О защите своего жилища от различных бед и напастей - пожаров, затоплений, взломов - в наше неспокойное время задумываются многие. Но существует сегодня еще одна опасность, про которую люди, приобретающие недвижимость, зачастую забывают - это вероятность утраты права собственности на недвижимость. Ни для кого уже не секрет, что квартира, которую вы только что приобрели, в одночасье может оказаться совсем не вашей. Как этого избежать? Ответ прост – застраховать права собственности на недвижимость. Данный вид страхования называют ТИТУЛЬНЫМ. О нем мы и собираемся сегодня поговорить, собрав за заочным Круглым столом наших экспертов - представителей страховых компаний.
Эксперты проекта «Недвижимость BLIZKO.ru»:Валентина АНИЩЕНКО, начальник отдела страхования имущества и ответственности Филиала ООО "Группа Ренессанс Страхование" в г. Екатеринбург Марина ЛИСИЕНКО, директор Управления розничных продаж СК «Северная казна»Сергей ПРАЗДНИЧКОВ, специалист Екатеринбургского филиала Страховой Группы «СОГАЗ»Андрей БАННЫХ, зам. начальника отдела корпоративных продаж СК «Югория»

В каких случаях собственнику квартиры выгодно заключать договор страхования недвижимости? Какие особенности у данного вида страхования?

Марина Лисиенко:- Заключать данный вид страхования необходимо при ипотечном страховании и добровольно - при покупке вторичного жилья. Это позволит избежать потери денег за приобретенную квартиру, при признании предыдущей или данной сделки недействительной, или появления наследников на купленную квартиру; или нет разрешения службы опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних наследников на купленную квартиру и т.п. В этих случаях страховая компания выплачивает страховую сумму по договору, на которую застраховался клиент. Это перспективный вид страхования, так как новое жилье могут себе позволить купить не все – большинство приобретает вторичное жилье.

Валентина Анищенко:- Титульное страхование (в лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности») очень актуально для России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок по приобретаемой недвижимости. Данный вид страхования предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Например, человек приобрел недвижимость, однако из-за внезапно объявившихся наследников он может потерять право собственности. Такое может произойти и в том случае, если ранее с этим недвижимым имуществом были совершены какие-либо незаконные сделки. Защитить приобретателя, то есть вернуть ему стоимость недвижимости, и призвано титульное страхование.Особенностью титульного страхования является тот факт, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории недвижимого имущества, то есть произошло до момента заключения договора страхования.

Сергей Праздничков:- Во-первых, страхование недвижимости выгодно для тех, кто приобрел ее при помощи кредитных средств. Ведь в случае ее утраты, человек может остаться как без имущества, так и без денег, которые необходимо вернуть банку, выдавшему кредит. Также страхование недвижимости выгодно любому человеку, который заботится о его сохранности. Недвижимое имущество страхуется от пожаров, затоплений, других форс-мажорных обстоятельств. Помимо этого возможно страхование ответственности перед третьими лицами. В случае если недвижимое имущество приобреталось в кредит, то банки, как правило, требуют еще и титульное страхование. Страхование титула – это защита от возможных юридических ошибок при совершении сделки купли-продажи. Особенности зависят от вида страхования, от объекта страхования. Так, например, при ипотечном кредитовании банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, а также приобретаемое имущество от всех рисков утраты плюс дополнительно к этому еще и титульное страхование. Получается, что клиент приобретает целый комплекс страховых продуктов.Рынок страхования недвижимости развивается параллельно с самим рынком недвижимости - чем больше объем рынка недвижимости, тем больше и рынок страхования. Перспективы развития этого рынка связаны с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Ведь средства, выделяемые государством на реализацию данной программы, должны быть надежно защищены. С ростом количества новостроек будет и рост рынка страхования недвижимости, а данная программа как раз и предусматривает резкое увеличение темпов и объемов строительства жилья.

Андрей Банных:- Приобретая недвижимое имущество, особенно на вторичном рынке, всегда существует риск утраты права собственности, так как с момента приватизации имущества оно переходит от собственника к собственнику по различным видам договоров, при разных условиях и количестве собственников. Заключая договор страхования риска утраты права собственности, страховая компания несет ответственность за все сделки, проведенные с недвижимым имуществом начиная с договора приватизации. История развития этого вида страхования в нашем регионе и в стране в целом началась в 2003-2004 годах, с момента начала ипотечного кредитования. Одним из видов страхования, при выдаче ипотечного кредита, является страхование риска утраты права собственности на приобретаемое на средства ипотечного кредита недвижимого имущества. Интерес к этому виду страхования с каждым годом увеличивается, так как начинает формироваться еще рынок земельных участков.Как правильно выбрать страховщика? На что нужно, в первую очередь обратить внимание? Как оценить надежность страховой компании?

