Как без ошибок продать комнату

Первый заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев не так давно сообщил о том, что практически завершена программа по расселению коммунальных квартир в Москве. По его словам, в столице практически не осталось коммунальных квартир, тогда как еще пять лет назад они составляли 16% от всего жилого фонда. Тем не менее часть москвичей все-таки еще живет в коммунальных квартирах, а часть даже хочет от своего имущества избавиться. Счастливым владельцам комнат в коммуналках стоит иметь в виду ряд особенностей подобных сделок.


В 1998 году в столице насчитывалось около 120 тыс. коммуналок. Власти города расселяли коммунальные квартиры в три этапа. В первую очередь отдельные квартиры получили "коренные москвичи", затем из коммуналок выехали те, кто встал на очередь по улучшению жилищных условий до 1 января 1998 года. Сейчас реализуется 3-й этап, когда свои комнаты в коммунальных квартирах оставят жильцы, вставшие на очередь в муниципалитете после 1 января 1998 года.

Появившиеся в начале 90-х годов "новые русские" дали мощный толчок к расселению коммунальных квартир. Эта категория россиян имела желание и возможности жить в просторных квартирах, в престижных районах, с прекрасным видом из окон. Строящееся на тот момент типовое жилье не отвечало требованиям новых потенциальных покупателей.

Квартиры с подходящими характеристиками встречались лишь в двух типах домов. Один из них это "цековские" дома: кирпичные здания 70-х годов постройки с просторными планировками. Второй же, дома дореволюционной и сталинской эпохи застройки. Если первая категория зданий была заселена бывшей коммунистической элитой, отлично вписавшейся в новую эпоху капитализма, то вторая категория, как раз и вмещала в себя очень подходящий контингент (без завышенных требований).

спад спроса на коммуналки

В начале 90-х на расселение одной коммунальной квартиры уходило не более 3-4 мес., а давало это не меньше 100% прибыли. Сейчас же расселение коммуналок перестало быть лакомым куском для агентств недвижимости. Самые "вкусные" варианты давно расселены, а оставшееся, как правило, скрывает за собой какие-то проблемы: или жители с неадекватными, завышенными требованиями или дом стоит в плохом месте, либо здание очень ветхое, с дефектами.


Кроме всего, при попытке расселить коммунальную квартиру, риэлторы сталкиваются с так называемым "коммунальным синдромом". Намучившись за долгие годы скученного проживания и неустроенности быта жильцы при появлении потенциального покупателя теряют голову и начинают хотеть все и сразу.

Или же случается другая крайность. Отказом разъезжаться иные жильцы мстят своим соседям за то, что у них зарплата получше и количество метров побольше. Решив разъехаться, коммунальщикам необходимо приказать себе забыть историю отношений с соседями и руководствоваться лишь здравым смыслом, ежели таковой имеется.

Спрос на коммуналку упал еще и оттого, что застройщики начали строить дома для "богатых", которые наряду со старыми преимуществами, имеют новые, ранее неслыханные характеристики: подземные парковки, охраняемые территории, внутреннее кондиционирование и огромную инфраструктуры внутри здания. Посему потенциальные покупатели коммуналок под расселение отвернулись от них и обратили свои взоры к новому, более комфортабельному жилью.

Появление коммунальной квартиры на рынке сейчас означает, что что-то изменилось внутри нее. Либо умер кто-нибудь из ранее чинивших рогатки и препоны жильцов, либо обстановка между жильцами накалилась до предела и грозит смертоубийством, в результате чего кто-то из проживающих умерил свои аппетиты и готов реально оценивать ситуацию на рынке.

В наиболее плачевном положении оказываются жильцы коммуналок, находящихся на окраинах города в типовых панельных домах (бывшие общежития крупных предприятий, ныне переведенные в статус домов с коммунальными квартирами). Цена такой квартиры, как правило, невысока. Для жильцов этих коммуналок разъехаться возможно, только сильно изменив местоположение (например, дальние пригороды), либо имея приличную доплату, которой у жильцов подобного типа домов, обычно нет. В общем, чудес не бывает, а риэлторы не волшебники.

спроси соседа

Несмотря на заявления столичного правительства, граждане все больше осознают: государство никак не собирается помогать им, вопрос расселения надо решать самостоятельно. За уходящий год по данным нескольких столичных агентств недвижимости, жители коммуналок стали более активно обращаться в агентства с просьбой расселить их квартиры. Росту подобных настроений помог и новый Жилищный кодекс, гласящий, что бесплатное жилье теперь будет выдаваться только малоимущим, а всем остальным придется квартиры покупать.

Итак, если вы счастливый обладатель комнаты в коммунальной квартире и имеете желание ее продать, есть один важный отличительный момент пакета документов на регистрацию права собственности на квартиру и на комнату в коммуналке. Продавая комнату, необходимо получить согласие соседей согласно 42 ст. Жилищного кодекса и 250 ст. Гражданского кодекса о праве преимущественной покупки.

Если комната соседей находится у них в собственности, придется получить от всех сособственников соседской комнаты нотариально или в простой письменной форме оформленное заявление о том, что они в курсе и отказываются от преимущественного права покупки или же, наоборот, согласны приобрести ее за обозначенную вами стоимость. В случае, если соседи живут в муниципальной комнате, письмо придется отправить собственнику, т.е. городу.

цена вопроса

Выставляя цену, нужно быть особенно аккуратным. Дело тут в налогах, которые придется платить при продаже.

Согласно статьям нового Налогового кодекса и 250 ст. нового Жилищного кодекса, недвижимостью считаются только квартиры, комнаты же попадают под определение "прочее имущество". Это значит, что владея объектом менее трех лет придется платить налог (НДФЛ) при обозначенной стоимости свыше 125 тыс. руб. (если квартира приобретена ранее, чем за 3 года до продажи, не облагается налогом сумма до 1 млн руб.)

Однако если комната была приобретена в собственность путем приватизации, то не облагаемая налогами сумма также будет равен 1 млн (ст.221 Налогового кодекса).
Зачем нам знать все это? Очень просто. Если вы владеете комнатой менее 3 лет, а в договоре купли-продажи укажете реальную рыночную стоимость за которую объект продается, то вы попадаете под налог 13% от суммы превышающей сумму не облагаемую налогом по вашей конкретной ситуации. Это немалые деньги и если вы ошибетесь, через какое то время вам придет квитанция из налоговых органов, неприятно удивив вас цифрой в графе "итого к оплате".