Новости строительства и недвижимости, строительных и отделочных материалов. Лента строительных новостей.
В данном разделе представлены самые свежие последние новости рынка недвижимости (новостройки, загородное и коттеджное строительство, рынок земли), новости строительства (снос, строительство, новые технологии, новые строительные и отделочные материалы и их применение), новости ипотеки, ипотечного кредитования жилья. Представлена строительная информация, пресс релизы и строительные новости по: планируемым и строящимся объектам недвижимости ( новостройки ) Москвы, других регионов России. Новостная лента рассказывает о новых интересных проектах в строительстве домов, инвестиционных проектах и инвестициях в жилую, коммерческую недвижимость. Дает представление о участвующих в этих проектах заказчиках, застройщиках, ген. подрядчиках, инвесторах. Мониторинг цен на квартиры, дома, офисы, торговые центры другую коммерческую недвижимость, также является одной из задач новостей строительства и недвижимости. Анонсируется информация по новым маркетинговым исследованиям, бизнес планам, обзорам и другой аналитике в области строительства, строительных и отделочных материалов, недвижимости, ипотеки. Купить данные информационные массивы можно по т. +7 (926) 535-50-61 , Написать письмо
В конце 2023 года новости рынка недвижимости и смежных напоминали сводки с Олимпиады, потому что в них постоянно фигурировало слово «рекорд». Рекордное количество ипотек, рекордные продажи новостроек и готовых квартир, рекордный объем инвестиций в недвижимость и вишенкой на торте — рекордная прибыль банковского сектора. Считать ли такие результаты поводом для гордости или для беспокойства, откуда взялись невероятные показатели и чем все это может закончиться
«Рекорды в российской экономике в 2023 году, безусловно, являются явлением необычным, — рассуждает управляющий партнер Key Capital Сергей Камлюк. — В долгосрочной перспективе они могут быть признаком неустойчивости». Какие же подводные камни таят российские рекорды?
Рекордные показатели могут быть признаком нестабильности, «идеального шторма» или просто хайпом ради создания позитивной повестки, считают опрошенные эксперты.
Жертвы журналистов и инфляции
Часть собеседников обращает внимание на то, что рекорды, зафиксированные в рублях, легко объясняются инфляцией. «Мы можем увидеть любые рекорды, если инфляция будет высокой, — рассуждает профессор РЭШ Олег Шибанов. — А она в последние три года сильно выше целевых 4%. Что касается реальных величин, то мы еще даже не вернулись на тренды роста уровня до 2022 года». По итогам 2022 года инфляция в России составила 11,94%, в 2023 году — 7,42%.
Некоторые эксперты напомнили, что рекорд — это просто цифра, восприятие которой сильно зависит от подачи. «Мы все являемся жертвами журналистов, потому что они любят называть вещи, которые хоть немного отличаются от ранее наблюдаемых событий, рекордами», — сетует банковский эксперт Ольга Ульянова.
«В этом году словом «рекорд» часто злоупотребляли для хайпа, для роста цитируемости и упоминаний, — замечает управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова. — А по факту мы видим эффект низкой базы 2022 года. На фоне внешних событий рынок лихорадило, продажи во многих сегментах были низкими, площади выводились в рынок аккуратно. Естественно, и спрос откладывался и копился, а в этом году реализовался. Поэтому в 2023 году многое выглядело как рекорд».
Великий исход
2023 год запомнится максимальным за всю историю объемом инвестиций в коммерческую недвижимость, которые, по оценке IBC Real Estate, достигли значения 833 млрд рублей. Другие консалтинговые компании оценили общий объем чуть скромнее, но все сошлись на том, что это значение рекордное.
Но что стоит за цифрами? «На рынке происходят определенные изменения: уходят иностранные игроки, например, ретейлеры или инвесторы, — описывает ситуацию управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «Парус управление активами» Алексей Новиков. — Те, кто приобретает [их активы], рапортуют о своих успехах и рекордах, потому что раньше такие покупки им не были доступны. А вот компании, которые уходят с рынка, продают с дисконтом или закрывают бизнес, делают это тихо».
