Генеральный директор Инвестиционного Агентства «Доходный дом» Рабина Анастасия приняла участи в дебатах в рамках круглого стола АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» 28 сентября 2012 года.
Основными темами, объединявшими все доклады, стали ситуация на рынке недвижимости в условиях надвигающейся новой волны кризиса, прогноз развития ситуации, степень зависимости российской экономики в целом и рынка недвижимости в частности от положения на мировом рынке.
Докладчиками выступили:
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» с докладом «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость». Общая оценка и прогноз ситуации. Есть ли на рынке реальные проблемы или это все игры на эмоциях? Хороша или плоха для рынка эмоциональная накачка? Как глубоко все может упасть при максимально плохом развитии событий, какова будет «глубина просадки»?
Наталия Орлова, главный экономист «Альфа-банка» с докладом «Какова сейчас ситуация в мировой экономике? Каковы основные риски и варианты развития ситуации? Как макроэкономические изменения могут повлиять на рынок жилья?»
Михаил Давыденко, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Арсенал холдинг» с докладом «Административные изменения в Москве и области – что ждут девелоперы? Как это повлияет на их деятельность?»
Подробные отчеты с конспектом докладов можно ознакомиться на сайте IRN, поэтому подробно на них мы останавливаться не будем.
Тем не менее, ключевые вопросы, которые поднимались на этой встрече хотелось бы подчеркнуть.
Точность и обоснованность позиции Олега Репченко не вызывают сомнения. Не даром портал IRN признан лучшим СМИ рынка недвижимости в номинации «СМИ года» во время присуждения наград российского Форума лидеров рынка недвижимости RREF Awards 2012.
В докладе Натальи Орловой был проиллюстрирован очень интересный прикладной показатель соотношения стоимости 100 кв.м. элитной недвижимости к среднегодовому доходу на душу населения страны. В России этот показатель равен 111 годам. То есть среднестатистическому российскому гражданину потребуется 111 лет для создания 100 кв.м. недвижимости элитного класса. Любопытна динамика этого показателя: еще несколько лет назад этот показатель составлял 160 лет.
Михаил Давыденко охарактеризовал ситуацию на московском и подмосковном рынке строительства жилья эконом-класса, сложившуюся вне зависимости от ситуации на мировых рынках, а по вполне понятной и банальной причине смене власти в Подмосковье и изменениям границ Москвы. Его оценка в общем носила положительный характер. Однако, во время дискуссии с аудиторией одним из слушателей, представляющим подмосковную строительную компанию, была высказана иная совершенно противоположная точка зрения по поводу изменений инвестиционно-строительного климата Подмосковья. Он привел в качестве аргумента новые принципы осуществления строительной политики, озвученные недавно на заседании Правительства Московской области. Было определено, что социальная инфраструктура будет в приоритете при строительстве жилых кварталов, а ее стоимость целиком ляжет на инвесторов-застройщиков. Все это, по словам оппонента, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра жилья не менее чем на 20-25 тыс.руб. Такое значительное удорожание сведет на нет деятельность многих строительных компаний Подмосковья.
По мнению Рабиной Анастасии, формат круглого стола, а так же заявленные темы предполагали помимо констатации факта надвигающегося кризиса и описание подтверждающих индексов и коэффициентов дать обзорную характеристику методов его преодоления или смягчения последствий. Много было сказано об эффекте «мыльного пузыря» на рынке, однако никто из докладчиков не вспомнил кризис в Японии 80-90х годов прошлого столетия. И это очень странно, потому что различного рода отчеты по этой теме вполне доступны даже широкому кругу заинтересованных сторон, не говоря уже об узких специалистах.
В докладе Олега Репченко, генерального директора IRN, прозвучала идея резервирования средств инвесторов, как способа обезопасить средства на период очередной рецессии, если таковая случится. Резервирование может осуществляться разными способами. Выбор походящих инструментов зависит от объемов средств инвестора, текущей и прогнозной ситуации в экономике и на рынке и многих других факторов. Рабина Анастасия считает, что самым эффективным способом резервирования средств инвестора-застройщика является их диверсификация внутри инвестиционного портфеля. Под инвестиционным портфелем ИСК она понимает вложения в недвижимость различного назначения, а так же выполнение госзаказа. Эффективность такого разделения обусловлена тем, что вложения в недвижимость разного функционального назначения имеет разную рентабельность, сроки окупаемости. Кроме того изменения цен (в том числе направление этих изменений) на объекты разного функционала имеют различную динамику при возникновении определенных неблагоприятных факторов.
Рабина Анастасия задала вопрос о возможности диверсификации средств застройщиков и оценке ее эффективности Олегу Репченко и Михаилу Давыденко. Она также предположила, что средние и мелкие инвесторы в силу ограниченности ресурсов могли бы объединяться и формировать консолидированные бюджеты именно с целью диверсифицирования инвестиционных средств. Вопрос о возможности создания таких коалиций и сложности их формирования Анастасия адресовала г-ну Давыденко. В своем ответе г-н Репченко высказался однозначно за подобную диверсификацию. Михаил Давыденко тоже поддержал эту идею, но в то же время отметил некоторые сложности в объединении мелких и средних инвесторов в коалиции, в частности юридическое оформление таких союзов.