Сергей Праздничков:- Главный критерий в выборе страховщика - его опыт работы на рынке. Если компания работает 1-2 года, то это должно вызвать подозрение. Во-вторых, нужно выбирать финансово-устойчивую компанию. Для оценки можно воспользоваться рейтингами страховых компаний, а также поинтересоваться у страховщика, каково у него соотношение сбора страховых премий к выплатам. Также необходимо узнать - кто является владельцем страховой компании. Если это крупный финасово-промышленный холдинг, то тогда страховщику легче отвечать по своим обязательствам в случае наступления страхового случая, так как у страховой компании есть резервы, которыми она может воспользоваться в любой момент. Если владельцем компании является физическое лицо, то и финансовые резервы страховщика ограничиваются ресурсами «хозяина».

Валентина Анищенко:- Если Вы решили оформить договор по страхованию имущества, то, конечно же, возникает вопрос в какую компанию идти. Конечно, сейчас очень редко встречается когда страховщик занимается каким-либо видом страхования, не имея лицензии на него, но лишний раз проверить стоит, особенно если Вы решили оформить договор титульного страхования. Так же общеизвестное правило «Скупой платит дважды» применимо и в страховании. Не советую искать «там где по дешевле». Многие компании предлагают достаточно дешевые тарифы, скрывая некоторые условия договора. В результате оказывается, что выплату клиент или совсем не получает или получает минимальную часть. Поэтому необходимо заранее обговорить все нюансы: попросите в компании правила страхования и форму договора, попросите разъяснить непонятные моменты.

Марина Лисиенко:- Сейчас страховым компаниям присваивается рейтинг по надежности (самый первый - «А»); обращать внимание на возраст компании; просмотреть сайт компании; посмотреть рейтинги по выплатам и взносам, которые публикуются каждый месяц, 1 раз в квартал и за 6 месяцев; Побывать в компании- посмотреть на обслуживание и полноту информации на интересующий вас вопрос, на сервис послепродажного облуживания; узнать о филиальной системе компании в регионах и т.д.

Андрей Банных:- Для правильного выбора страховой компании необходимо обратить внимание на: 1) наличие действующей лицензии на данный вид страхования; 2) рейтинг страховой компании на региональном и российском уровне; 3) срок и опыт работы компании по данному виду страхования; 4) аккредитация страховой компании в крупных банках, которые выдают ипотечные кредиты; 5) проведение индивидуальной консультации со специалистом компании, ознакомление с правилами страхования, условиями договора и определения тарифа. - Какие риски обязательно надо прописывать в договоре страхования? Как изменяется цена страховки в случае увеличения перечня прописанных рисков?

Валентина Анищенко:- Стоимость договора страхования зависит от множества факторов. Индивидуальных характеристик имущества. Например, наличие системы газовых приборов увеличивает стоимость страхования ориентировочно на пять процентов. Важен и год постройки, а также степень износа. Такие факторы, как наличие средств охранной и пожарной сигнализации, охраны, механических защитных средств (металлические решетки, двери, кодовые замки и домофон), будут «играть» на понижение тарифной ставки. В среднем тариф составляет от 0,4 до 1,0% от стоимости.Если рассматривать титульное страхование, то окончательную стоимость определяют на основании заявления, при этом учитывают количество сделок с недвижимым имуществом, наличие всех необходимых документов по объекту недвижимости, подлежащему страхованию, и ряд других факторов, влияющих на степень страхового риска. В среднем тариф варьируется от 0,3% до 0,7% от стоимости квартиры.

Сергей Праздничков:- В договоре страхования, как правило, прописываются риски ущерба недвижимому имуществу от воды, огня, техногенных катастроф. Чем больше рисков прописано в договоре страхования, тем выше цена страховки. Средняя цена страховой защиты составляет от 0,15 до 1% от стоимости страхуемого имущества.

Андрей Банных:- Утрата Страхователем застрахованного имущества вследствие прекращения на него права собственности по причинам, не зависящим от Страхователя, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда, в том числе случившаяся после окончания срока действия настоящего договора, если исковое заявление было подано в суд в течение срока действия настоящего Договора по следующим основаниям:признание сделки, на сновании которой Страхователем (Собственником) было приобретено право собственности на Квартиру в результате ее совершения, недействительной в соответствии со статьями 168-179 ГК РФ. истребования имущества из владения Страхователя (Собственника) добросовестного приобретателя в соответствии со статьей 302 ГК РФ.Цена страховки зависит от стоимости объекта недвижимости, от количества сделок с момента передачи квартиры в собственность, от количества собственников – контрагентов по сделке и наличия несовершеннолетних собственников (детей).- Какие пункты страховой сделки требуют особого внимания? Что нужно знать, чтобы не остаться после наступления страхового случая «у разбитого корыта»?