«Сейчас складывается не самая радостная жизненная ситуация: из нашей страны вынуждены бежать международные компании, которые долго и упорно тут трудились, — уточняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — И это не такая уж радостная новость. Есть выгодоприобретатели — наши соотечественники, которые могут задешево заполучить активы. Но улучшит ли такой рекорд нашу жизнь, пока непонятно. Активы должны еще принести прибыль, то есть стать полезными рынку».
Тень 2008-го
Высокие прибыли банковского сектора принято связывать с ростом экономики и считать положительным индикатором. «В истории были случаи, когда рекордные прибыли банков оказывались связаны с пузырями на рынке недвижимости и другими финансовыми спекуляциями, — напоминает Камлюк. — В этих случаях пузыри неизбежно лопались, что приводило к финансовым кризисам».
Именно с рекордного показателя прибыли банков начался ипотечный кризис в США 2007 года, который в 2008-м перерос в мировой финансовый кризис.
В 2023 году российские банки тоже ожидают получить крупнейшую за всю историю прибыль — более 3 трлн рублей. Как и в США 2006 года, этот показатель связан с ипотекой, объем ипотечных портфелей тоже обещает стать рекордным. Стоит ли ждать повторения американского сценария? Собеседники Forbes считают, что риск существует, но если кризис действительно начнется, он будет не таким, как в США 2007–2008 годов.
Прежде всего, рост банковской прибыли связан не только с рискованными операциями. «Прибыль банковского сектора прогнозируется на уровне 3,3 трлн рублей, и мы говорим, что это рекорд, — объясняет Ульянова. — Но давайте разберемся, с чем мы его сравниваем? В первую очередь с предыдущим рекордом 2021 года, когда показатель составил 2,4 трлн рублей. Как сформировался такой рост? Во-первых, инфляция. Прибыль измеряется в рублях, инфляция в 2022-м была примерно 12%, в 2023-м — 7,4%, то есть в сумме около 20%. Получается, что 2,4 трлн 2021 года в сопоставимых деньгах на сейчас составят примерно 2,8 трлн рублей. Во-вторых, есть валютная переоценка, о которой говорил ЦБ, признавая ее разовым фактором, повлиявшим на прибыль банков. Эта волатильность генерирует рекорды, но мы должны ее просто убирать из расчета, если хотим видеть нормальные тренды».
Можно ли в таком случае считать, что за банковскими рекордами не таится никаких рисков? Популярный аргумент тех, кто считает невозможным повторение американского кризиса на российской почве, — низкая доля просрочек по ипотечным кредитам. По данным Frank RG, по состоянию на декабрь 2023 года она составляла всего 0,34% от общего портфеля ипотечных кредитов, или 60 млрд рублей в денежном выражении.
Но дьявол кроется не только в деталях, но, как в случае с банковским сектором России, в беззалоговых потребительских кредитах. «Люди в 2023 году взяли порядка 7 трлн рублей необеспеченных кредитов, — напоминает заместитель генерального директора управляющей компании MLP Глеб Белавин. — Сколько из них будет невозвратными? Скоро увидим, думаю, первые результаты станут очевидны уже в I–II кварталах этого года». Предыдущий пик необеспеченного потребительского кредитования пришелся на 2021 год, тогда общий объем выданных кредитов, по данным Frank RG, составил 6,91 трлн рублей, в 2022-м — 6,87 трлн рублей.
Более того, потребительские кредиты косвенно создают риски и для кредитов ипотечных. «Увидев льготные ипотечные программы, некоторые начали брать потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке, — объясняет Ульянова. — И это опасная вещь, потому что ипотека сама по себе очень тяжелое бремя, а тут у тебя еще потребительский кредит по высокой ставке. Сейчас же на фоне высокой инфляции банки выдают потребительский кредит по такой ставке, которая становится неподъемной для большинства граждан. И поэтому банки сами оказались в ловушке, когда они не могут кредитовать, и им нужно потихонечку сворачивать потребительское кредитование, а как сворачивать, если заемщику нужен новый кредит, чтобы выжить и погасить старый долг».
