13.03.2023 - Ешь, молись, люби, живи: почему инвесторы выбирают недвижимость в Индонезии

В 2022 году россияне активно приобретали недвижимость в Азии — не только в Турции и Дубае, но и в таких экзотических местах, как остров Бали. Почему Индонезия стала пользоваться спросом у инвесторов, какие виды недвижимости сейчас востребованы и как обезопасить себя от мошенников при покупке жилья на райском острове, объясняет Денис Науменко — директор по развитию международных продаж компании Mirah Investment & Development, входящей в число ведущих застройщиков на Бали.

— Какие выгоды есть при покупке балийской недвижимости, кроме очевидных: моря, природы и комфортного климата?

— На Бали сейчас очень удачное время для покупки недвижимости — рынок после пандемии активно восстанавливается. В сравнении с другими направлениями этот остров явно недооценен. В Индонезии более сбалансированная история роста рынка недвижимости. И этот рост никак не связан с локальными экономическими или политическими событиями в других странах, здесь после пандемии происходит плавное восстановление туристического потока и спроса как со стороны русскоязычных клиентов, так и инвесторов из разных стран. За 17 лет существования компании к нам обращались более 85% клиентов из Австралии, США, Европы, Сингапура и т. д. Важно подчеркнуть, что турпоток на Бали еще полностью не восстановился после ковидных ограничений. В прошлом году приезжало порядка 6 млн туристов, включая международные и внутренние рейсы. Для сравнения — в 2019 году было 16 млн туристов. Потенциал роста в ближайшие год-два будет больше чем в два раза. Это стабильный турпоток, и длится он круглый год.

— Где и какую недвижимость чаще всего покупают на Бали?

— Есть три локации, потенциально привлекательные для инвесторов. Первая — полуостров Букит на юге, районы Улувату и Нуса Дуа. Улувату — это живописные скалистые обрывы, тропические закаты, высокие голубые волны — рай для серферов. Нуса Дуа — район с 5-звездочными отелями крупнейших мировых сетей и лучшими пляжами для купания на Бали. Вторая — юго-запад, район Чангу и курорт Семиньяк. В Чангу приезжает молодежь, много экспатов, потому что здесь самая богатая инфраструктура, с ресторанами, спортивными клубами, пляжем. С пляжа Чангу начиналось развитие Бали как туристического направления. Третья — район Убуд, известный по фильму «Ешь, молись, люби». Он подходит для длительного проживания вдали от океана, но туристы зачастую приезжают сюда на 2-3 дня, и Убуд всего лишь небольшая часть их туристического маршрута. Мы стараемся выбирать для наших проектов места, которые одинаково хорошо подходят как для постоянного проживания, так и для размещения туристов на стандартный отпуск 10–14 дней, — это наиболее безрисковая стратегия. Что касается форматов, в этом году стали особенно популярны комплексы апартаментов, подходящие и для сдачи в аренду, и для проживания. Есть отельный формат недвижимости резорт — комбинация апартаментов и гостиничных номеров, вилл либо таунхаусов на территории одного комплекса. Один такой комплекс мы сейчас достраиваем в Чангу, с 32 апартаментами и 58 таунхаусами. Это большой комплекс с бассейном на крыше, тремя ресторанами, фитнес-залом, коворкингом, кортом для сквоша и собственной инфраструктурой. Во втором квартале этого года на острове Гили заканчиваем строительство первого пятизвездочного Cocana Resorts из 60 вилл и 64 апартаментов — гостиничных номеров.

— Сколько стоит в среднем недвижимость на Бали?

— В нашей компании диапазон цен достаточно широкий: от $145 000 до $3,5 млн за объект (от 11 млн до 264 млн рублей). Мы строим не только на Бали, но и на соседних островах — Ломбок и Гили. Первый называют Новым Бали, а острова Гили — это местные Мальдивы, с первозданной природой и бирюзовой водой, очень популярное направление для дайвинга. Предложения на этих островах начинаются от $145 000 (около 11 млн рублей). Объекты, которые мы строим на Бали, — от $210 000 (около 16 млн рублей). Мы стараемся не строить массовое жилье, даже самые маленькие апартаменты — размером от 80 кв. м. Для клиентов, которые привыкли к роскоши, есть предложения люкс-сегмента. Здесь цены на виллы начинаются от $500 000 (около 38 млн рублей). Есть проекты с шикарными резиденциями до 1300 кв. м: с четырьмя спальнями, «безбрежным» бассейном, доступом к частному пляжу. Стоимость такой недвижимости от $2,9–3 млн до $3,5 млн (от 219–226 млн до 264 млн рублей).

— Высока ли доходность при сдаче вилл и апартаментов в аренду или при перепродаже?

— Никто из наших клиентов еще не получал прирост меньше 30%. В зависимости от этапов за счет прироста стоимости объекта и капитализации возможен доход в 50%. На арендном рынке несколько другая картина. Большое количество небольших частных застройщиков на Бали, не имеющих достаточного опыта управления, обещают доходность от сдачи в аренду 25–35% годовых. Благодаря нашему опыту мы достаточно трезво оцениваем динамику цен и никогда не считаем доходы на пиковых значениях, обещая завышенные цифры. Мы используем консервативный подход к расчету ROI от сдачи в аренду, берем цену размещения не менее чем за год и учитываем все возможные расходы и риски. При таком подходе для долгосрочного планирования мы используем расчетный ROI в диапазоне 10–15%. По законам Индонезии инвестор не имеет права сдавать жилье в аренду самостоятельно, для этого ему нужно нанять управляющую компанию. Либо ему нужно самому организовать эту компанию и получить соответствующую лицензию, оформить виды деятельности, а сам объект должен быть лицензирован должным образом. Доход с недвижимости облагается 10%-м налогом.

