Самые распространенные проблемы арендаторов коммерческой недвижимости Тип информации: Статья
Дата: 12.07.2013
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Нежилая, коммерческая недвижимость
Начинающие бизнесмены чаще всего не могут позволить себе приобрести
помещение в собственность, поэтому обращаются к аренде площадок под офис
или производство. По сравнению с предыдущим годом число свободных
площадей коммерческой недвижимости возросло, но арендаторы по-прежнему
сталкиваются с проблемами как рыночного, так и правового характера. О
наиболее распространенных из них рассказывает адвокат Олег Сухов
(«Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Более 50% арендаторов заключают договор на невыгодных условиях
Арендодатель всегда стремится включить в договор положения,
предоставляющие ему большие возможности на увеличение арендной платы.
Какие условия арендодатели используют чаще всего? К примеру, собственник
помещения настаивает на автоматическом повышении размера арендной платы
на 5-10% в год. Вместе с тем, уровень инфляции может оказаться
существенно ниже, что будет невыгодно для арендатора. Поэтому
целесообразно привязывать ежегодное увеличение арендной платы к
изменению официальных показателей (ставка рефинансирования ЦБ РФ, индекс
средних цен на аренду и т.п.), либо установить, что в случае изменения
арендной платы цена будет корректироваться в соответствии с отчетом
оценщика о ставке аренды данного помещения. Аналогичная ситуация может
возникнуть, если размер арендной платы указан в иностранной валюте. Если
выручка от бизнеса арендатора не генерируется в соответствующей валюте,
то при изменении ее курса валютная оговорка влечет повышенный риск
увеличения расходов на аренду. Лучше в таком случае определять стоимость
аренды в рублях.
Испытание рублем
Стоимость арендной платы за пользование объектом коммерческой
недвижимости часто складывается не только из цены квадратного метра: в
сумму включаются коммунальные платежи, стоимость услуг по охране и
уборке помещения, пользование телефоном, Интернетом и т.д. Арендодатели,
в свою очередь, навязывают дополнительные услуги для повышения арендных
ставок. «В большинстве случаев это происходит с помещениями больших
площадей, принадлежащим зарубежным компаниям, – отмечает адвокат. – Проблема дорогостоящей аренды касается не только недвижимости,
находящейся в частных руках, но и объектов нежилого фонда, принадлежащих
муниципалитету. В частности, речь идет о повышенной почти в два раза с
2013 года ставке аренды таких помещений в столице. Если в 2012 году за
кв. м. в год ее стоимость была равна 1,8 тыс. рублей, то сейчас она
составляет 3,5 тыс. рублей».
Арендодатель решил распрощаться
В определенных случаях собственник помещения имеет право досрочно
расторгнуть договор аренды. При такой необходимости он может
предусмотреть в договоре определенные «лазейки». Так, если в здании
запрещено курить, арендодатель организовывает «слежку» за работниками
офиса, и пару раз обнаружив нарушение, после предъявления претензии
расторгает договор в судебном порядке. Иногда арендодатели используют
открытое давление на арендаторов, отключая в помещении свет, воду,
услуги связи и т.д. Однако грамотно составленный договор поможет
арендатору отстоять свое право на беспрепятственное пользование офисом.
Как показывает практика, чаще всего с проблемой досрочного расторжения
договора сталкиваются арендаторы офисов С-класса и небольших площадей.
Маленький офис – большие проблемы
Наиболее востребованными среди объектов коммерческой недвижимости
являются площади до 500 кв.м. (47% от общего количества сделок). Цена за
аренду такого офиса в центре столицы колеблется от 15 000 до 25 000
рублей за один квадратный метр в год. «Отличает формирование цены на
этот сегмент то, что к стоимости арендуемой площади прибавляется ещё и
часть общей площади, включающей места общего пользования, иными словами,
коридорный коэффициент, – говорит адвокат Олег Сухов. – При этом
выбрать подходящее помещение в несколько десятков квадратных метров
порой сложнее, нежели арендовать отдельный этаж торгового центра. В
таких случаях выгоднее прибегнуть к субаренде части большого офиса, уже
находящего в пользовании другого арендатора. Но минусом является разница
в стоимости: как правило, арендатор предлагает в субаренду помещение по
стоимости, превышающей сумму, заявленную собственником. Есть ещё одна
неприятность – если основной договор аренды по каким-либо причинам будет
признан недействительным, то таковым будет и заключенный в соответствии
с ним договор субаренды. Итог – субарендатор будет обязан освободить
помещение. Чтобы не оказаться заложником ситуации, перед подписанием
договора субаренды следует внимательно ознакомиться с текстом основного
договора, а лучше заручиться поддержкой грамотного юриста».
Источник информации: Рестко Холдинг
Постоянный адрес материала - Самые распространенные проблемы арендаторов коммерческой недвижимости |