24.09.2008 - Картина на региональных рынках складской недвижимости не такая радужная, и нынешний кризис избавляет многих от иллюзий

C конца 2007 года темпы роста на рынке складской недвижимости России снижаются по сравнению с предыдущим периодом. "Каждую неделю мы фиксируем сокращение объемов, ввод объектов также приостанавливается", - рассказал во вторник партнер консалтинговой компании Knight Frank Россия и СНГ Роман Бурцев участникам IV Ежегодной конференции по рынку складской и индустриальной недвижимости Industrial Park, BTS & Land Development.

С другой стороны, доходность в сегменте складской недвижимости Москвы выше, чем в других европейских городах.

Согласно прогнозам Knight Frank Russia & CIS, средние ставки аренды на склады класса А в московском регионе будут постепенно расти, и в 2009 году составят $155-165 за 1 кв. метр (без НДС и эксплуатационных расходов). Если сравнивать московский регион с европейскими городами, то по данному показателю столичный рынок уступает только Лондону ($300) и Дублину ($187).

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, наиболее перспективными рынками с точки зрения складской недвижимости в настоящий момент – как и годом ранее – остаются такие региональные центры, как Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону.

При этом средние ставки аренды на региональных рынках практически сопоставимы с Москвой и Санкт-Петербургом: $120- $145 за 1 кв. метр в год (без НДС и эксплуатационных расходов).

Аналитики отмечают, что нынешняя ситуация (аналогичная европейской или американской) на рынке серьезно повлияла на финансирование девелоперских проектов. "Проблема состоит даже не в ставках по кредитам, а в возможности взять их. Некоторые девелоперы готовы работать и по новым ставкам, однако многие банки закрыли лимиты по финансированию коммерческой недвижимости. Сейчас можно получить не более 60-65% финансирования от затрат на строительства и инвестиционной стоимости объекта в банке. В настоящее время прозрачность компании, ее репутация и финансовая история стали очень важны для работы с банками", - подчеркивает Евгений Семенов, директор отдела финансовых рынков и инвестиции Knight Frank Россия и СНГ.

По его оценке, кредиторы стали внимательнее отслеживать потребности рынка складской недвижимости в регионах. Экспертные оценки спроса в сегменте региональных проектов значительно расходятся, а растущие амбиции девелоперов могут провести к перенасыщению целого ряда региональных рынков, считают эксперты Knight Frank Russia and CIS.

"Спрос в регионах чуть меньше, чем о нем принято говорить - поэтому картина в регионах не такая радужная, и нынешний кризис избавляет многих от иллюзий. Заявления профессиональных девелоперов могут так же быть скорректированы", - заявляют эксперты.

"Они (потребности ) не так высоки, и непонятно зачем такое количество объектов было заявлено в регионах. Спрос там размыт во времени", - отмечает Е. Семенов.

По его мнению, заявленные объемы будут скорректированы. "И, дай Бог, увидеть хотя бы 30% от заявленных проектов к 2011 году", - сказал он.

По оценке директора отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслава Холопова, и до начала кризиса на рынок выходило лишь 50% от заявленных проектов, и эта тенденция сохранится.

Наиболее серьезная коррекция с точки зрения вводимых проектов будет в регионах, прогнозируют эксперты.

По мнению игроков рынка, такие потрясения на рынке "очищают его от случайных проектов и неопытных девелоперов". Они считают, что многие из заявленных проектов были лишь маркетинговой акцией компаний и не соответствуют их реальным планам.

"Одной из новых тенденций можно назвать создание при поддержке властей индустриальных парков и промышленных округов в регионах России. Это новый формат для рынка, новое направление land development и проектов built to suit", - отметили спикеры.

"В условиях нестабильной ситуации на финансовых и фондовых рынках выигрышной стратегией для иностранных и российских девелоперов и инвесторов может стать диверсификация продуктов: развитие формата built to suit, проектов land – девелопмента, индустриальных и технопарков", - подытожил Р. Бурцев.

Постоянный адрес материала - Картина на региональных рынках складской недвижимости не такая радужная, и нынешний кризис избавляет многих от иллюзий