Вступление в силу 214-го закона и скандалы с обманутыми соинвесторами строительства жилья привели к тому, что покупатели квартир стали обращать большее внимание на юридические аспекты оформления сделок с недвижимостью. Неудивительно, что большая часть читательских вопросов, поступающих в М2, касается именно проблемы грамотного заключения договоров купли-продажи.


Каким должен быть порядок действий при покупке гаража? У хозяина имеется регистрационное свидетельство и договор со старым владельцем о купле-продаже.
Илья Хохлов, Москва

Вы заключаете договор купли-продажи, а затем вместе с продавцом идете в отдел регистрационной службы и подаете документы на регистрацию сделки и права собственности на гараж. Оплачиваете пошлину, сдаете все документы, а через некоторое время получаете зарегистрированный договор и новое свидетельство о праве собственности, в котором вы будете указаны в качестве собственника гаража.

Вправе ли купить квартиру в Москве не гражданин России? Если да, то какие документы необходимы?
Айсулу Газматова, Железнодорожный

Никаких препятствий для того, чтобы квартиру купил иностранец, нет. Существуют лишь некоторые территориальные ограничения: например, нельзя приобрести квартиру в пограничном районе и пр. Для совершения сделки вам понадобятся только документы, удостоверяющие личность. Можно предъявить иностранный паспорт или загранпаспорт. В договоре будут указаны реквизиты предъявленного документа. Что касается регистрации права собственности на квартиру, то помимо договора вам придется предоставить переведенные на русский язык документы, удостоверяющие личность. Перевод должен быть заверен нотариусом.

Я заключил договор купли-продажи квартиры. По договору покупатель давно должен был перечислить деньги, но не сделал этого. Поэтому я не стал оформлять на него квартиру. Теперь он через суд пытается заставить меня оформить сделку. Что делать?
Михаил Вирен, Пушкино

В этом деле решающее значение имеют условия договора о способе оплаты, а также о порядке оформления прав на квартиру. Если договор предусматривает оплату после оформления прав нового собственника, вы обязаны произвести оформление. Если в договоре указано, что сначала поступают деньги, то вы абсолютно правы. Оплата должна была поступить на счет? Представьте выписку по счету, которая подтвердит отсутствие денег.

Я заключил договор обмена с соседом. В новой квартире сделал ремонт. Сейчас сосед разводится с женой. Проблема в том, что мы не успели оформить сделку и теперь его супруга фактически претендует на мою отремонтированную квартиру. Что делать?
Сергей Фролов, Москва

К сожалению, в данной ситуации ничего сделать нельзя. По закону, если договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован, он считается не заключенным. Все, что вы вправе сделать, это попытаться взыскать в судебном порядке с соседа все затраты на ремонт. При этом вам придется подтвердить произведенные расходы документально. Кроме того, суд может отказаться принимать во внимание заключенный, но не зарегистрированный договор. Вам стоит заручиться помощью свидетелей, которые подтвердят, что обмен действительно был. Есть шанс провести регистрацию сделки сейчас — лучше сделать это как можно быстрее.

Мне предлагают купить квартиру по договору уступки прав долевого инвестирования. Что это за договор и стоит ли с ним связываться?
Павел Росков, Москва

Этот договор используется при продаже квартир на этапе строительства. Стоит ли его заключать — решать вам. По таким договорам, как правило, передается право требовать от застройщика после окончания возведения дома некий эквивалент вложенных денег. При этом конкретная квартира не определяется. В таком договоре сложно точно определить и метраж квартиры: обычно в нем указывают лишь примерную площадь. При этом нередко встречается условие, что в случае фактического увеличения площади квартиры после сдачи дома покупатель обязан произвести доплату.

Собираюсь купить комнату в подмосковной коммунальной квартире. Как совершаются такие сделки? На каком этапе надо передавать деньги, какие документы проверять? Могу ли я без участия агентства составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку?
Павел Смирнов, Люберцы

Начнем с главного. Договор нужен обязательно: он должен четко указывать на то, что квартира переходит в вашу собственность. Если вы считаете, что сможете самостоятельно составить его, никаких запретов на это нет. Однако лучше обратиться к юристу, который учтет не только ваши пожелания, но и различные тонкости. Если вы составили и подписали договор, то вправе сразу нести его в отдел Федеральной регистрационной службы (ФРС). Нотариальное удостоверение договора не обязательно, но желательно.