Доля просроченной задолженности по розничным кредитам (включая ипотеку) по состоянию на ноябрь 2023 года была 3,6%. При этом количество заемщиков-физлиц, допустивших просрочку более 90 дней, достигло 11%, а число дел о взыскании банками задолженности с неплательщиков кредитов — 21 млн единиц.
«Клиенты банков по потребительскому кредитованию — это наименее обеспеченные слои населения, — сетует Ульянова. — Фундаментально срок потребительского кредита должен соответствовать сроку службы того, что приобретается на заемные деньги, а этого не происходит. Давайте объясню на примере отпуска: человек берет кредит на отпуск, он должен этот кредит погасить уже к следующему году, потому что опять будет новый отпуск. А он берет кредит на отпуск на три года, и получается, что через год ему снова хочется в отпуск, он берет еще один кредит, не погасив предыдущий. Таким образом наращивается долговая нагрузка, а срок жизни кредита превышает срок жизни той ценности, на которую тратится этот кредит».
«Можно еще вспомнить про продажи на маркетплейсах и вообще показатели розницы, которые тоже почти что в космос улетели, — добавляет Белавин. — Стоит задуматься, какая доля этих продаж совершалась за счет кредитов? Думаю, немалая, поскольку доходы если и росли, то с учетом инфляции этот рост был в рамках погрешности». Зарплаты в России за 10 месяцев 2023 года выросли на 7,7% в реальном выражении. Инфляция в декабре составила 7,42%. Оборот российских интернет-магазинов и маркетплейсов по итогам 2023 года вполне может вырасти на 40%, превысив 8 трлн рублей, по оценке Data Insight.
Насколько интернет-торговля ответственна за рост кредитования? Ряд исследований позволяет сделать вывод, что связь существует. По оценке Frank RG, в 2023 году объем выданных POS-кредитов не только впервые превысил 400 млрд рублей, достигнув объема 482 млрд рублей, а 51% такой выдачи пришелся на онлайн-розницу (в 2022 году — всего 43%). В том же исследовании «Рынок банковских услуг в России 2017–2023», с которым ознакомился Forbes, аналитики Frank RG указывают на резкий рост количества банковских карт, выпущенных маркетплейсами, по итогам 2023 года оно достигло 35 млн штук, тогда как в 2022-м было всего 17 млн штук. «Маркетплейсы привлекают клиентов условиями оплаты (кешбэком и скидками), ведут агрессивный маркетинг, направляя на него большой бюджет, а также активно предлагают клиенту другие финансовые продукты», — говорится в исследовании.
«Рекорды по потребительским рынкам неочевидно позитивны: то, как легко выдаются кредиты, предполагает просрочки и рост невыплат в будущем, а количество банкротств физических лиц увеличивается каждый год, — резюмирует Томилин из «Этерны». — Банки имеют рекордную прибыль в моменте, но она зарабатывается на накачивании рынков деньгами за счет ненадежных заемщиков. Это огромный мыльный пузырь, с которым ЦБ пытается справиться, поднимая ключевую ставку».
Актив без альтернатив
Изрядная доля рекордов 2023 года связана с рынком недвижимости: рекордные инвестиции в коммерческие объекты, количество новых ипотек, продажи и первичного, и вторичного жилья, объем ввода жилья и ряд иных показателей в отдельных отраслях.
В течение всего года эксперты объясняли невиданный прежде интерес к покупке недвижимости необходимостью спасти деньги от инфляции и отсутствием в России других активов, имеющих защитную функцию. «Недвижимость, приносящая доход в виде аренды, психологически и по сути защитный актив наряду с наличными деньгами, депозитами, облигациями и золотом», — говорит член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев.
