Наличие средств на приобретение жилья в столице или Подмосковье - это необходимое, но недостаточное условие для того, чтобы стать собственником недвижимости. Как утверждают юристы, практически любая сделка на вторичном рынке может быть оспорена в суде - по статистике, ежегодно в Москве около 2% сделок на "вторичке" признаются судом недействительными.

Не менее рискованными считаются сделки на рынке новостроек, связанные с долевым участием частных инвесторов в строительстве жилья. В условиях роста цен на жилье небезопасными стали и кредитные сделки.

Опрошенные корреспондентом агентства "Интерфакс-Недвижимость" эксперты рассказали, как можно минимизировать риски при покупке и продаже квартиры.

Не обращайтесь в фирму-однодневку

Специалисты рынка жилья сетуют на то, что потенциальные покупатели квартир зачастую по собственному незнанию становятся жертвами мошенников. Они попадаются на удочку так называемых "информационных фирм", которые предлагают услуги по поиску квартир по более низким ценам, чем риэлторские компании.

"Если информационная фирма обещает подыскать квартиру и даже сообщает ее адрес и телефон, уточните, есть ли в договоре пункт об ответственности фирмы за достоверность предоставляемой информации", - предупреждает председатель Комитета защиты прав потребителей Московской ассоциации риэлторов (МАР), генеральный директор агентства "Пенаты недвижимости" Вероника Панкова.

Она уточняет: "Если в обязанности компании входит только предоставление информации, надо вставать и уходить, как бы дешево ни стоили ее услуги. Это распространенный вид мошенничества на рынке".

С экспертом МАР соглашается и вице-президент Общества защиты прав потребителей Московской области Ирина Соколова. По ее данным, 10% жалоб - претензии к информационным фирмам, которые зачастую предлагают квартиры по несуществующим адресам или уже проданные квартиры.

"Предоставление информации является всего лишь одним из пунктов вашего договора с агентством - таким образом, агентство делится с вами своим опытом и своими знаниями. А далее в договоре должно быть прописано, что агентство обязуется эту информацию проверить и не только подыскать вам квартиру, но и, если дело касается крупных сделок, а именно купли-продажи недвижимости, - проверить все документы на нее, составить договор с продавцом квартиры, присутствовать при передаче денег", - пояснила И.Соколова.

Наказать таких "информаторов" весьма проблематично, говорит собеседница агентства, поскольку это фирмы-однодневки, которые быстро исчезают, собрав деньги с доверчивых клиентов (стоимость такой услуги варьируется от 700 до 4 тыс. рублей).

Как выбрать риэлтора

Рынок жилой недвижимости Москвы заслуженно считается цивилизованным: здесь четко определены правила игры и большинство риэлторских фирм дорожит своей репутацией. Но, как утверждают представители Общества защиты прав потребителей, "даже обращение в риэлторскую фирму с хорошей репутацией ни в коей мере не гарантирует клиенту проведение сделки на самых выгодных для него условиях".

"Ничего личного, - оправдываются риэлторы, - только бизнес". Получается, что в такой ситуации клиент должен сформулировать для себя критерии выбора агентства недвижимости.

Прежде всего, советуют эксперты, надо обратить внимание на наличие у компании опыта работы на рынке недвижимости. Пяти лет достаточно, считает В.Панкова, чтобы потребитель мог доверять такой риэлторской фирме.

Михаил Гохштейн, генеральный директор АН "Мосинтелсервис", председатель Независимого Третейского суда участников рынка недвижимости рассказал "ИФ-Недвижимость": "Потребитель должен обратить внимание на то, является ли риэлторская фирма членом профессиональной общественной организации. Это предполагает наличие у компании сертификата соответствия. Кроме того, фирма имеет собственный офис или же официальный договор об аренде, определенное количество квалифицированных сотрудников, договорную базу, которая прошла контроль Московского органа по сертификации и в которой предусмотрены элементы защиты прав потребителя".

Алексей Шленов, заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья "МИЭЛЬ-Брокеридж" добавляет: "Добрым знаком является страхование профессиональной деятельности компании. В этом случае клиент получает дополнительные гарантии".

Если компания имеет позитивные отклики и не отягощена негативным шлейфом сомнительных сделок, то вероятность того, что именно здесь вы встретите честного и профессионального риэлтора возрастает, утверждает он.

Ни шагу без юриста

Участники сделки - как продавец, так и покупатель - вступают в договорные отношения не только между собой, но с риэлторским агентством.

