Инфотека - каталог популярной и научно технической информации, статьи, обзоры, пресс релизы, нормативные акты, СНИПЫ, ГОСТЫ. Строительство, недвижимость, строительные и отделочные материалы.

                 Начало лета - традиционный период конференций и симпозиумов, в том числе посвященных недвижимости. Нельзя сказать, что закон N 214 остается в центре внимания, но обсуждается постоянно. В частности, констатируется, что и спустя два года после вступления закона в силу многие застройщики, особенно небольшие, так и не сумели заработать по его жестким правилам. Интересно, что и в кулуарах, и с трибуны оговариваются не методы приспособления к закону (эта затея считается безнадежной), а способы его обхода.

               Напомним, что любой закон принимается для устранения проблем, а не для их создания. Проблема пострадавших дольщиков решается "по доброй воле" властей, а причины, которые привели к ней, все еще не устранены законодательно. Как все это совмещается? Перед кризисным управляющим, как правило, стоит несколько задач: установить сам факт наличия проблемы, выяснить ее масштабы и причины, определить материальные и нематериальные ресурсы, правовую основу действий, поставить цель, составить план ее достижения, ликвидировать или локализовать причины проблемы и, наконец, устранить саму проблему. Применительно к проблеме пострадавших приобретателей жилья можно утверждать, что многие ключевые условия успешного решения игнорируются. "Кризисного управляющего" просто нет. В стране все еще отсутствует орган, который по поручению правительства и по единой методике определил бы масштабы бедствия и, опираясь на соответствующие полномочия, координировал ее решение. Проблемой занимаются как по нужде (региональные власти и сами пострадавшие), так и "для пиара" (структуры, далекие от строительства и недвижимости).

              От Копейской области до Анапо-Кисловодского края Нечто похожее на сводную таблицу проблемных объектов и пострадавших граждан опубликовал "Аппарат рабочей группы президиума генерального совета высшего политсовета партии "Единая Россия" по оказанию помощи обманутым дольщикам под руководством Александра Хинштейна". К сожалению, подробному названию, под которым опубликована таблица, не соответствовала подробность самой таблицы. В 19 случаях данные таблицы о числе пострадавших приведены с пометой "около", из них три цифры округлены до десятков и 16 - до сотен. Явно приблизительны еще не менее пяти-семи пунктов по пострадавшим, хотя они и не снабжены соответствующей пометой. Наконец, в таблице приведены данные не по 56 субъектам РФ, как декларируется, а только по 49. Дело в том, что в графе "субъект" в ряде случаев даны отдельно сведения по области и ее центру и даже по отдельным райцентрам: Александров, Копейск, Бердск, Батайск, Железноводск, Анапа и Кисловодск (последние почему-то под одним номером). Такая небрежность не позволяет в полной мере доверять и другим сведениям таблицы. Остается надеяться, что в остальном деятельность рабочей группы оправдывает вложенные в нее средства. Резюме таблицы: "По России: 638 объектов в 56 субъектах РФ, пострадавших - около 52 625 человек по состоянию на 1 апреля 2007 года". Согласно ее данным, в Москве насчитывалось 76 проблемных объектов и около 8,5 тыс. пострадавших, в Московской области -143 и 17,5 тыс. соответственно, в Санкт-Петербурге - 58 и 2,5 тыс. По данным Организационного комитета пострадавших соинвесторов (руководитель Светлана Дроздова), в Москве около 12 тыс. обманутых дольщиков. Такое же количество приводит глава Комитета обманутых дольщиков Антон Беляков. А вот московское правительство полагает, что показатель составляет всего около 3,3 тыс. "Кризисный управляющий" борется с проблемой, не желая признавать ее масштабы.

