В данной статье речь опять пойдет о строительстве жилых домов, а именно – о привлечении денежных средств в строительство на начальных этапах, когда начинается застройка (или даже когда еще не начинается). При инвестировании денежных средств в строительство квартиры человек не всегда задумывается о том, насколько надежен объект вложения. И, как показывает история взаимодействия строителей в России, а теперь уже, к сожалению, на Украине – напрасно!
Как показала печальная практика – зарабатывать деньги путем обмана у нас тоже могут, и при чем гораздо большие и гораздо более быстрые деньги. И обманутым ничего не остается, как обращаться за помощью в таком случае к государству. Потому что мошенники умело «сворачивают» бизнес и выводят средства, а государство остается всегда. Это же именно оно нам гарантирует право на жилье и именно оно, в лице соответственных органов, следит за тем, чтобы строительство велось добросовестно, а в противном случае – преступники были наказаны.
Одной из наиболее действенных, надежных, превентивных и регулирующих функций государства является законодательная деятельность. Именно путем принятия законов государство регулирует общественные отношения, устанавливает ответственность нарушителей, препятствует недобросовестной и даже преступной деятельности.
Законодательных актов, регулирующих строительную деятельность и инвестирование в строительство, у нас, мягко говоря, не много. Кроме основных – Гражданского кодекса Украины (ГК), Законов Украины «О планировании и застройке территорий», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (Закон о механизмах), существуют также и «околостроительные» законы, такие как «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», «О землеустройстве», «Об аренде земли», «О плате за землю» и ряд других нормативно-правовых актов. Все они призваны, в первую очередь, регламентировать деятельность застройщиков, а также – урегулировать общественные отношения, связанные с инвестированием строительства.
14.01.2006 г. вступил в силу Закон Украины № 3201 «О внесении изменений в некоторые законы Украины» (далее по тексту – Закон 3201), которым было внесено изменение в 24 законодательных акта, регулирующих отношения в процессе строительства.
В частности, наиболее неоднозначной, одиозной и вызвавшей беспокойство в кругах застройщиков новой нормой Закона № 3201 является дополненная ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» следующего содержания:
Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
Это значит, что широко применяемые ранее на практике договоры о долевом участии в строительстве (как и прочие инвестиционные договоры, предусматривающие передачу физическим лицом денежных средств застройщику в целях получения в будущем квартиры, как то: поручение, комиссия, совместная деятельность и т.п.), оказались вне пределов правового поля.
Этот шаг со стороны законодателей был вполне прогнозируем: после принятия Закона о механизмах законодатель не смог (хоть и хотел) искоренить договорные схемы финансирования строительства и «подогнать» их под финансовые услуги. Подтверждением тому является множество противоречивых писем профильных комитетов ВР Украины и Госкомпредпринимательства. Поэтому требовалось дальнейшее принятие законодательных актов, изложенных таким образом, чтобы не оставить строителям путей для обхода излишней урегулированности процесса строительства.
Кроме того, такой шаг законодателя вполне логичен: ведь сейчас уже всем известно, что застройщику, чтобы заключать инвестиционные договоры и брать деньги от инвесторов, достаточно быть предприятием (пусть даже без уставного фонда), имеющим прошедший процедуру утверждения и согласования в соответствующих государственных инстанциях проект строительства, государственный акт о пользовании землей, разрешение на строительные работы и на начало работ.
Расходы застройщиков по получению вышеуказанных документов не так уж и велики (если исходить из потенциально возможных сумм привлечения денежных средств), поэтому инвестор ставится в положение абсолютной незащищенности своего капитала. Ведь застройщик может «закрыть» свой бизнес и уехать, не дожидаясь претензий инвесторов. А в этом случае – что можно говорить о банковских кредитах под такие сделки?
В этой статье мы не будем рассматривать вопросы законности применения иных, кроме предусмотренных Законом о механизмах и Законом «Об инвестиционной деятельности», схем финансирования строительства. Об этом сказано было немало еще при вступлении в силу Закона о механизмах, а Законом № 3201, прямо скажем, законодатель коренным образом ничего не поменял, а наоборот – запутал.

Это худшая статья, которую я когда-либо читала. Юридически и терминологически абсолютно безграмотная, отвратительный стиль. Надеюсь, в дальнейшем ваши статьи будут более профессиональными.