Каждого, кто покупал себе квартиру или хотя бы мечтал об этом, листая красочные рекламные буклеты, интересовал вопрос – как формируется цена того или иного объекта недвижимости? За что приходится отдавать с трудом заработанные деньги? Казалось бы, ответ очевиден: за метраж, количество комнат и расположение квартиры. Все мы хорошо знаем, что одни и те же «квадратные метры» в разных районах города могут различаться по стоимости весьма существенно. Но, как оказывается, этих факторов не достаточно для адекватной оценки квартиры. Сейчас все больший вес приобретают параметры, которым ранее не придавали большого значения. Так на что россияне обращают внимание при выборе жилья и какое влияние на итоговую стоимость квартиры оказывают те или иные факторы?

Дом и всё, что кругом
Только недавно россияне начали понимать, что, покупая квартиру, мы приобретаем не только квадратные метры, но и соседей, экологическое окружение и инфраструктуру. Всего специалисты по жилой недвижимости выделяют не менее пятнадцати факторов, учитываемых покупателем при оценке конкретной квартиры.
Социальный фактор для нашей страны пока не столь актуален, и его вклад в стоимость жилья довольно мал. Оценивать «благополучность» района, дома или подъезда при выборе квартиры пока мало кому из россиян приходит в голову. А на Западе такой взгляд на жилье давно устоялся. Так, хорошо известно, что в американских мегаполисах, таких как Нью-Йорк, Чикаго или Лос-Анджелес, квартиры в центре зачастую стоят дешевле, чем в пригороде. Это не парадокс, а всего лишь фактор под названием «социальное окружение». Так исторически сложилось, что в центре американских городов селились эмигранты, а местное население, не желавшее соседствовать с ними, стало перебираться на окраины.
Вполне естественно, что большинство людей стремится иметь соседей, близких по социальному статусу и положению в обществе. В этой связи постепенно происходит переоценка ранее престижных районов. Так, специалисты говорят, что квартиры в домах старого фонда и «сталинках» (преимущественная застройка центра многих российских городов) даже с самым лучшим ремонтом, не могут относиться к элитным. В этих случаях редко встречается однородный состав жильцов, а ведь это один из признаков домов высокого класса.
Разумеется, хорошие соседи и спокойный район – далеко не самый важный фактор в выборе квартиры. Но возможность безбоязненно прогуляться вечером на свежем воздухе или отпустить ребенка поиграть во дворе для многих становятся весьма значимыми.
Не менее важным аспектом становится наличие в жилом комплексе или в «шаговой доступности» всей необходимой инфраструктуры. Со времен возведения «хрущевок» россияне не были избалованы обилием предприятий сферы обслуживания в новых районах. По сей день нередко можно наблюдать такую картину – подрядчики застраивают микрорайон типовыми многоэтажками, и лишь через год-два рядом начинают открываться магазины, поликлиники, школы, детские сады. То есть новоселье в такой «пустыне» омрачено целым букетом проблем. И, конечно, жилье в неблагоустроенном районе будет стоить дешевле, чем там, где работы велись по единому плану и торговые центры росли одновременно с новостройками. Разница в цене может достигать 10-20%.
К слову сказать, современные жилые комплексы бизнес- и премиум-класса, которые во множестве строятся в крупных российских городах, уже невозможно представить без богатой инфраструктуры. Здесь обязательны и огороженная территория, и подземная автостоянка, магазины, фитнес-центры, очень желательны бассейн, детский сад, прачечные - словом, все, что может понадобиться обеспеченному и занятому человеку. В противном случае весьма дорогие квартиры в таких кондоминиумах не найдут своего довольно придирчивого покупателя.

