаются другие «бумажные» проблемы. Например, отсутствие технической документации. По распоряжению Жилищного комитета №21-р, ГУЖА обязаны передавать в товарищество всю техническую документацию на объект. Речь идет не только о проектных документах на само здание, но также о паспортах на различные приборы учета, сети и пр. «Техническая документация должна обновляться каждые пять лет. Но никто давно этим не занимается. Нет паспортов на теплоцентры, водомерные узлы и другие приборы. В результате очень сложно договариваться с монополистами, трудно разграничить ответственность за внутренние и внешние сети, - рассказывает председатель ТСЖ «Просвет» Светлана Грибанова. - Нормальный техпаспорт есть только у новостроек». Поэтому часто ТСЖ вынуждены за свой счет изготавливать новую техническую документацию.
Еще один важный момент – составление дефектной ведомости. По словам председателей товариществ, администрация крайне неохотно проводит эту процедуру. По закону, ГУЖА должно создать комиссию, которая осмотрит техническое состояние дома и составит такую ведомость. В нее необходимо вписать информацию о протечках или выбитых стеклах, истечении сроков работы лифта и др.«Чиновники не стремятся составлять дефектную ведомость. Ведь если она появится, товарищество будет иметь право требовать устранить дефекты, или выплатить деньги за недоремонт», - поясняет Светлана Грибанова.
Теоретически при возникновении споров по поводу дефектов, ТСЖ может обратиться к экспертам Госжилинспекции. Но председатели товариществ категорически не желают иметь дело с этим органом, подозревая его в защите интересов городской администрации.Существуют ТСЖ (в основном, в домах старого фонда), где отдельные наниматели или собственники годами не платили за квартиру. Нередко председателям ТСЖ удается убедить их оплатить хотя бы часть долга, или начать вносить квартплату регулярно. Тут же появляются представители жилкомсервиса и пытаются отобрать деньги, ссылаясь на то, что должники не платили именно им. Логика, по меньшей мере, странная, считают председатели ТСЖ: долги по квартплате мы отдать должны, а долги за недоремонт получить не можем.«По городскому закону, не менее 10% средств, выделенных на капитальный ремонт в районе, должны получать ТСЖ и ЖСК. В том числе, на устранение найденных в процессе передачи объекта дефектов. Кроме того, существуют адресные программы по ремонту фасадов, лифтов и т.д. Если попасть в одну из таких программ, можно произвести ремонт за счет города», - утверждает Владимир Гайдей. «Ждать, когда ваш дом попадет в адресную программу можно бесконечно долго»,- скептически замечает на это Алексей Новиков.Словом, пока созданные в домах старого фонда ТСЖ вынуждены оплачивать ремонт из карманов жильцов.
При этом площади в домах разные, различен по доходам и состав владельцев квартир. Если в доме на 300-400 квартир постройки 70-80-х годов прошлого века еще можно аккумулировать достаточную сумму на ремонтные работы, то в домах дореволюционного времени на 20-30 квартир необходимые для этого средства накопятся лишь в течение нескольких лет.Частные инициативыВ качестве альтернативы ТСЖ город проводит конкурсы, отдавая дома в управление частным и государственным эксплуатирующим организациям – лотами в сотни тысяч квадратных метров. Но эти тендеры пока вызывают слабый интерес у коммерческих структур. Поэтому права на управление жилыми домами нередко достаются жилкомсервисам – АО со 100%-й долей города, которые появились в результате реформирования ГУЖА. (Именно они все предыдущие годы эксплуатировали городское жилье.
Преобразование в частную структуру ничего не изменило ни в штатном расписании этих организаций, ни в качестве работы.)Для выбора частной управляющей компании Жилищный комитет выработал несколько критериев: опыт управления жилым фондом, наличие собственных производственных мощностей (в идеале у управленца должны быть собственные круглосуточные диспетчерская и аварийная службы, а также служба по вывозу мусора, контейнеры, полигон, уборочная техника) и обещание вложить в капитальный ремонт жилого фонда собственные средства. При этом договоры на управление заключаются сроком на один год, хотя максимальный срок, по Жилищному кодексу – 5 лет. «Понятно, что год – это слишком короткий срок. Но за это время управляющая компания должна показать, что намерена работать эффективно, что люди выбрали ее самостоятельно, решением общего собрания жильцов», - объясняет Владимир Гайдей.На сегодняшний день частные структуры получили в управление более 18 млн. кв.м жилого фонда. С некоторыми компаниями, которые выиграли конкурсы в прошлом году, Жилищный комитет решил договоры не продлевать – не устроили результаты работы. Дома с жильцами, которые так и не дождались капремонта, снова выставлены на конкурс.