Валентина Анищенко:- Согласно ст. 942 ГК РФ обязательными пунктами договора являются: объект страхования; характер события, на случай наступления которого осуществляется страхование; размер страховой суммы, то есть в пределах какой суммы Страховщик будет нести ответственность (обратите внимание что бы страховая сумма не была пропорциональна действительной стоимости, иначе выплата будет производится так же пропорционально ущербу); срок действия договора. Так же советую более внимательно отнестись к разделу, который регулирует взаимоотношение сторон при наступлении страхового события.

Марина Лисиенко:- Квартира страхуется только после регистрации (лишь в этом случае сделка будет действительной), если вас застрахуют без регистрации, могут быть неприятности, так как сам факт страхования - это наличие законного собственника; особо обратить внимание на пункты ответственности и за что не отвечает компания; обратить внимание, сколько времени страховая компания отвечает по искам, заявленным во время действия договора, после его окончания, если решения еще не было по сделке.

Сергей Праздничков:- В первую очередь, следует обратить внимание на объект, который страхуется. Зачастую многие клиенты страхуют только так называемую «коробку», то есть стены, так как это самый дешевый вариант. Например, в квартире произошел пожар - сгорела отделка помещения, при этом сама коробка не пострадала - в таком случае в выплате будет отказано. Поэтому одним из ключевых пунктов, на которые стоит обратить внимание, является все-таки объект страхования. Так же необходимо обратить внимание на так называемую франшизу, то есть собственное участие страхователя в покрытии убытков, которая может быть заложена в договоре без ведома клиента. Ну, а для того, чтобы не остаться у "разбитого корыта" необходимо, прежде всего, внимательно смотреть, что вы подписываете. В каждом договоре прописана фраза, что он заключен на основании Правил таких-то. И нужно не полениться и изучить эти правила, обратить внимание на то, какие события являются страховым случаем, а какие нет, пусть и затратить на это определенное количество времени. Зато потом смело смотреть в будущее и не волноваться за свое имущество.- Ваше отношение к законопроекту об обязательном страховании жилья. Какие плюсы и минусы Вы видите в его возможном принятии?

Валентина Анищенко:- И в СССР существовала система обязательного страхования имущества. И вот сейчас вновь вопрос о страховании жилья становится актуальным. За последние три года на Россию обрушилась масса стихийных бедствий, которая и подвигла чиновников на разработку проекта закона об обязательном страховании жилья. Это единственный путь к решению проблем компенсации потерь населения от наводнений, пожаров, аварий и т.д. Помимо этого, представители Госстроя говорят о том, что сложившаяся сейчас ситуация по меньшей мере несправедлива. Непонятно, почему государство должно оплачивать ремонт пострадавших многоэтажек, когда большая часть расположенных там квартир приватизирована. Именно граждане должны заботиться о сохранении своей собственности, в том числе жилья. Власти же должны только предоставить им такую возможность. - В свою очередь страховые компании прекрасно понимают, что реализация предложений Госстроя потребует от них вложения больших средств. Введение такого вида страхования потребует от компаний значительных инвестиций. Например, на реализацию закона об обязательном страховании автогражданки страховое сообщество потратило миллионы долларов. А ведь в России всего около 20 млн. машин, которые могут быть объектами страхования. Жилья же в десятки раз больше. Поэтому Страховщики уже сейчас рассчитывают на то, что обслуживание этого вида страхования будет стоить гораздо дороже. По мнению экспертов, законопроект Госстроя, конечно, необходим, но он будет работать только в том случае, если четко прописать механизм его реализации.

Марина Лисиенко:- В связи с низкой страховой культурой населения, введение (постепенно) обязательных страховок будет положительно для страхователей, т.к. они и не понимают, сколько могут потерять, не застраховав некоторое свое имущество и операции с ним.

Сергей Праздничков:- В настоящее время идут только разговоры о принятии подобного законопроекта. Если данный законодательный акт будет предусматривать обязательное страхование ответственности перед третьими лицами, то в данном случае он будет похож на закон об ОСАГО со всеми его плюсами и минусами.

Андрей Банных:- В связи с ростом аварий, пожаров, наводнений, взрывов газа по всей России, считаю, что законопроект об обязательном страховании жилья является своевременным и принятие его станет важным стимулом для быстрого решения жилищных вопросов граждан России, попавших в беду.