Экологический вопрос
Аналитики крупнейших риэлторских компаний отмечают, что их клиенты всё чаще интересуются экологической обстановкой в районе, где они собираются приобрести недвижимость. Впрочем, зачастую мнение составляется самими покупателями на основании самых поверхностных наблюдений – есть ли вблизи промышленные предприятия, автомагистрали или же, наоборот, зеленый парк или водоемы.
В целом, экологическое благополучие конкретного дома и квартиры является некой суммой факторов, таких как расположение района относительно промзон и оживленных трасс, уровня шумового загрязнения, материалов, из которых строят дом, видов из окон будущей квартиры, наличие благоустроенной придомовой территории и т.д. И чем выше класс строящегося дома, тем серьезнее требования, предъявляемые покупателем и сильнее влияние разнообразных экологических факторов на стоимость квартиры. Так, столичные эксперты уверяют, что наличие эффектного вида за окном (на реку или парк) и чистого воздуха может добавить до 20-30% к стоимости квартиры и, напротив, даже в элитном комплексе квартиры, выходящие окнами во двор, стоят примерно на 15-30% дороже аналогичных но с видом на загазованный перекресток.
Если подходить комплексно, как делают западные риэлторские агентства при оценке стоимости объекта недвижимости, то приходится учитывать целый ряд параметров. В этом перечне - такие физические факторы, как инсоляция (то есть освещенность квартиры), уровень шума и вибрации, качество воздуха и многие другие.
Серьезное влияние на рынок недвижимости способна оказать публикация экологических карт российских городов, которые только начали составляться специалистами. А пока этих карт в широком доступе практически нет, благотворительная организация «Общественная экология» составила экологический альбом-справочник для жителя Москвы. В нем масса полезной информации для тех, кто уже сейчас подбирает себе квартиру. Например, по оценке экологов, самый загрязненный воздух в Южном, Юго-Восточном, Восточном и Центральном округах столицы. Меньше других загрязняют атмосферу промышленные объекты Северо-Восточного округа и Зеленограда.

Погода в доме тоже стоит денег
Погода в доме – это не состояние семейных отношений, а вполне конкретные физические показатели, и они тоже вносят вклад в конечную стоимость жилья на первичном и вторичном рынке. Что мы понимаем под «погодой»? Совокупность параметров микроклимата, качество воздуха в жилых помещениях, концентрация различных газообразных веществ и пыли, от которых напрямую зависит здоровье обитателей квартиры. Разумеется, чистота воздуха зависит от экологической обстановки вокруг дома. Однако жилье даже посреди соснового бора с целебным, чистейшим воздухом может отличаться нездоровой атмосферой - это зависит от того, из каких материалов оно строилось.
Вот любопытный пример, когда современные технологии, примененные без полного понимания всех последствий, могут ухудшить микроклимат в квартире. На волне всеобщего увлечения пластиковыми окнами россияне как-то позабыли о таком вопросе, как вентиляция жилища. Герметичные окна, имея всем известные плюсы в виде снижения потерь тепла, одновременно препятствуют проникновению в помещения свежего воздуха, который ранее поступал через неплотности в деревянных рамах. Вентиляционные клапаны, устанавливаемые в такие окна, лишь отчасти решают проблему. Таким образом, перестают выполнять свои функции каналы пассивной вытяжной вентиляции – а только такая схема и применялась для большинства домов массовых серий.
Следствием этого становится резкое повышение уровня загрязнения воздуха в помещениях. Растут влажность, концентрация пыли и бактерий, токсичных веществ, выделяемых некачественными отделочными материалами. Все это неизбежно приводит к тому, что микроклимат в квартире становится неблагоприятным, а это напрямую отражается на здоровье и работоспособности человека.
По мнению специалистов санкт-петербургской компании «Бюро техники кондиционирования и охлаждения», только системы приточно-вытяжной вентиляции позволяют добиться необходимой кратности воздухообмена и снизить концентрацию вредных веществ в помещениях до приемлемых значений. Многие жилые здания, возводимые сейчас по индивидуальным проектам, уже в проекте имеют современные системы активной приточно-вытяжной вентиляции. Фактор наличия активной вентиляции пока остается недооцененным, однако, совершенно очевидно, что квартиры в домах, оборудованных такой системой, более предпочтительны.

