18.08.2006 - Московские власти отказались от планов привлекать арендаторов через управляющие компании

Московские власти намерены отказаться от эксперимента по привлечению управляющих компаний (УК) для сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности города, сообщил в четверг "Интерфаксу" глава департамента имущества Владимир Силкин.

Он напомнил, что суть предложения департамента, одобренного на заседании столичного правительства в начале 2006 года, заключалась в передаче в доверительное управление частным организациям части городских площадей, сдающихся в аренду. По мнению чиновников, это должно было повысить эффективность работы с арендаторами, в частности - собираемость арендных платежей.

"Сотрудники департамента просто физически не в силах контролировать все 28 тысяч договоров аренды", - отметил В.Силкин, пояснив, что одному человеку приходится отслеживать порядка двух тысяч договоров.

УК планировалось выбирать по конкурсу, предметом которого стал бы размер вознаграждения, выплачиваемый управляющей организации департаментом имущества. Предполагалось, что победитель возьмет на себя контроль за соблюдением заключенных договоров аренды, а также будет отвечать за надлежащее содержание, ремонт и эксплуатацию арендованных у города помещений.

"Однако на пути реализации этой идеи возникло несколько проблем, решения которых мы пока не нашли, - говорит В.Силкин. - Во-первых, по законодательству договор доверительного управления, который мы должны были заключить с победителем конкурса, предусматривает передачу помещений на баланс управляющего".

"Это сразу ставит нас под удар. Если управляющая компания обанкротится, наше имущество будет продано с аукциона", - поясняет собеседник агентства.

Кроме того, по словам В.Силкина, большое число помещений занимают так называемые социальные категории арендаторов. "Нет никаких гарантий, что управляющая компания не начнет выдавливать льготников из их помещений, чтобы в целях увеличения маржи посадить туда коммерсантов", - отметил он, сетуя, что " как с этим бороться - неизвестно".

С другой стороны, победители аукционов по определению ставки арендной платы, вообще не должны оплачивать услуги УК, поскольку они и так предложили за помещение максимальную цену. "Они откажутся платить и будут совершенно правы", - считает В.Силкин.

Собеседник агентства рассказал, что компании, которые хотели принять участие в эксперименте, также выдвигали неприемлемые для города условия.

"В частности, были предложения оформить определенный массив площадей в аренду УК, превратив организации, которые их занимают, в субарендаторов. Причем, как субарендаторы, они должны были бы платить управляющей компании не только за квадратные метры, но и за коммунальные услуги", - пояснил В.Силкин. "В результате, - отметил глава департамента, - город решил эксперимент по передаче площадей в доверительное управление пока не проводить".

Тем не менее, по его словам, полностью от этой идеи департамент имущества не отказывается.

"Когда мы структурируем свои активы, избавимся от помещений на первых этажах и в подвалах жилых домов, сосредоточив недвижимое имущество в отдельно стоящих нежилых зданиях, часть юридических вопросов будет снята и можно будет вернуться к вопросу передачи помещений в доверительное управление", - сказал В.Силкин.

Он добавил, что в будущем УК будут привлекаться для управления новыми офисными зданиями, которые город намерен возвести в каждом районе столицы.

Опрошенные "Интерфакс-Недвижимость" эксперты в целом согласны с решением департамента имущества отказаться от эксперимента и аргументами руководителя этого ведомства, однако считают, что профессиональные организации справятся с управлением огромным портфелем городской недвижимости лучше чиновников.

"Да, город рискует, что управляющая компания обанкротится. Но с другой стороны, привлечение профессионального управляющего может принести более высокий доход", - полагает заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. По ее мнению, договориться с УК нужно таким образом, чтобы "компания была заинтересована не в том, чтобы обанкротиться, а в том, чтобы эффективно управлять городской собственностью и получать прибыль".

"В США и странах Западной Европы практика передачи части функций городской администрации частным компаниям развивалась годами, и сегодня ее можно считать эффективной. В России законодательная база еще продолжает развиваться, поэтому осторожный подход к доверительному управлению в Москве является обоснованным", - убежден управляющий директор отдела управления недвижимостью компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Борис Авксентьев.

Постоянный адрес материала - Московские власти отказались от планов привлекать арендаторов через управляющие компании