09.03.2023 - Серая зона: почему в России не строят арендное жилье

Во время послания Федеральному собранию 21 февраля президент Владимир Путин поручил начать строительство арендных домов для сотрудников оборонных предприятий. Арендное жилье остается несбыточной мечтой российского рынка — о возможности его строительства регулярно вспоминают, но реализованных проектов до сих пор единицы. 90% существующего арендного жилья в стране сдается частными лицами. Почему девелоперы не хотят строить доходные дома

Нынешнее состояние рынка аренды собеседники Forbes определяют как теневое, или серое, поскольку, по их словам, «это просто граждане сдают квартиры другим гражданам». Более белый рынок — тот, на котором крупные рантье управляют большими портфелями арендной жилой недвижимости. Примеры такой деятельности в России все же есть, но их очень мало.

Почти удачные модели

Собеседники назвали три примера арендного бизнеса, которые максимально близки к модели белой аренды: сервисные апартаменты, зарождающийся сегмент коливингов и проекты арендного жилья, реализуемые институтом развития «Дом.РФ».

Сервисные апартаменты — полугостиничный формат, ориентированный на краткосрочную аренду и большой объем дополнительных услуг. «Сервисные апартаменты являются промежуточным форматом между арендным жильем и гостиницами, — объясняет управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин. — Формат начал развиваться порядка 10 лет назад, до этого существовали сервисные апартаменты от частных операторов, небольших компаний и отельеров, которые вводили апартаменты в качестве диверсификации продукта».

«Сервисные апартаменты в рамках одного комплекса могут принадлежать разным собственникам, как юридическим лицам, так и физическим, поскольку их продают отдельными юнитами как инвестиционный продукт. Но основная роль все равно отводится управляющей компании, которая берет на себя организацию и сопровождение всего процесса сдачи в аренду», — объясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Средний срок найма в подобных проектах составляет четыре-шесть месяцев», — уточняет вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

По данным девелоперской компании GloraX (есть у Forbes), в старых границах Москвы доля сервисных апартаментов не превышает 25% от общего объема предложения апартаментов (350 000 кв. м).

Вторым вариантом почти арендного жилья эксперты назвали коливинги, которые иначе можно назвать сервисными общежитиями: сдаваемые помещения, как правило, минимальной площади, большая часть удобств в которых вынесена в общую зону и находится в совместном пользовании у жильцов (кухня, кладовки, коворкинг, гостиная). «Коливинг — это не просто квадратные метры в аренду, это комьюнити, профессиональное управление, атмосфера, набор услуг и мероприятий, которые никогда не встретятся в обычной жилой квартире», — объясняет Шарыгина. По ее данным, такой формат намного доступнее сервисных апартаментов: диапазон ставок аренды коливинга по России составляет от 10 000 до 29 000 рублей в месяц, тогда как ставки в апартаментах сопоставимы с размещением в гостиничных номерах и считаются за сутки. Всего в России, по данным Becar Asset Management (есть у Forbes), действует порядка 40 проектов, позиционирующихся как коливинги, но сильно различающихся по качеству.

Ближе всего к классической модели арендного жилья, по мнению собеседников Forbes, — проекты института развития «Дом.РФ»: это именно жилье, а не апартаменты, с классическим арендным договором. Единственное отличие от европейских моделей в том, что мало кто может повторить этот опыт. «У них есть возможности, которых нет и не будет ни у одного застройщика или инвестора», — сетует владелец инвестиционной компании.

«Сейчас в нашем портфеле 16 проектов в семи регионах России, — рассказывает директор по развитию арендного жилья Дом.РФ Вероника Янушкевич. — Профинансировано строительство почти 10 000 квартир и апартаментов общей площадью около 500 000 кв. м».

Серая зона

На самом деле арендного жилья в стране значительно больше. «Согласно результатам социологических исследований, проведенных «Дом.РФ» совместно с ВЦИОМ, в арендном жилье в России живет около 8-9% семей, объем арендного жилья оценивается в 229 млн кв. м, или 6% от общей площади жилищного фонда, — рассказывает Янушкевич из «Дом.РФ». — Если учитывать некоммерческий наем жилья, принадлежащего государству, муниципалитету или работодателю, то доля семей суммарно составит 12-13%, но большая часть арендного жилья находится в теневом секторе российской экономики. Квартиры часто сдаются без заключения договора, а условия аренды не защищают интересы арендаторов».

Некоммерческий наем доходов арендодателям не приносит, считают эксперты. «По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру по цене в разы ниже рыночной, например, в Москве ставка по соцнайму с 1 января 2023 года составляет 38,5 рублей за один квадратный метр, или 2280 рублей в месяц за квартиру площадью 60 квадратов», — отмечает главный исполнительный директор компании «Брусника» Александр Щиголь.

Инвесторы на этом рынке тоже есть, но их портфель ограничивается небольшим пулом квартир. «Практика выкупа инвесторами ограниченного пула квартир в одном ЖК для сдачи в аренду на российском рынке недвижимости существует, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен», вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина. — Однако речь о единичных случаях покупки совсем небольшого количества объектов, например, четыре-шесть квартир на одном этаже либо 10-15 лотов в одном ЖК максимум. Таким образом поступали частные инвесторы, ориентированные на получение прибыли с посуточной аренды жилья».