При этом в каждом из лотов увеличилось количество зданий, в которых собственники либо успели создать ТСЖ, либо пригласили частную управляющую компанию. В такой ситуации навязать собственникам «своего» управленца город уже не сможет. Однако из состава лотов эти дома не выведены, вложения в их ремонт - в условиях конкурса, и после победы сумма оговоренных инвестиций не понизится.Многие победители конкурсов на управление жилым фондом заявили о готовности вложить в капитальный ремонт домов до половины суммы договора (от средств, собранных с жильцов на капремонт и содержание домов). Хотя ни одна эксплуатирующая организация пока не показала такого уровня рентабельности, при котором можно было потратить на ремонт несколько миллионов рублей. Игорь Синькевич, генеральный директор ООО «Управление комфортом» (входит в состав холдинга RBI), предполагает, что выполнить условия таких контрактов смогут только государственные жилкомсервисы – и то, если подведомственные им объекты попадут в целевые программы города.Директор департамента по связям с общественностью УК «Созвездие» Михаил Романов рассказал: компания взяла в прошлом году в управление 440 домов старого фонда.
За год работы вышли в минус - 6 млн. руб. «На собранные с жильцов по 2,86 руб. в месяц ничего не отремонтировать, - сетует он. - В тарифах не заложена норма прибыли. Из федерального бюджета субсидий не было с начала года. Жильцы перечисляют деньги на какие-нибудь счета и до управляющей компании они доходят в лучшем случае через два-три месяца. В таких условиях работать практически невозможно. Управляющие вынуждены «воровать», то есть выполнять меньший объем работ».По словам Игоря Синькевича, из почти трех рублей, которые платят (по городскому тарифу!) жильцы новых домов, управленец получает примерно 2/3 – на содержание управленческого аппарата, сантехников, электриков и других специалистов. Не трудно рассчитать является ли сегодня управление жилищным фондом прибыльным бизнесом…Неписаные законыЧиновники считают, что рентабельным управление становится на площадях от 100 тыс. кв.м – с учетом именно таких объемов рассчитаны городские тарифы. По заверениям специалистов, этот бизнес становится окупаемым, если в управлении находятся несколько домов общей площадью от 50 тыс. кв. м, желательно - расположенных рядом.При этом частные компании охотно берутся за управление относительно новыми домами, не желая связываться со старым фондом, который неизвестно когда ремонтировался, не имеет технической документации, но при этом заметно изношен.
По мнению Михаила Романова, с которым согласны и многие руководители управляющих компаний и председатели ТСЖ, городу следовало бы сначала провести капитальный ремонт старого фонда, привести в порядок документы и только потом передавать его в управление частным структурам.Робкие шаги навстречу товариществам сегодня делает ряд депутатов Законодательного собрания. «Решить земельный вопрос можно, если провести межевание жилых кварталов. Тогда городу придется поделиться с ТСЖ территорией», - считает депутат Михаил Амосов. Но ни какого-либо проекта документа, ни ясности, за чей счет следует проводить эту работу, нет. Законотворцы также понимают, что собственников нежилых помещений в домах ТСЖ надо принять в товарищества, чтобы заставить оплачивать общие расходы. КУГИ, по мнению депутатов, также должно участвовать в общих расходах – например, частью собранной арендной платы. Но и по этому поводу никаких законопроектов нет.Пока в Законодательном собрании разработан единственный проект закона – по софинансированию капитального ремонта. Сейчас почти все ремонтные работы контролируют жилкомсервисы. Сами объявляют и проводят подрядный конкурс, сами отслеживают (или не отслеживают) качество выполненных работ, сами распределяют деньги. ТСЖ может проконтролировать этот процесс только в том случае, если выступит заказчиком и оплатит ремонт за счет средств жильцов. Депутаты предлагают поделить затраты на капремонт между городом и членами товарищества, но выбор подрядчика и контроль за работой оставить исключительно за ТСЖ. Но и этот документ еще не принят. Члены товариществ борются за право жить в человеческих условиях исключительно самостоятельно.