О правилах, о договоре- небольшие юридические совет

Договор продажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Вопросы участия указанных субъектов в сделках с недвижимостью рассматривались во введении к настоящей работе.


1. Предмет договора


Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предмете договор продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

При купле-продаже квартиры в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры);

- технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, иные адресные ориентиры);

- технические характеристики жилого дома - тип строения (кирпичный, бревенчатый и т.п.), площадь (общая, жилая), наименование и площадь хозяйственных построек;

- сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю по договору купли-продажи (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

Кроме того, договор продажи недвижимого имущества должен содержать следующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ). К таким лицам относятся:

- члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в продаваемом жилом помещении. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ);

- поднаниматель жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

2.Форма и государственная регистрация договора

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ).


Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, в случае продажи объекта недвижимого имущества жилого назначения осуществляются два вида государственной регистрации - регистрация сделки и регистрация перехода права.


В целях установления единой практики проведения учреждениями по регистрации прав государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемых на основании договоров продажи, приказом Минюста РФ от 6.08.2001 г. N 233 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения*(61). Положения названной Инструкции распространяются на части квартир.


В соответствии со ст. 16, 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора купли-продажи представляются:


1) заявление о государственной регистрации договора купли-продажи. Представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. В качестве заявителя могут выступать:

- продавец (правообладатель) и (или) покупатель;

- лицо (лица), действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения;

- лицо (лица), действующее от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в т.ч. родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст. 28 ГК РФ); опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (ст. 29 ГК РФ). Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.


Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора. В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. При этом независимо от того, представили ли заявления о государственной регистрации обе стороны договора продажи или только одна сторона, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора продажи. В связи с этим плата за государственную регистрацию договора продажи взимается однократно.


При государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально удостоверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.


В заявлении указываются:

- данные о продавце (покупателе). В случае если правообладателем является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения (Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе);

- цель обращения заявителя (проведение государственной регистрации договора купли-продажи);

- наименование и реквизиты договора купли-продажи;

- данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

- подпись заявителя и дата подписания заявления.

- в случае, если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в зависимости от сроков ее проведения, в заявлении указывается срок проведения государственной регистрации договора);


2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика;

4) подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Требуется в случае, если право на жилое помещение возникло у продавца до момента введения в действие ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 этого Федерального закона, запрашивает у органа (организации), который ранее осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.

6) удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

7) подлинники договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;

9) физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность. При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.



Помимо указанных документов в случаях, предусмотренных законодательством, для государственной регистрации договора купли-продажи представляются:



1) доверенность на заключение договора (если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной продавцом или покупателем); доверенность на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации 2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ);

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 ГК РФ);

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9,п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 30, 33 ГК РФ). Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

в заявлениях, представленных в учреждение юстиции по регистрации законными представителями;

в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем);

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ);

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ);

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 закона о регистрации, ст. 41, 971 ГК РФ).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с перечисленными выше документами, дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме (ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

2) заявление покупателя или продавца, если договор продажи совершен в нотариальной форме о государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и права покупателя. При этом если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается на необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на стороне покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности. При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

3) оригинал и копия платежного документа, подтверждающего внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю;

4) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

5) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации. Если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.



Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, представляются одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.


Отчуждение недвижимого имущества жилого назначения, полученного в порядке наследования или дарения, возможно лишь в случае уплаты собственником налога, исчисленного в порядке, установленном Законом РФ от 12.12.1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"*(64). Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (п. 8 ст. 5 названного закона).

В случае, если жилое помещение, являющееся предметом договора продажи, заложено по договору об ипотеке, то обременение правами залогодержателя сохраняется и при переходе права собственности к новому правообладателю. При этом отчуждение путем продажи возможно лишь с согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В этом случае на государственную регистрацию договора продажи жилого помещения представляется документ, выражающий такое согласие.



Исправлений: 1. Последний раз редактировал promof в 30.11.06 13:10.