      Голодай, а то проиграешь Но чем объясняется разница в сведениях? Во многом тем, что одни договоры московские власти признают, а другие - нет. Еще в 2001 году Верховный суд постановил, что независимо от формы договоров все, кто фактически являются приобретателями жилья, - потребители. Ключевое слово - "фактически". Объединенный координационный совет пострадавших соинвесторов Бориса Косарева включает значительную часть тех самых "фондовиков", шансы которых получить оплаченное жилье оцениваются как минимальные. "Власти допустили ситуацию, когда застройщики имели право заключать больше 20 вариантов договоров, - говорит Б. Косарев. - Мы не участвовали в бизнес-проекте, а оплачивали квартиру, и власти прекрасно понимают это". "В Москве сейчас разрабатывают единую форму договора, значит, власти фактически признали, что это их компетенция и они ответственны за то, что ранее такой формы не было! Но то один, то другой чиновник называет нас "бизнесменами". Что же они диктуют бизнесменам, какие заключать договоры? Нас "прессуют", блокируют телефоны. Но мы знаем, что как только прекратим акции и пойдем на "конструктивный диалог", власти о нас забудут". "Кризисный управляющий" до сих пор не ликвидировал и не локализовал причин проблемы. Причины же недостроя стандартны. Вот обыкновенная история. Московская область, г. Пушкино, ул. Озерная, вл. 1-3. Для строительства компанией ООО "СК "Тропос" было собрано 210 млн руб. инвестиций. Строительство длилось с августа до ноября 2005 года. Было возведено: вл. 1 - до пятого этажа, вл. 2 - до девятого, вл. 3 - до восьмого. Затрачено около 40 млн руб. Остатка в 170 млн руб. и сегодня достаточно для завершения строительства. Но в районе сменилась администрация. У компании с новой властью будто бы не сложились отношения. Тогда ни одно строительство не начиналось с полным пакетом документов: не уложишься в срок инвестконтракта. У заказчика объекта, как и у 90% остальных, не хватало положительного заключения вневедомственной экспертизы проекта - самого "затратного" документа. Администрация отменила разрешение, а заодно и пролонгацию договора аренды участка, тем самым блокировав и продолжение строительства, и возможность получить заключение экспертизы. Затем власти по очереди предлагали дольщикам двух новых "инвесторов-застройщиков". Соинвесторы провели расследование. Из официальных источников узнали следующее. Первая компания создана за два месяца до остановки строительства, ее "учредитель и генеральный директор" даже не представляла, что на нее такая фирма зарегистрирована. Исполнительный директор осуществляет свои функции на основании доверенности, которую гражданка, значившаяся гендиректором, не выдавала. Основной вид деятельности компании - управление ценными бумагами и оказание услуг, в числе видов ее деятельности даже не значится инвестиционная и строительная. Соответственно, компания не имеет лицензии и не вправе выступать как заказчик строительства. Основной вид деятельности второй компании - "торговля продуктами питания". Штат не превышает пяти человек. Все работники, включая гендиректора, зарегистрированы в Воркуте. Компания не представила никакой официальной информации, свидетельствующей о финансовой состоятельности. В обоих случаях дольщикам сразу заявили, что придется доплачивать за квартиры, о чем договоренность будет достигаться с каждым индивидуально. У "кризисного управляющего" все еще нет законов, чтобы предотвратить такие схемы.

                 Как это делается "Наши требования - надежный застройщик и дополнительное соглашение к инвестконтракту, закрепляющее права дольщиков на получение полностью оплаченных ими квартир без доплат, в четко обозначенные сроки, - говорит Б. Косарев. - А также пункт о том, что в случае невыполнения новой компанией своих обязательств права инвестора передавались бы ТСЖ "Озерное", созданному дольщиками для защиты своих интересов в соответствии со ст. 139 ЖК РФ. Это позволяет в случае злоупотреблений нового инвестора завершить работы своими силами. Администрация объявляет наши требования незаконными, хотя только в Подмосковье права инвестора уже переданы ТСЖ в Люберецком районе, в пос. Путилково; в Химках; в Троицке готовится передача прав некоммерческому партнерству, представляющему интересы дольщиков". Категорический отказ администрации Пушкинского муниципального района юридически оформить и четко документально зафиксировать права покупателей квартир вынуждает дольщиков предполагать худший вариант дальнейшего развития событий по схеме: - подписывается дополнительное соглашение без учета гарантий дольщикам; - администрация возобновляет разрешение на строительство; - инвестор распродает оставшиеся квартиры; - инвестор лишь обозначает деятельность, надстраивая еще по одному-два этажа на каждом доме, и заявляет: "Денег больше нет - надо доплачивать"; - дольщикам остается либо вторично оплатить квартиры, либо предъявить требования ООО "СК "Тропос" о возврате денег, что означает отказ от квартир, которые будут проданы вторично. Подобные схемы хорошо "отработаны" на многих проблемных объектах незавершенного строительства. К тому же, по имеющейся информации, на счетах ООО "СК "Тропос" недостаточно средств, чтобы даже частично погасить требования граждан о возврате инвестиций. Кажется, схема оказалась сложнее, чем они предполагали вначале. Дольщики готовят соответствующее обращение в прокуратуру. "Кризисный управляющий" не может предотвратить рецидивов.