Альтернативы недвижимости, по сути, нет, сетуют собеседники Forbes. «Чтобы вложить деньги и остаться в плюсе, инвестор должен найти такой объект, при вложении в который будет гарантированная прибыль, — констатирует Доброхотова из «БЕСТ-Новостроя». — Но зачастую маржинальность предприятий, которые ищут инвесторов, такова, что она не может заинтересовать инвесторов. У предприятия есть кредиты, часто с высокой процентной ставкой, расходы на оплату труда, закупку сырья (если это производство) или разработку технологий. В итоге инвестор не уверен, отобьются ли его деньги. И проще бывает пойти в ценные бумаги или в реально существующие квадратные метры с гарантированной доходностью».
«Активов с низким риском для инвесторов в стране с высоким риском для ведения бизнеса в принципе очень мало», — резюмирует управляющий партнер Commonwealth Partnership (CMWP) Сергей Рябокобылко.
Действительно ли недвижимость защищает? Только в том случае, если вложения рассматриваются как долгосрочные, а актив куплен удачный, считают эксперты. «Для большинства инвесторов недвижимость является одним из наименее ликвидных активов в их портфеле, — подчеркивает Новиков из NF Group. — В отличие от акций или криптовалют, которые могут быть проданы мгновенно, продажа недвижимости — это длительный и сложный процесс. Поэтому недвижимость обычно максимально долго находится в портфеле, даже передается по наследству, то есть является инструментом сохранения капитала».
Среди собеседников Forbes нашлись и те, кто усомнился в недвижимости как гарантированной защите. «Инвесторы привыкли работать в определенной модели. Но одни и те же характеристики помещений в реалиях меняющегося всего будут давать неожиданные показатели, — сокрушается Томилин из «Этерны». — То, что раньше приносило доход, сегодня будет стоять пустым, например, помещения на Тверской после запрета там парковки».
«Сейчас, конечно, существенное ограничение связано с ростом ключевой ставки, тяжело находить объекты, которые будут по-прежнему приносить достаточную доходность при условии таких дорогих денег в экономике», — добавляет Новиков.
«Число интересующихся крупными активами на рынке конечно, — добавляет Рябокобылко. — К тому же активы, приобретенные с дисконтом, могут иметь ограничение на перепродажу. Небольшие же объекты, как правило, приобретаются без банковского финансирования, что снижает риски для инвестора при резких изменениях ставки. В случае падения дохода инвестор не несет банковских рисков, а просто вынужденно принимает меньшую доходность в надежде на рост стоимости актива в перспективе».
«Хорошей инвестицией 10 лет назад считалось вложение в коммерческую недвижимость: при не очень высокой инфляции инвестор получал от недвижимости доходность 10–12% и окупаемость 8–10 лет, — рассказывает Томилин. — Если при этом инфляция составляла 5%, то инвестор переигрывал ее и имел гарантированный доход. А еще был рост капитализации активов: купив их за 1 млн рублей, через некоторое время инвестор мог продать активы за 1,5 млн рублей. Доллар был тоже хорошим инвестиционным инструментом, но теперь доллар фактически отменен. Многие меняли доллары на рубли и лихорадочно спасали капиталы опять же в квадратных метрах. Люди не инвестировали, а спасали деньги от инфляции. Они покупали ГАБы (готовый арендный бизнес.), квартиры — по сути, это процесс закапывания денег».
Впрочем, не все разделяют тревогу. «Риски могут реализоваться лишь в случае, когда многие инвесторы в один тип активов посчитают, что они переоценены, и попробуют их продать, создавая тем самым панику на рынке и провоцируя сильное падение стоимости, — рассуждает старожил российского рынка недвижимости Сергей Рябокобылко. — В отсутствие высокой концентрации активов в руках нескольких инвесторов реалистичность такого сценария кажется очень низкой».
Сине-розовая угроза
Объем интернет-торговли в России, по данным АКИТ, за три квартала 2023 года составил 4,3 трлн рублей, что на 23% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. По оценке Data Insight, рынок электронной торговли по итогам 2023 года вырастет более чем на 40%.
