| Пять самых несуразных законов на рынке недвижимости
Тип информации: Дата: Регион: Отрасль: Специализация:
Современный рынок недвижимости полон проблем, требующих немедленного
разрешения: злоупотребления в сфере строительства, финансовые трудности
строительных компаний, армия обманутых дольщиков, низкий уровень
доступности жилья и многое другое осложняет жизнь и застройщикам, и
приобретателям недвижимости. Во многих случаях проблемы возникают из-за
несовершенства отечественных законов, нуждающихся в глубокой
переработке, а в некоторых случаях — и в отмене. "Юридический центр
адвоката Олега Сухова" проанализировал правовые проблемы рынка
недвижимости. Первое место: закон об участии в долевом строительстве Возглавляет
антирейтинг законов в сфере недвижимости Федеральный закон № 214-ФЗ от
30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации». Несовершенство его норм,
создающее массу проблем для строителей, за семь лет существования закона
привело к тому, что застройщики научились находить способы обойти его. В
настоящее время осуществление деятельности с соблюдением обязательных
требований, предъявляемых к долевому строительству, для застройщика — не
просто формальное следование букве закона, а конкурентное преимущество
на рынке недвижимости. Но для строительной организации оно оборачивается
рядом проблем — начиная от сроков оформления документов до
экономических аспектов. Недовольство застройщиков все больше вызывают
затруднения в процессе кредитования, непосредственно зависящего от
получения разрешения на строительство; необходимость вложения немалых
собственных средств, отсутствие системы проектного кредитования. Вместе с
тем, предъявляя немало обременительных требований к деятельности
строительных организаций, правовой акт, как ни странно, не содержит
положений о статусе последних. В итоге рынок недвижимости переполнен
непрофессиональными застройщиками с уставным капиталом в 10 000 рублей.
Закон не создает комфортных условий для участия в долевом строительстве
ни для одной из сторон, будь то дольщик либо строительная компания. Второе место: закон о взаимном страховании ответственности застройщиков Поправки
в Федеральный закон от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном
страховании» (далее ОВС), связанные с рисками застройщиков при
неисполнении или ненадлежащем исполнении ими обязательств по договору
участия в долевом строительстве, были внесены совсем недавно, но уже
успели вызвать шквал критики в свой адрес. Попробуем разобраться, решают
ли законотворческие новшества проблему, связанную с защитой прав
дольщиков. «Первый недостаток подобной системы страхования, —
объясняет адвокат Олег Сухов, — в том, что не продуман механизм
стимулирования застройщика к завершению строительства и решению
финансовых проблем в случае их возникновения. Застройщик заведомо знает,
что в кризисной ситуации есть фонд, готовый покрыть убытки. Вместе с
тем расходы по страхованию застройщиков, очевидно, лягут на самих
дольщиков за счет увеличения стоимости квартир». По предварительным
оценкам экспертов, квадратный метр жилья в результате применения системы
страхования взаимной ответственности застройщиков подорожает более чем
на 4 %. В дополнение ко всему вступление в общество взаимного
страхования означает для строительных компаний дополнительные риски,
поскольку ответственность застройщиков при банкротстве одного из его
членов является коллективной. И наконец, система, основанная на ОВС, не
гарантирует гражданам передачу им жилья, она лишь обещает компенсировать
возможный ущерб в случае банкротства застройщика. Третье место: закон о жилищных накопительных кооперативах Еще
в ожидании утверждения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №
215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отдельные участники рынка
перерегистрировались из ЖСК не в накопительные, а в потребительские
кооперативы. Сомнения о том, что закон способствует достижению основной
цели — повышению надежности системы жилищных накоплений граждан, не
развеяны до сих пор. Более того, хотя президент, принимая закон, поручил
создать 1600 ЖНК — в настоящее время действуют всего около 50, многие
из которых на грани ликвидации. Закон о ЖНК не помогает ни вкладчикам,
ни самим кооперативам. Предполагается, что для эффективной работы
системы, предложенной в документе, нужно решить массу вопросов, в том
числе снять ограничение на число членов кооператива, позволить им
покупать не только жилое помещение целиком, но и его часть, упростить
некоторые корпоративные и бюрократические процедуры, в частности,
касающиеся ежегодной смены руководства, мешающие полноценной работе ЖНК,
а также вопросы финансирования и расширения информационного поля вокруг
кооперативов. Четвертое место: закон о банкротстве застройщиков ФЗ
от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в
части положений, призванных защитить права дольщиков, пострадавших от
неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств
застройщиками, оказался «несостоятельным». Разговоры о необходимости
урегулирования процедуры банкротства строительных компаний, принимающих
участие в долевом строительстве жилья, велись давно. В настоящее время
закон предлагает решить проблему с дольщиками путем передачи
недостроенного объекта новому инвестору или продажи недостроя и расчета с
дольщиками вырученными от продажи деньгами. Однако первый вариант, как
правило, невыгоден инвесторам, а второй — гражданам, поскольку сумма,
вырученная от продажи недостроенного объекта, будет несопоставима с
уплаченной рыночной стоимостью жилья. Кроме того, закон о банкротстве
называет застройщиком любое лицо, привлекающее денежные средства
граждан. Таким образом, под это определение подпадают даже те компании,
которые всего лишь осуществляют продажу жилья, но не строительство. Так,
в арбитражной практике есть даже такие несуразные примеры, когда суд
приступал к формированию реестра требований дольщиков по передаче жилых
помещений, когда застройщиком была признана организация, не
осуществлявшая строительство и не имевшая прав на квартиры. Иными
словами, требования к такому «псевдозастройщику» были на деле
требованиями к пустому месту. Пятое место: закон о техническом регулировании Завершает
пятерку неэффективных законов ФЗ от 27.12.2002 г. № 14-ФЗ «О
техническом регулировании». Закон касается многих сфер производства, в
том числе строительства недвижимости. Уже на стадии принятия закона было
понятно, что он плохо совмещается с реалиями строительства. Попытка
сделать технический регламент краеугольным документом в строительстве
оказалась безуспешной. Все требования, используемые при проектировании в
настоящее время, раскрываются в национальных стандартах (ГОСТах) и
сводах правил. Поэтому на деле закон о техническом регулировании
оказывается просто бесполезным. По статистике около 50 % строительных
организаций работают в обход законодательства. «Корректировка
действующих законов в последнее время все чаще похожа на исправление
опечаток. Требуется большая работа по внесению поправок в нормативную
базу, которые смогли бы поднять отношения на рынке недвижимости на
современный уровень», — резюмирует адвокат.
Источник информации: | | | |