— Как здесь оформляется владение недвижимостью?

— Есть два способа. Объект, включая землю, можно оформить во freehold — полную частную собственность, но только на гражданина Индонезии либо на компанию, учредителями в которой могут быть иностранные граждане. Помимо сложностей приобретения объекта во freehold, земля при такой покупке будет стоить существенно дороже — для большинства клиентов, которые инвестируют с горизонтом в 3–5–7 лет, это не имеет смысла, так как такой формат лишь увеличивает сроки окупаемости. Поэтому клиенты выбирают проекты, где объект оформляется в leasehold. Это договор аренды земельного участка сразу на 35 лет, а по некоторым объектам до 100–150 лет, то есть, по сути, долгосрочное владение: клиент не испытывает сложности с регистрацией компании и ее ведением. Leasehold дает возможность оформить договор, сделку, покупку на иностранного гражданина без каких-либо дополнительных документов. Его можно оформить дистанционно, не приезжая в страну. Все сделки с leasehold должны быть обязательно нотариально заверены.

— На каких условиях иностранец может жить в Индонезии, если он владелец недвижимости?

— Для коротких поездок есть виза оn аrrival на 30 дней, она ставится в аэропорту и стоит $35 (около 2600 рублей). Ее можно продлить один раз еще на 30 дней. Если человек понимает, что останется больше чем на 60 дней, то есть второй вариант — в агентстве можно оформить визу В211 за $200 (около 15 000 рублей). Она дает право пребывания на территории Индонезии до 60 дней и может быть продлена два раза по 60 дней. Если еще через полгода вы снова решили остаться, можно оформить ее повторно, не уезжая из страны. Когда клиент открывает компанию на территории Индонезии, есть возможность получения KITAS — временного разрешения на пребывание. Оно выдается на два года и может быть продлено. KITAS дает право регистрировать на свое имя автотранспорт, оформлять страхование здоровья по местным тарифам, открывать счета в любом банке на территории Индонезии, получать местные водительские права и другие привилегии.

— Считается, что для инвестирования в недвижимость наиболее выгодна покупка на стадии строительства. Вы предлагаете такие варианты?

— Да, конечно. После того как клиент выбрал проект и забронировал объект, он вносит депозит в размере $1500 (около 113 000 рублей). Мы готовим полный комплект документов по объекту, включая поэтажные планы, комплектацию, спецификацию, материалы стен и прочее. Комплект включает в себя соглашение об управлении, договор продажи-аренды, правила проживания после сдачи и т. д. Если вдруг, неважно по какой причине, клиент в течение 14 дней передумал, бронирование отменяется, и мы возвращаем депозит в полном объеме. Если все устраивает, клиент и мы подписываем договор, заверяем его нотариально, и клиент оплачивает 30% от стоимости. Дальше ждем сдачи объекта. На оставшиеся 70% можем предоставить рассрочку без дополнительных платежей и процентов, она колеблется в диапазоне от 12–18 до 30 месяцев по отдельным проектам, зависит от сроков окончания строительства. Когда объект достроился, подписывается акт приема-передачи. Приемка здесь быстрый процесс — максимум 30 дней. По желанию мы ведем своих клиентов линейно, не бросаем их после завершения сделки. У нас есть архитектурное и дизайн-бюро, собственная опытная управляющая компания, департамент продаж, ресторанная группа, в рамках которой мы развиваем F&B-направление, юристы, налоговики, конечно же, департамент маркетинга, который поддерживает как наш основной бизнес, так и ресторанную группу (в которую входят, например, ресторан KONG — популярное место среди гурманов в Чангу, рестораны Hujan Locale и Honey&Smoke в Убуде). Мы активно развиваем это направление и в этом году открываем еще 10 ресторанов на Бали и два на соседних островах.

— На Бали нет аналогов 114 ФЗ РФ. Здесь нечасто используются эскроу-счета для расчетов. Клиент в основном полагается на компетенции застройщика, а это не только наличие необходимых лицензий на строительство, но и опыт запуска объектов, опыт получения специальных отельных лицензий для возводимых комплексов. Нужно внимательно смотреть на портфель реализованных проектов: как они строились, как выглядят спустя годы, как обслуживаются и т. д. Это является гарантом, надежен или ненадежен застройщик. Если упустить необходимые проверки, строительство в итоге может быть признано незаконным, есть риск остаться ни с чем. На Бали много вилл, которые построены некачественно: использованы дешевые облицовочные материалы, которые быстро портятся от ветра и соли. Из-за этого доход от аренды может приостановиться на несколько месяцев для восстановительных работ. То есть инвестор не только не получает деньги от аренды, но и несет расходы. Мы работаем только с качественными строительными материалами. Что касается гарантий сдачи в срок, с нашей стороны мы фиксируем все сроки в договоре и вносим значимые штрафы для нас как для застройщиков, если серьезно их нарушаем. На этапе строительства все свои объекты мы обязательно страхуем от стихийных рисков: наводнения, цунами, землетрясения, пожара и тому подобного. В комплексах или резортах, которыми мы управляем, страхование является нашей ответственностью и на всех этапах функционирования объекта.

Постоянный адрес материала - Ешь, молись, люби, живи: почему инвесторы выбирают недвижимость в Индонезии