Застройщики не в игре

Для появления в России большого объема доходных домов нужно, чтобы у застройщиков появилась экономическая заинтересованность в таком строительстве. Сейчас же она не просматривается, говорят опрошенные Forbes участники рынка.

«Главный вызов здесь — финмодель, которая существенно отличается от модели обычного многоквартирного дома, — объясняет Щиголь из «Брусники». — Реализация арендного проекта не вписывается в привычный девелоперский цикл и предполагает более длинный горизонт инвестирования и срок окупаемости. Для успешной реализации таких проектов необходимо справедливое партнерство между заказчиком такого проекта, банком-кредитором и девелопером».

«Построив дом и сдав его квартиры в аренду, девелопер в нынешних экономических условиях может рассчитывать в лучшем случае на прибыль в размере 10% годовых, — подсчитал руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — При этом весь капитал останется замороженным в данном активе, и потребуются дополнительные затраты на создание и содержание управляющей компании. Если же квартиры продавать, то инвестиции в строительство или редевелопмент жилого здания могут принести в три-четыре раза больше прибыли — 30-40% годовых. При этом капитал можно быстро запустить в оборот, направив на реализацию нового проекта».

Арендные дома с профессиональным управлением будут проигрывать серой зоне по ставкам, уверено большинство опрошенных экспертов. «Чистая аренда окупается в пределах 12-18 лет, что для России — неразумный срок», — сетует Щиголь. «В аренду зачастую сдаются квартиры, полученные в результате бесплатной приватизации, при этом более 90% рынка находится в теневом секторе у частных арендодателей, — сетует Янушкевич из «Дом.РФ». — Они устанавливают ставки аренды без учета необходимости возмещения затрат на строительство арендного жилья и зачастую без необходимости совершать налоговые отчисления. Конкурировать профессиональному инвестору на таком рынке крайне сложно».

Вариантов, при которых строительство арендных домов станет более популярным, у бизнеса есть. Собеседники Forbes считают, что для этого нужен ряд льгот и более активное привлечение коллективных инвестиций. Льготы нужны в первую очередь налоговые.

«Если юридическое лицо или ИП владеет участком, на котором возведен доходный дом, то ему придется платить земельный налог, в Москве это 1,5% от кадастровой стоимости участка, — объясняет представитель юридической службы строительной компании HalleHouse. — Это максимальный размер налога, в регионах он может быть в два–три раза меньше. При получении платежей от арендаторов вы будете платить стандартный налог на доход в зависимости от типа налогообложения вашего юридического лица — от 6% по УСН до 20% на обычной системе».

«Основные изменения, которые могли бы повлиять на развитие рынка доходных или арендных домов, связаны с изменением законодательства в сфере налогообложения: снижение нагрузки, введение налоговых льгот, предоставление дополнительных преференций, например выделение земельных участков на льготных условиях под такое строительство, субсидирование арендных ставок для конечных пользователей», — рассуждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Девелоперам было бы интересно на сегодняшний день работать с арендными домами в формате государственно-частного партнерства: если бы государство предоставляло участок под застройку девелоперу на безвозмездной основе и давало право продавать 50-60% построенных квартир», — предлагает основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор» Александр Леушин.

«Самым эффективным решением будет предоставление девелоперам земельных участков для создания таких проектов на очень-очень льготных условиях, — полагает Сухий из «Рентаведа». — Если бы администрации городов самостоятельно начали выделять участки для строительства арендных домов, менять их назначение и передавать девелоперам, то те бы очень быстро заполонили города доходными дома».

«Проекты арендного жилья могут стать интересными для девелоперов при условии договоренности с крупными, например, корпорациями, которые заинтересованы в жилье для своих сотрудников, или компаниями, которые займутся бизнесом по покупке пулов квартир и сдаче их в аренду», — добавляет и. о. руководителя департамента продаж РАД Дарья Гончарова.

«Привлекательность арендного жилья для девелоперов и инвесторов может быть повышена при изменении законодательства, например, в части налогообложения, — рассуждает управляющий партнер «Самолет Фонды» Андрей Сокольский. — Снижение или отмена налога на имущество организаций для арендных домов, введение налогового вычета для арендаторов, отмена НДС по апартаментам. Смягчение налогообложения ЗПИФ для фондов, активы которых сформированы арендным жильем и/или апартаментами для сдачи в аренду».

«Действительно, развитие цивилизованной аренды невозможно без налоговых стимулов, — соглашается Янушкевич из «Дом.РФ». — Только налог на имущество для организаций поднимает ставку аренды на 20-30%, что делает проект непривлекательным для конечного арендатора. В целях улучшения жилищных условий граждан путем стимулирования развития рынка арендного жилья льготы по налогу на имущество для владельцев арендных домов были приняты в 18 регионах России, еще в пяти субъектах введены изменения в законодательство, позволяющие передавать муниципальные участки под строительство арендного жилья на особых условиях по механизму масштабных инвестиционных проектов».

Постоянный адрес материала - Серая зона: почему в России не строят арендное жилье