Кто и почему дарит

Причины, по которым люди дарят друг другу квартиры, бывают разными. Например, недавно одна моя знакомая принимала в дар квартиру от собственного мужа. Но нельзя сказать, что этот подарок очень ее обрадовал: совершить подобную сделку супругов заставили обстоятельства. Дело в том, что муж имел в прошлом неприятности (связанные с автомобильной аварией) и была вероятность того, что часть стоимости квартиры пойдет на оплату судебного иска. Поэтому он решил отказаться от своей доли квартиры и в срочном порядке подарил ее жене.

Но подобные случаи, к счастью, встречаются редко. Обычно люди делают друг другу подарки в виде квартиры исходя из самых добрых побуждений. Например, дети дарят жилье родителям, или родители – детям. Чаще всего подобные сделки заключаются между близкими родственниками, это закономерно.

Правда, эксперты отмечают, что в последнее время количество сделок дарения значительно снизилось. Виной тому изменения в законодательстве. Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ» говорит: «Дело в том, что раньше пожилые люди, думавшие о том, как передать квартиру своим детям, иногда дарили – потому что на наследуемую квартиру надо было заплатить налог. Сейчас же (с 2005 года) налог на наследование отменен, и всевозможные придумки с дарением стали просто бессмысленны. Поэтому сделок дарения очень мало. Если же речь идет о дарении совершенно постороннему человеку (то есть не родственнику), то одаряемый должен заплатить налог. Так что маскировать дарением сделку купли-продажи стало тоже бессмысленно».

Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» подтверждает: «Традиционно договоры дарения использовались для оформления фиктивных сделок купли-продажи. Но это имеет смысл только в случае, если дарится близким родственникам – тогда не будет налогов. Во всех остальных случаев есть налог – так что заключать такую сделку нет особенного смысла. Мы на все эти «хитрости» не идем. На наш взгляд, одна из задач риэлтора – объяснить клиенту, что юридическое оформление сделки должно соответствовать ее сути. Чтобы в случае проблем человек мог прибегнуть к защите закона».

Техника сделки

В случае с моей знакомой супругам пришлось потратить немало времени на оформление документов: пришлось составить брачный договор, на его основании составить документ о разделе имущества, после чего муж подарил жене свою долю жилплощади. Когда же дарится свободная квартира, хлопот с оформлением сделки намного меньше.

Процедура дарения с технической точки зрения не отличается от других сделок – например, купли-продажи. То есть собирается комплект документов (из БТИ – поэтажный план и экспликация, из паспортного стола – выписка из домовой книги, из ЕИРЦ – копия финансово-лицевого счета). С этими документами составляется договор дарения – либо у нотариуса, либо в простой письменной форме (ППФ). Потом этот договор отдается на регистрацию – в управление Федеральной регистрационной службы (ФРС), в просторечье именуемой регистрационной палатой. Отказ от дарения, если он имеет место, тоже заключается в письменной форме и подлежит регистрации.

Как и в любых других операциях с недвижимостью, оформление сделки дарения пройдет гладко только в том случае, если квартира юридически «чистая», если документы, выданные БТИ, без «красных линий» – то есть, нет проблем с перепланировкой, на квартиру не наложен арест и т. п.

Юридический аспект

Как рассказала специалист юридического управления Корпорации «Рескор» Людмила Саушкина, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Эти обязательства или обещания должны быть оформлены по надлежащей форме. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор считается расторгнутым.

Доходы, полученные в порядке дарения освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (то есть супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками – полнородными и неполнородными) в соответствии с семейным кодексом РФ. Если участники сделки дарения не являются близкими родственниками, то принимающие дар обязаны заплатить государству налог – 13%.

Интересный аспект: собственник может подарить квартиру даже после того, как написал на нее завещание. Для этого нужно прийти к нотариусу и сделать соответствующее заявление. Но даже если завещание не изменено или не отменено, а договор дарения заключен и зарегистрирован, то квартира перейдет к одаряемому. И ему не стоит опасаться, что наследники по завещанию станут претендовать на подаренную квартиру. Условие о завещании квартиры будет признано недействительным.

Что можно и чего нельзя

Ограничений по дарению квартир существует немного, но они есть. Один из таких запретов – нельзя подарить квартиру от имени несовершеннолетнего. А вот сделать несовершеннолетнему подарок в виде квартиры законом не возбраняется.

Не имеют права подарить квартиру законные представители граждан, признанных недееспособными (ст. 575 ГК РФ).

Юридические лица и коммерческие организации также не могут дарить кому бы то ни было квартиры – это противоречит их уставу.

Можно ли подарить комнату в коммунальной квартире? Юрист Людмила Саушкина поясняет: «Любой дееспособный гражданин имеет право подарить комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ему по праву собственности, причем без согласия соседей. Коммунальные квартиры передаются в долевую собственность при приватизации. Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом». Однако Елена Голубева заостряет внимание на таком аспекте: «Когда собственник хочет продать комнату в коммунальной квартире, он должен получить на это согласие соседей. Если же такого согласия нет, то иногда сделку маскируют под видом дарения, потому что при дарении согласия соседей не требуется. И были случаи, когда регистрирующие органы отказывались регистрировать такую сделку. «Вы так долго пытались квартиру продать, а теперь вдруг дарите, причем совершенно постороннему человеку. Ваша сделка притворная!» И еще такая сделка может быть оспорена в суде по заявлению тех самых соседей».

Но все же главное правило для тех, кто хотел бы подарить квартиру, звучит так: можно дарить то имущество, которое является собственностью. Поэтому приватизация квартиры – это первое, что должен сделать потенциальный даритель. После этого можно как угодно распоряжаться квартирой. В том числе и дарить.

Здравствуйте!
Я хотел бы узнать, можно ли подарить квартиру супругам (пополам), какие за это берутся налоги и каковы этапы оформления дарственной.
Например:дарят квартиру родители жены.
С уважением Сергей Б.