"Пожалуй, самый главный совет, который можно дать обычному потребителю, вступающему на территорию рынка недвижимости, - берите с собой квалифицированного юриста, - говорит В.Панкова. - Оплата услуг риэлторского агентства стоит около $3 тыс., а услуги независимого юриста по сопровождению сделки стоят от 5 тыс. до 10 тыс. рублей. Многие не готовы к дополнительным тратам. Но расходы на юриста того стоят, потому что квалифицированный специалист проверит все документы, проследит за передачей денег".

Михаил Аншаков, председатель Общества защиты прав потребителей обращает внимание на то, что юристы самого риэлторского агентства, консультируя клиента, "могут умолчать о некоторых нюансах, которые потом потребуют от него дополнительных финансовых вложений и лишних нервов".

"Договора, предлагаемые компанией, могут быть составлены таким хитрым образом, что клиент, не имея юридического образования и тем более опыта работы на рынке недвижимости, никогда не заметит, в каком пункте его пытаются обойти, обмануть, подвергнуть неоправданным рискам. Поэтому лучше привлечь независимого эксперта, никак не связанного с компанией", - считает И.Соколова.

Более того, подчеркивает В.Панкова, "необходимо выбирать только юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью - как не бывает врачей широкого профиля, так и юристов широкого профиля тоже не бывает. Когда приходят люди, не имеющие дела с недвижимостью, они начинают ломать сделку".

Подводные камни

"Если вы заключаете с агентством эксклюзивный договор о продаже своей квартиры, обратите внимание, на какой срок он заключается. В случае бессрочного договора, вы попадете в кабалу: агентство сможет в течение длительного времени вообще не работать по вашей сделке. При этом вы не имеете права продавать свою квартиру самостоятельно и не имеете права заключать договор с другой риэлторской компанией", -поясняет И.Соколова.

Она обращает внимание и на такой нюанс: "Когда агентство недвижимости берется продавать вашу квартиру, в договоре должно быть указано, как оно собирается искать покупателя - например, размещать рекламу, звонить в другие города. После проведения рекламной кампании потребитель должен получить на руки счет о понесенных расходах". Только если обязанности агентства будут четко прописаны в договоре, с него можно будет взыскать деньги за некачественное исполнение услуг".

С другой стороны, подчеркивает собеседница агентства, лучше отказаться от подписания договора, в котором зафиксированы штрафные санкции для клиента на случай расторжения договора по инициативе одной из сторон (размер штрафов варьируется от $5 тыс. до $10 тыс.).

"Также, что касается ответственности риэлтора при покупке или обмене квартиры, договор между сторонами должен содержать положения, оговаривающие ответственность за правовой анализ документов на приобретаемую квартиру, за предоставление полной и достоверной информации и предупреждении о возможных рисках", - дополняет М.Аншаков. По его словам, в договоре должно быть указано, какие именно документы агентство обязуется проверить (выписки из домовой книги, документ об отсутствии задолженностей по квартире и т.д.).

"Если в дальнейшем возникнет спор по этой квартире, а в договоре была только строчка о проверке юридической чистоты квартиры без указания конкретных документов и действий агентства, то потребителю сложно будет доказать, что агентство не до конца выполнило свои обязательства", - разделяет эту точку зрения И.Соколова.

"Многие агентства не выдают расписку или приходный ордер о приеме денег от клиента, что неправильно. И потом сами решают - возвращать ли ему эти деньги, если сделка не состоялась. Обязательно надо требовать такое свидетельство", - советует Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость", председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР.

В.Панкова подытожила: "Потребителю следует помнить, что сделка состоит из трех этапов: подписание договора, передача денег, передача квартиры. В договоре должно быть прописано, что риэлтор будет сопровождать вас до момента передачи квартиры - независимо от того, продаете вы квартиру или покупаете. И здесь важно, чтобы у агентства была практика подписания акта приема-передачи выполненных работ, удостоверяющего, что претензий по качеству работ клиент не имеет. Подписывать этот акт необходимо не в момент сдачи документов на регистрацию о купле-продаже, которая может длиться от недели до месяца, а только тогда, когда будет зарегистрировано право собственности".

Риск расторжения сделки на вторичном рынке

На вторичном рынке недвижимости может быть оспорена и признана судом недействительной практически любая сделка. Учитывая, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет три года с момента, когда началось исполнение ничтожности сделки (раньше этот срок составлял десять лет - ИФ), по оспоримым (относительно недействительным сделкам, которые признаются судом таковыми при наличии предусмотренных законом оснований по иску заинтересованных лиц) - один год, когда гражданин узнал или должен был узнать об обстоятельствах являющихся основанием для признания сделки недействительной, очевидна высокая рискованность сделок с юридически "грязными" квартирами.

Так, существует множество оснований, по которым сделка с недвижимостью может быть признана недействительной: мошенничество, подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; и др.