              Причина беззакония - "многозаконие" Закон - это не некий нравственный императив, к которому каждому следует "в принципе" стремиться - с отступлениями, самообманом и периодическим покаянием. После вступления в силу закон становится единым и единственным универсальным правилом для охватываемых им отношений. Иначе говоря, если закон требует, чтобы на сигаретных упаковках был нанесен определенный текст, то нельзя заявить: "Мой товар не сигареты, а особые табакосодержащие цилиндры, мы их называем "цилиндреты" и никаких надписей наносить не обязаны". Если правоохранительные и контролирующие органы позволяют подобные "толкования", то право в стране перестает существовать. В законе N 214-ФЗ о долевом строительстве (ч. 1 ст. 1) однозначно говорится о том, что закон "регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве". А в ч. 2 той же статьи - о том, что "кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах". Все. Либо N 214-ФЗ, либо закон о ЖНК N 215-ФЗ. Никаких других схем закон не допускает. И еще раз о том же в ч. 2 ст. 3: "Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве". Все. Закон разрешает привлекать деньги только на основании договора участия в долевом строительстве. Есть у ст. 3 и ч. 3: "В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома <...> лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов (учетной ставки банковского процента. - М2) в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков". Всех убытков, в том числе связанных с инфляцией (в части, превышающей сумму процентов. - М2). Индексы инфляции регулярно публикуются. Власть допускает "многозаконие", а затем бьет тех, кто выбрал "неправильный" закон. На практике - тех, кого можно бить безнаказанно.

              Примите закон в защиту этого закона Закон еще не вступил в силу, а уже была изобретена дюжина схем, позволяющих обойти его. И это стремление понятно: кроме двух приведенных статей в законе имелись другие, которые делали его исполнение невозможным. Чего стоил один только пункт о солидарной ответственности банков-кредиторов перед дольщиком по обязательствам застройщика. Вообще столь грубая "ошибка" с последующим ее устранением (но лишь после того, как с московского рынка были выбиты десятки компаний, не имевшие достаточных ресурсов, чтобы обойтись без банковского кредита) - это напоминает классическую рейдерскую атаку. Обманутые дольщики оказались лишь ее побочным продуктом. Впрочем, рейдеры не брезгуют и побочным продуктом - логическим завершением атаки мог стать закон о реструктуризации строительных компаний, не оставляющий соинвесторам обанкроченных компаний никаких шансов. Шансов у них, правда, и по действующему закону N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" немного: в очереди за удовлетворением исков к банкроту физлица стоят четвертыми после государства, сотрудников компании и юрлиц. В двух случаях - по компаниям "Меркурий эстейт" и "Центр развития "Град" - процесс банкротства дошел до введения процедуры внешнего наблюдения. Пожелание президента не спешить с банкротствами и поправки, предлагаемые Минрегионразвития в части усложнения проведения процедуры банкротства для организаций, привлекающих денежные средства населения для строительства, будто бы должны сдержать этот процесс. Закон о долевом строительстве был явно рассчитан на последующее совершенствование. То есть он не мог заработать сразу, и это очень плохо для законов. Потому что философский закон перехода количественных изменений в качественные хорош для отвлеченных умозаключений, но не годится в качестве руководства к действию. Застройщикам предлагается (по "согласованию" с правоохранительными и контролирующими органами) рассуждать о том, после какой по счету поправки закон перестанет быть "сырым" и станет вполне годным для исполнения. На практике это звучит как пожелание: "Примите закон, требующий исполнения этого закона". Ни в 2005, ни в 2006, ни в 2007 годах не была пресечена ни одна "добросовестная" обходная схема. Мошенники и непрофессионалы наказываются "по факту" и по совсем другим законам, когда "всем становится ясно", что "с этим мириться нельзя". Добропорядочным девелоперам достаточно заявить, что они работают не по закону N 214, а по какой-то другой схеме (например, ЗПИФ или векселя). Но в чем их винить, если даже Сбербанк предложил свою оригинальную схему обхода закона. Это уже не борьба законов и лазеек. Это подход, позволяющий просто отрицать любой не понравившийся закон. Проблему обманутых дольщиков обещано решить до конца 2008 года. Конечно, пожелаем удачи. Конечно, будем надеяться. Но что изменилось с 2004 года в законах и практике их исполнения? 214-ФЗ был принят, наделал кучу бед, два года улучшался, после чего фактически вытеснен на обочину, потому что и сейчас он в лучшем случае бесполезен. Что появилось нового, кроме устных просьб высшего руководства страны решить проблему и страха региональных чиновников за свое благополучие? Что гарантирует неповторение кризиса с дольщиками в 2008-м или 2010-м? Альберт АКОПЯН

