Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании «массовости» (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс. Все это обсуждалось ведущими экспертами на конференции «Все грани ипотеки».

Реальность такова, что сегодня рост цен на жилье значительно обгоняет рост доходов населения. Почему цены растр - в ответах на этот вопрос мнения расходятся. Одни эксперты считают, что во всем виновато отставание предложения от спроса, что рост цен связан с коррупцией при распределении земельных участков под строительство и с трудностями в получении долгосрочных кредитов на оборудование этих участков коммуникациями (энергосетями и др.). Другие все объясняют тем, что цены толкает вверх бурное развитие ипотеки. Третьи говорят, что ипотека тут ни при чем, а всему виной «неразвитость» рынка жилья, которая и позволяет манипулировать рынком. Речь, в частности, идет о том, что квартиры скупаются для перепродажи и для сдачи внаем наиболее состоятельными группами, что немедленно отражается на общих цепах. Ипотека же придумана, как известно, для среднего класса, который, как известно, у нас еще не вырос.

Результат же один: подавляющее большинство населения не может и думать об ипотеке. В то время как, по экспертной оценке, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках — «стройсберкассах». Б ближайшее время будет окончательно доработан законопроект об этой накопительной системе, которая весьма распространена в Европе. Учасгие в такой системе станет альтернативной возможностью приобретения жилья для тех, кому ипотека пока недоступна. Прообраз накопительно-ипотечной системы финансирования строительства жилья уже разработан в Минобороны (военнослужащий таким образом накапливает средства для целевого жилищного займа).

Еще одна проблема — плачевное состояние уже существующего жилищного фонда, на покупку жилья в котором сегодня направляется большинство государственных жилищных сертификатов (а не на ипотеку). «Недоступность для большинства ипотечного кредита не исключает того, что нам придется в ближайшее время ремонтировать дома», -считает депутат Госдумы Галина Хованская.

Действительно, судя по состоянию жилфонда, они либо уже требуют, либо совсем скоро потребуют капитального ремонта. На сегодня две трети жилья находятся в плохом состоянии, 10% -в очень плохом, а свыше 3%—в аварийном (это дома, жители которых нуждаются в немедленном расселении). По новому Жилищному кодексу собственники жилья должны сами отчислять деньги на капремонт, однако на то, чтобы накопить нужную сумму, им потребуется не один десяток лет. А дома рушатся уже сейчас. При этом государство, которое долгие годы являлось единоличным собственником большинства жилья, закон не освобождал от обязательств по его капремонту. Чиновники же все чаще кивают на собственников: это, мол, теперь их обязанность. В этой ситуации необходимо принятие закона об ипотечном кредите па ремонт квартир и домов, считает Галина Хованская. Его могли бы получать жильцы или представитель жильцов от товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но для этого ТСЖ должно иметь возможность оформить на себя общее имущество, включая землю под домом, что сегодня практически невозможно.Статистика и реальность

По данным АИЖК, на сегодня средний размер ипотечного кредита составляет 450 тыс. рублей: это цена «плюс одной» комнаты к уже существующей квартире. Иными словами, в большинстве случаев речь идет не о приобретении отдельной квартиры, а о некотором улучшении жилищных условий. Средняя плата по кредиту при этом составляет 6,5 тыс. рублей в месяц при среднем уровне дохода в семье 15,5 тыс. Цифры кажутся нереальными: какой заемщик будет платить почти половину семейного дохода? Особенно для крупных городов, где, собственно, и растет ипотека. Однако, по словам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, речь идет об «официальных» доходах—как они отражены в справке с места работы. В реальности кредиторы ориентируются на примерно вдвое большие доходы и, как правило, выдают кредит при наличии «созаёмщиков», которые реально оценивают свои риски.