В числе самых распространенных причин, по которым подают иски о признании сделки недействительной, специалисты называют нарушение порядка приватизации, нарушение прав детей и временно выбывших членов семьи (например, военнослужащих или отбывающих наказание в местах не столь отдаленных).

Даже если квартира поменяла десять собственников, а первая сделка расторгается по решению суда, распадается вся цепочка. Если в документах фигурировала инвентаризационная стоимость квартиры, которая гораздо ниже рыночной цены, покупатель несет значительные финансовые потери.

Существует надежный, но довольно дорогостоящий способ защиты прав собственника - страхование. Базовая стоимость страхования "от всех рисков", т.е. на случай утраты права собственности по любому из вышеперечисленных оснований, составляет в среднем от 0,8 до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Индивидуальный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от количества сделок купли-продажи, проведенных с объектом недвижимости; полноты представляемых на экспертизу документов; срока действия договора страхования.

Войти в долю

Впрочем, на рынке новостроек рисков тоже довольно много. В первую очередь, свои деньги или жилье рискуют потерять участники долевого строительства. По данным Общества защиты прав потребителей Московской области, по итогам 2006 года 80% проблемных случаев было связано с долевым участием.

"Сделка с первичным жильем ставит гражданина в ситуацию, когда он оказывается зависим от обстоятельств, которые формируются даже не его партнером, а какой-то внешней средой. В отличие от вторичного рынка, где в обмен на деньги вы получаете свидетельство о праве собственности, здесь вы вместо денег получаете обязательства, обещания, и даже чисто теоретически в данной ситуации ваши риски выше", - рассказывает М.Гохштейн.

"Существует заблуждение, что строящиеся квартиры юридически чистые. К сожалению, в этом случае мы не можем говорить о квартире как таковой. Вкладывая деньги на этапе строительства дома, покупатель жилья становится предпринимателем, который в конечном итоге получит часть построенного, то есть квартиру. При этом люди забывают, что в процессе предпринимательства существуют риски. Поэтому требовать, чтобы дом был достроен в срок, они могут только от своего партнера по бизнесу, то есть от строительной компании, с которой проведена сделка", - комментирует В.Панкова.

"Риэлторское агентство за выполнение условий договора с застройщиком никакой ответственности не несет, поскольку оно выступает исключительно в качестве посредника", - подчеркивает эксперт.

В этом случае также необходимо доверить проведение сделки квалифицированному юристу. Он определит, правомочна ли фирма, с которой частный инвестор заключает договор, представлять интересы застройщика, правильно ли составлен договор застройщика с этой организацией, есть ли разрешительная документация на строительство.

Достаточно часто возникает ситуация, когда фирма-застройщик самовольно изменяет или просто не выполняет какие-то условия договора. При возникновении разногласий застройщики предлагают дольщику забрать вложенные деньги, что крайне невыгодно потребителю.

"Все понимают, что деньги были вложены одни, квартира за это время реально выросла в цене, и на эти деньги квартиру вы уже не купите. Компании этим пользуются. Недобросовестные фирмы просто начинают выкручивать руки. Когда клиенты у нас спрашивают, что лучше: забрать деньги или все-таки добиться выдачи квартиры, мы всегда советуем постараться получить квартиру", - говорит Андрей Малютин, начальник юридического отдела агентства "Пенаты недвижимости".

Рост цен на жилье мешает ипотеке

В соответствии с действующим законом о государственной регистрации прав на недвижимость, любой участник сделки имеет право расторгнуть договор на этапе рассмотрения документов госорганами, а эта процедура может занять около месяца.

Этим активно пользуются продавцы, которые в условиях роста цен на жилье постоянно меняют свои условия и расторгают заключенные ранее договоры. Это было особенно заметно в ситуации прошлогоднего роста цен на столичные квартиры.

В наиболее уязвимой позиции оказались покупатели, приобретающие жилье с привлечением кредитных средств. Им приходилось отказываться от одобренных кредитов, поскольку подорожавшая квартира требовала взять в долг больше, чем они могли себе позволить. Например, по данным гендиректора компании "Фосборн Хоум" Василия Белова, летом 2006 года на 100 одобренных кредитов приходилось 45-50 отказов. Сейчас, по его словам, количество "отказников" снизилось до 35-40.

Есть случаи расторжения договоров ипотечного кредитования по причине дефолта заемщика. Но в этом случае, в принципе, нет ничьей вины. Впрочем, пострадавших тоже - ведь заемщику возвращается вся внесенная им сумма за вычетом процентов. На "вырученные" деньги он сможет приобрести новое жилье, которое, безусловно, будет уступать по потребительским качествам "ипотечной" квартире, но без крыши над головой человек не останется.