Здоровые материалы
Огромный вклад в экологическую обстановку в квартире вносят отделочные и конструкционные материалы, которые применялись при строительстве дома. Одним из наиболее значимых факторов благоприятного микроклимата в квартире является качественная и комплексная теплоизоляция всего здания, включая фасады, кровлю и фундамент. С одной стороны, она должна удерживать тепло в холодное время года, а с другой - не нарушать естественное «дыхание» стен, как это происходит, например, при использовании вспененных материалов в фасадных системах.
К тому же утеплитель должен быть экологически безопасным, долговечным и негорючим – эти требования понятны, ведь каждый собственник хочет быть уверен в том, что квартира будет столь же комфортной для детей и внуков. И это очень веская причина поинтересоваться у риэлтора, какой тип теплоизоляции применялся в доме. Влияние этого фактора на конечную цену квартиры пока невелико, но, очевидно, будет только увеличиваться – по мере возрастания грамотности потребителя.
По мнению специалистов, среди всего разнообразия теплоизоляционных материалов по сочетанию технических характеристик для утепления жилых зданий наиболее оптимальны изделия из каменной ваты. Разумеется, речь идет только о высококачественных утеплителях, произведенных на современных предприятиях, таких, например, как российские заводы компании ROCKWOOL, мирового лидера в области производства негорючей изоляции из каменной ваты. Срок службы таких материалов при соблюдении правил монтажа составляет не менее 50 лет, а их негорючесть повышает пожаробезопасность здания в целом.

В поисках истины
Да, среди обилия и взаимовлияния различных факторов немудрено запутаться. Но сейчас есть возможность провести комплексную и беспристрастную экологическую экспертизу покупаемой квартиры. По словам исполнительного директора московской компании «Экологическая безопасность жилища и офиса» Веры Кривозерцевой, существует большой перечень параметров, прописанных в российских «Санитарно-эпидемиологических требованиях к жилым зданиям и помещениям» (недавно введенная в действие редакция СанПиН 2.1.2.1002-00). Это интенсивность воздухообмена, уровня влажности, температуры и таких параметров, как акустический шум, электромагнитные и радиационные излучения, а также предельно допустимые концентрации (ПДК) для нескольких десятков наиболее значимых веществ.
Разумеется, покупатель квартиры не всегда может узнать, выдавались ли экологические сертификаты на стройматериалы, из которых возведен дом. До сих пор застройщики крайне неохотно делятся такой информацией. Впрочем, постепенно приходит понимание, что потенциальных клиентов можно привлекать не только планировками и видами из окон, но и именами авторитетных производителей строительных материалов, которые становятся гарантией качества строительства. Так, во многих регионах России жилые дома, при строительстве которых применялась теплоизоляция из каменной ваты производства ROCKWOOL, получают «Знак качества ROCKWOOL».

Интеллект в стенах
Современный жилой дом – это не просто стены и перекрытия, но и достаточно сложное инженерно-техническое сооружение, которое пронизывают разного рода коммуникации. Понятно, что чем лучше будет оснащено здание, тем дороже окажутся квартиры в нем. Например, для категории элитного жилья в «джентльменский набор» входят центральное кондиционирование и активная вентиляция, автономная система водо- и теплоснабжения, системы видеонаблюдения, телекоммуникации и адресная система пожаротушения.
Все это – лишь компоненты так называемого «умного» дома. Его особенность в том, что отопление, освещение, кондиционирование, а также бытовые приборы, аудио- и видеотехника интегрируются в одну систему. Она контролируется посредством компьютера и может управляться дистанционно с помощью мобильного телефона или Интернета.
Отдельные элементы этого комплекса появляются и в типовой застройке – например, светильники оснащенные пассивным инфракрасным датчиком (так называемые «PIR-светильники»). Они дают возможность контроля за освещением в квартирах, а также на лестничных площадках и в коридорах. Любопытен следующий факт: при оценке квартиры в «плюс» идет наличие счетчиков расхода тепла, воды, газа и т.п. Оказывается, что такие счетчики позволяют немало экономить на коммунальных расходах, поскольку жильцы платят не за «среднестатистическое» а за реальное потребление.

Тема выбора оптимальной квартиры поистине неисчерпаема. Мы привели только часть критериев, которые ранее незаслуженно обходили вниманием, но в последнее время играющих все более важную роль. Совокупный их вклад в стоимость квартиры в крупном городе может достигать 50-70% и, по всей видимости, со временем их значимость будет только возрастать. Поэтому знать и учитывать как можно больше нюансов и особенностей оценки квартир становится все более выгодно для вашего кошелька.

Пресс-служба компании ROCKWOOL Russia