Рынок онлайн-торговли повлиял сразу на несколько сегментов рынка недвижимости. Во-первых, именно маркетплейсы обеспечили очередной рекорд — максимальную арендную ставку при нулевой вакансии складов, о чем ранее писал Forbes. «Высокая стоимость капитала и недостаточно развитая инфраструктура по-прежнему сдерживают рост этого сектора, — уточняет Новиков из NF Group. — Например, нехватка складских площадей и кадровые проблемы ограничивают возможности для масштабирования деятельности крупных игроков, таких как Ozon или Wildberries».
Во-вторых, гиганты e-commerce повлияли на рынок торговой недвижимости, создав конкуренцию ТРЦ и обеспечив спрос на помещения для пунктов выдачи заказа, это способствовало трансформации сегмента стрит-ретейла.
«Что было в любом маленьком городе из офлайн торговых площадок несколько лет назад? — задается вопросом Доброхотова из «БЕСТ-Новостроя». — Рынок и несколько маленьких магазинов с сильно ограниченным ассортиментом и часто с завышенной ценой. С развитием маркетплейсов в любом населенном пункте нашей страны каждый, кто хоть в какой-то мере владеет смартфоном или компьютером, может получить практически любой товар по более низкой цене, чем в офлайн-магазине. Конечно, маркетплейсы заметно увели процесс торговли в интернет, а потом и пандемия сильно подкосила офлайн-магазины. Это не хорошо и не плохо, это факт». В 2023 году Ozon увеличил количество ПВЗ на 23%, Wildberries — на 67%, «Яндекс Маркет» — на 40%.
В-третьих, сегмент электронной торговли усугубил кадровый кризис, который в контексте позитивной новостной повестки иногда называют «рекордно низкой безработицей». Строительные и управляющие компании особенно остро ощутили на себе последствия нехватки линейного персонала и людей рабочих специальностей.
«Динамичное развитие маркетплейсов абсорбирует трудовые ресурсы, но при этом не предлагает социальных лифтов, — уточняет Рябокобылко из CMWP. — Растет предложение неквалифицированных рабочих мест (курьеры, грузчики, операторы ПВЗ), а значит, спрос, например, на качественное образование в перспективе может снижаться. На таких позициях отсутствует понятный карьерный рост».
Но будущее готовит еще и новые вызовы. «Скоро мы увидим глобальные перемены в потребительском поведении, — рассуждает Томилин. — Через 10 лет ландшафт торговли, к которому мы привыкли, полностью изменится. И это в первую очередь скажется на кадровом рынке: не нужны станут ни курьеры, ни продавцы, ни водители такси, ни дальнобойщики. Мы уже в процессе изменений, скорость этих изменений нарастает, и мы не все будем успевать к ним адаптироваться. Все, кто сегодня занимает ненужные в будущем рабочие места, — тоже потребители товаров. В будущем у одних людей будет больше времени, перед другими остро встанет вопрос профессиональной переориентации. Онлайн-торговля — видная нам верхушка айсберга, а под ней — необходимость меняться: переезжать в другую страну, менять место жительства в рамках России, получать новую профессию необходимо будет не раз и не два в жизни, а семь-десять. Главным конкурентным личным качеством станет адаптивность. Изменения приведут к концентрации ресурсов у одних, выбыванию из игры других и еще большему расслоению общества».
Вы можете опубликовать понравившийся материал нашего сайта у себя в блоге, на форуме или сайте. Достаточно скопировать код или нажать на кнопку
«скопировать в буфер». После этого достаточно вставить код из буфера обмена в свой проект в нужное место.
В конце 2023 года новости рынка недвижимости и смежных напоминали сводки с Олимпиады, потому что в них постоянно фигурировало слово «рекорд». Рекордное количество ипотек, рекордные продажи новостроек и готовых квартир, рекордный объем инвестиций в недвижимость и вишенкой на торте — рекордная прибыль банковского сектора. Считать ли такие результаты... Читать дальше
Ссылка на статью: 
