Управление недвижимости Тип информации: Статья
Дата: 27.02.2011
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Нежилая, коммерческая недвижимость
Итоги года на рынке управления коммерческой недвижимости оказались гораздо оптимистичнее, чем предполагали многие аналитики.
Прошедший год не был простым для управляющих компаний на рынке коммерческой недвижимости. Волна оптимизма, которая возникла по прошествии 2009 года в сегменте офисной недвижимости, обнадежила многих специалистов и они поспешили обнародовать радужные прогнозы, основываясь только на возросшем спросе со стороны потенциальных арендаторов, но не учитывая должным образом позиции собственников объектов.
Действительность же была таковой, что управляющим компаний пришлось побороться за каждого клиента, вне зависимости от того, появился ли он в 2010 году или относился к числу постоянных. Эксперты утверждают, что конкуренция управляющих компаний превращалась порой в дипломатическую игру на высшем уровне с использованием всего арсенала опытных игроков. Главным жеитогом года стало то, что компаниям удалось сохранить основной костяк клиентов и увеличить доходность за счет оптимизации.
Однако в то время пока одни компании делали ставку только на старых партнеров и свой опыт, другие в этот период пошли по пути реновации и сыграли на опережение. 2010 год можно назвать переломным для рынка управления коммерческой недвижимости. В этот период владельцы бизнес-центров находились перед двумя необходимостями: сохранить пул арендаторов и высокий уровень управления, но в тоже время были вынуждены сокращать издержки.
Новаторский подход
Таким положением вещей воспользовалась компания «МТЛ. Управление недвижимости», предложив рынку новый продукт – «Управление за 1%». В компании сделали акцент на высокое качество управления в совокупности с приемлемыми расходами для владельца объекта.
О намерении занять серьезную долю рынка компания «МТЛ. Управление недвижимости» заявила не только в Санкт-Петербурге, но и на Урале. Тогда в ноябре 2010 года многие уральские СМИ сообщили о глобальном наступлении питерского игрока на рынке управления бизнес-центрами. В компании, входящей в ГК «Бестъ», также не скрывали своих амбициозных планов. В частности, руководитель регионального направления компании Наталья Чернышева заявила: «Мы готовы взять на себя управление объектом за 1% от валового дохода. За эту сумму наша компания готова консультировать заказчика по вопросам управления, выстраивать отношения с арендаторами, выбирать на тендере подрядчиков, контролировать выполнения условий договоров аренды и другое».
Сегодня в Екатеринбурге компания управляет такими объектами, как Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов, зданиями Федеральной Таможенной службы в Кольцово, гостиничными комплексами в аэропорту «Кольцово» и пр. С новым пакетом предложений под общим названием «Управление за 1%» компания «МТЛ.Управление недвижимости» заметно стала выделяться среди конкурентов. Эксперты считают, что подобной маркетинговой стратегией компании удастся разогреть рынок и в тоже время привлечь немалую долю собственников на свою сторону. По крайней мере, первые результаты продвижения новой услуги оказались весьма оптимистичными. Компании удалось в последний месяц 2010 года заключить сразу два договора на управление бизнес-центрами в Санкт-Петербурге и торговым комплексом в городе Пушкин.
Высокие комиссионные определяют выбор собственников
По оценкам Британской Ассоциации маркетинговых исследований и информации в области строительства (BSRIA), в прошлом году общий объем российского рынка управления зданиями и сооружениями составил более 260 млн кв. м. Наибольшая доля этих площадей приходится на Москву и Петербург. Причем в обслуживании внешних управляющих находилось примерно 55–65% объектов. На остальных объектах работали собственные управляющие компании. Такое положение вещей председатель совета директоров ГК «Бестъ» Андрей Лушников связал с высокой процентной ставкой от валового дохода с объекта – в среднем по рынку она составляет от 10 до 25%.
По оценкам той же BSRIA, в 2010 году рынок управления отличался несбалансированностью, проявилась тенденция к концентрации услуг управления только в двух секторах – офисов (71% от общего объема) и розничной торговли (18% от общего объема). На индустриальный и жилой секторы приходится низкая доля услуг профессиональных управляющих.
Эксперты указывают на тот факт, что собственники недвижимости активно собирали информацию на протяжении всего 2010 года, переосмысливали новые условия нового. После чего долго раздумывали и иногда принимали решение о передаче своей собственности в управление сторонним организациям. Однако, поступая так, владельцы требовали от УК повышения качества услуг и внедрения европейского сервиса.
При этом инвестиционный фон рынка офисной недвижимости остается напряженным: одна из крупнейших докризисных инвестиционных сделок не состоялась - немецкий инвестфонд KanAm отказался от покупки многофункционального комплекса Vivaldi Plaza общей площадью 66,6 тыс. кв. м рядом с Павелецким вокзалом, что подтверждает присутствующие на рынке опасения крупных институциональных инвесторов входить в масштабные офисные проекты, тем более не заполненные арендаторами.
Инвестиционных сделок в 2010 г. на рынке практически не было, при этом основной интерес потенциальные инвесторы проявляют к наиболее «понятным» проектам - качественным БЦ, заполненным арендаторами.
Тенденция пересмотра девелоперами стратегий развития и оптимизации портфелей оставалась актуальной в течение всего 2010 г. Так, девелопер Horus Capital продал все свои активы, а компания MR Group объявила о возобновлении всех своих проектов, приостановленных из-за кризиса, при этом в результате диверсификации бизнеса девелопер планирует увеличить долю жилых проектов до 50% в общем объеме портфеля, тогда как до кризиса более 90% всех проектов составляли объекты коммерческой недвижимости;
Кризисные и посткризисные времена заставили многих игроков на рынке управления повзрослеть и научиться жить в жестких рамках оптимизации и минимизации. Новые решения могут способствовать не только привлечению новых клиентов, но и росту качества сервиса отечественных управляющих компаний. Первые результаты активного маркетинга можно будет увидеть уже в 2011 году, но и сами управляющие компании не скрывают, что залогом будущего успеха является активизация инвесторов и положительный опыт собственников на ниве доверительного управления.
Источник информации: Рестко Холдинг
Постоянный адрес материала - Управление недвижимости |