Когда необходимо отказаться от покупки квартиры Тип информации: Статья
Дата: 14.02.2013
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Квартиры. Вторичный рынок. Купля-продажа, Новостройки. Купля-продажа
Как правило, потенциальные покупатели жилой недвижимости большое
внимание обращают на площадь комнат и планировку, систему отопления и
проводку, высоту потолков, вид из окна, инфраструктуру района и ряд
других немаловажных характеристик. Интересуются и будущими соседями. Но
сколь бы привлекательна ни была порой квартира, иногда следует
отказаться даже от «идеального» варианта. О том, когда и почему нельзя
выходить на сделку по приобретению недвижимости, рассказывает адвокат
Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Покупка квартиры с жильцом
«От
сделки сразу надо отказаться, если на момент подписания договора в
приобретаемом жилом помещении будут зарегистрированы лица, когда-то
отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих граждан есть
пожизненное право пользования такой квартирой. Если бывший собственник
недвижимого имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право
пользования квартирой после его смерти, такие лица также не могут быть
выселены ни наследниками, ни новыми собственниками, — предупреждает
адвокат. — Новый владелец квартиры с таким "вечным жителем"
фактически станет собственником комнаты либо комнат в коммунальной
квартире с проживающим в ней посторонним лицом».
Однако если
вышеуказанные «жильцы» до подписания договора купли-продажи сами
освободят жилое помещение («выпишутся» из него), то понравившуюся
недвижимость, проверив иные моменты юридической чистоты, покупать можно.
«За 2011-2012 годы в районных судах города Москвы было рассмотрено
примерно 150 исковых заявлений, в которых новые собственники жилых
помещений пытались освободить приобретенные квартиры от граждан,
обладающих пожизненным правом пользования недвижимостью. Как показывает
практика, шансы на выселение таких лиц в судебном порядке минимальны», —
отмечает адвокат.
Сделка по доверенности
Адвокат также просит обратить внимание: «В случаях, когда жилое помещение
продается по доверенности, а сам продавец ввиду его занятости или по
иной причине не выходит на личный контакт, от такой сделки стоит либо
отказаться, либо подойти к ней с чрезвычайной осторожностью». Во-первых,
доверенность действительна либо до окончания срока действия, либо до
момента, когда она будет отменена продавцом у нотариуса (это очень
важное условие!).
Притом никто, в том числе Росреестр и
покупатель, не может знать о ее отмене. Это означает, что заключенный
договор по приобретению квартиры может быть впоследствии легко оспорен.
Во-вторых,
причины того, что собственник отчуждаемого недвижимого имущества
«скрывается», могут быть самыми разнообразными. Например, «продавец»
просто не знает о том, что его квартиру продают, либо он является
недееспособным или ограниченно дееспособным, а может, его и вовсе уже
нет в живых.
«Если покупатель все же решился выйти на такую сделку,
необходимо тщательно проверить подлинность и действительность
доверенностей, а также историю квартиры в отношении предыдущих
собственников и их судьбу. Перед подписанием договора о приобретении
недвижимости обязательно нужно получить информацию из
психоневрологического и наркологического диспансеров по месту
регистрации продавца о том, не состоит ли последний на учете», —
предостерегает адвокат.
Незаконная перепланировка
Этот
недостаток квартиры не является столь же существенным, как названные
выше. Тем не менее незаконная перепланировка может принести новому
собственнику как минимум дополнительные проблемы и затраты в будущем, а в
исключительных случаях — утрату квартиры. При осмотре жилого помещения
необходимо выяснить у продавца, проводилась ли перепланировка в жилом
помещении и была ли она законно оформлена. Фактически проверить наличие
незаконной перепланировки довольно просто — следует внимательно изучить
документы БТИ на недвижимость и сравнить реальные элементы квартиры с
нанесенными на плане. Если имеются серьезные расхождения, от покупки
лучше воздержаться.
Приведенный выше список ситуаций, когда от сделки
нужно отказаться, не является исчерпывающим, но охватывает самые
распространенные. В 85 % случаев стандартная процедура юридической
проверки чистоты квартиры показывает, что квартира чиста, и имеет смысл
выходить на сделку, в то время как после проверки всех документов иногда
выясняется, что приобретать данную квартиру не следует. И еще один
совет от адвоката : «Перед сделкой с продавцом необходимо
детально обсудить содержание договора купли-продажи и передаточного
акта, условий передачи денег и доступа к банковской ячейке, обговорить
содержание расписок, определить условия обмена документами между
продавцом и покупателем».
Источник информации: Рестко Холдинг
Постоянный адрес материала - Когда необходимо отказаться от покупки квартиры |