                  Надир Джангиров Заместитель генерального директора по правовым вопросам компании "Комстрин": - Закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, не регулирует правоотношения, возникшие между обманутыми вкладчиками и лицами, которые привлекли их денежные средства, поскольку такие договоры были заключены еще до вступления закона в силу. Разрешение проблемы пострадавших соинвесторов носит в большей степени политический характер. Все зависит от того, возьмет ли на себя государство ответственность по возмещению обманутым дольщикам убытков, понесенных ими в том числе и из-за того, что государство в лице органов законодательной и исполнительной власти не обеспечило таких правил, которые защитили бы граждан, передающих свои средства для получения нового жилья. Только приняв на себя такую ответственность, государство найдет средство решить эту проблему. Механизмы могут быть самыми разнообразными: финансирование, включая частичное, государством недостроенных объектов; приобретение государством жилья для дальнейшего предоставления обманутым вкладчикам; выплата единовременной денежной компенсации на приобретении квартиры и пр.

              Элеонора Завгородняя Начальник юридической службы группы компаний "Пересвет-груп": - Вступление в силу закона об участии в долевом строительстве N 214 привело к значительному снижению числа предложений на рынке недвижимости и создало все условия для резкого скачка цен. Поправки в закон, принятые в июле и октябре прошлого года, безусловно, существенным образом облегчат его исполнение. Внесенные изменения устраняют большую часть пробелов, допущенных при первичном принятии закона. К сожалению, первоначально текст закона составили таким образом, что даже при всем желании исполнить его было невозможно, поскольку он не учитывал многочисленные нюансы того бизнес-процесса, который должен регулировать. В результате, пытаясь защитить гражданина-дольщика, законодатель тем самым по большому счету обезоружил его. Многие застройщики приостановили реализацию площадей в строящихся домах или нашли альтернативные варианты оформления отношений с дольщиками, позволяющие, не нарушая закон, тем не менее обойти неоправданные, а местами просто нелогичные требования закона. Поправки в основном облегчили взаимоотношения застройщиков и банков, усовершенствовали нормы, касающиеся залога объекта долевого строительства. Изменения, коснувшиеся норм о сроках и порядке передачи объекта соинвестора, об ответственности сторон за неисполнение своих обязательств, позволяют избежать злоупотреблений своими правами со стороны участников сделки. Изменения, связанные с положениями о рекламе, а также с нормами о государственном регулировании в области долевого строительства, позволили ликвидировать излишние барьеры, которые не имели под собой достаточного логического обоснования и существенно затрудняли работу застройщиков. Таким образом, представляется, что все это в совокупности создаст больше предпосылок для эффективного применения закона.

Евгений Скоморовский Управляющий директор компании "Century 21 Запад": - Закон должен быть справедливым, а наказание за его неисполнение - суровым. И закон должен быть одинаковым для всех. Только в условиях равноправного применения закона реально оценить его положительные и негативные результаты. Это относится и к 214-ФЗ. Его принятие в свое время привело к снижению темпов нового строительства, но данный кризис уже преодолен - объемы вводимого жилья существенно выросли. Данная законодательная инициатива была необходима на тот момент, так как деятельность застройщиков практически ничем не регламентировалась и мало кем контролировалась, что и привело к проблеме обманутых дольщиков. Причем эти люди были обмануты не только конкретными компаниями, но также и властями, при попустительстве которых и возникли проблемы. Конечно, 214-ФЗ не является панацеей, более того, его несовершенство спровоцировало возникновение на какой-то период "вакуума" в деятельности многих застройщиков, прежде всего небольших, не имевших достаточных собственных финансовых средств и доступа к банковским кредитам. Тем не менее практически все научились выживать и работать в новых условиях. Кто-то принял правила игры, и со временем им будет проще работать в условиях усиления контроля над деятельностью в сфере недвижимости со стороны государства. Остальные используют вексельные и прочие "обходные" схемы, облегчая себе жизнь в настоящий момент, но не задумываясь о будущем. Все-таки мы стремимся жить в правовом государстве, а для этого всем нам надо учиться соблюдать законы.