13.01.2023 - Двойное дно: почему итоги года для коммерческой недвижимости не такие радужные

Ставки аренды не рухнули, уровень вакансии не взвился до небес, объем инвестиций рекордный — если верить традиционным контрольным показателям рынка коммерческой недвижимости, то кажется, что он прошел 2022 год без существенных потерь. Но при более детальном изучении становится понятно, что кризис настиг всех, а главные трудности, вероятно, еще впереди. Какие «черные лебеди» спрятались за сухими цифрами статистики

Оправившись от первого шока после начала «специальной военной операции»* на Украине, рынок коммерческой недвижимости весь год адаптировался к новой реальности. Владельцы торговых центров наблюдали за уходом иностранных брендов. Собственники офисов класса А спешно искали и находили арендаторов из числа российских IT-компаний и госструктур на место свернувших свою деятельность западных компаний. Ретейлеры забивали склады товарными запасами, не зная, случится ли следующая поставка. Все готовились к худшему.

«Катастрофы не случилось»

В декабре на мероприятиях, посвященных итогам года, спикеры регулярно произносили фразу «катастрофы не случилось».

«Катастрофой могли бы стать коллапс банковского сектора, кредитный кризис, инфляционный шок и гиперинфляция, резкое и продолжительное обесценивание рубля, но всего этого не произошло и пока нет оснований полагать, что произойдет», — перечисляет управляющий партнер Ricci Алексей Богданов.

Каждый представляет себе катастрофу по-своему. «Катастрофа на рынке торговых центров в прогнозах предполагала существенный рост доли свободных площадей, освобождение помещений иностранными арендаторами, падение ставок аренды и резкое сокращение числа посетителей», — говорит директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.

«Многие эксперты прогнозировали чуть ли не обрушение арендных ставок и стоимости торговой недвижимости, — добавляет коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. — В этом году уровень арендных ставок хоть и пошатнулся на короткий период, но достаточно быстро выровнялся».

«Если говорить о складском рынке, то предпосылок к катастрофе не было в принципе», — настаивает старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

Другая группа собеседников Forbes считает фразу «катастрофы не случилось» мантрой, то есть инструментом самоуспокоения, поскольку условная «катастрофа» не просто случилась, а продолжает случаться прямо сейчас. «Участники рынка успокаивают сами себя, ибо ожидания были хуже наступившей реальности, — рассуждает генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов. — При этом мы все еще находимся в эпицентре [сложной] ситуации, и конец года является лишь условной отсечкой».

У оптимистических высказываний есть вполне прагматичная цель. «Большинство спикеров и аналитиков рынка — представители брокерских компаний, которым нужно успокоить покупателей, чтобы те совершали сделки и платили комиссию брокерам, — говорит основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко. — Поэтому брокеры повторяют мантру: «Катастрофы не случилось». С другой стороны, ее действительно не случилось: многие боялись сценариев вроде госдефолта, краха банковской системы, инфляции в 100%, падения ВВП на 20% и вакансии 30% на рынке коммерческой недвижимости».

«Ожидания начала года по резкому провалу рынка в 2022 году не реализовались: снижение есть, но не драматичное, — уточняет старший директор, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Татьяна Дивина. — Но прогнозируемое снижение, скорее всего, произойдет в ожидаемом объеме, просто будет распределено на более длительный период — до начала 2024 года».

«Перед 1991-м годом большинство до последнего пребывало в состоянии «катастрофы не случилось», — резюмирует заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, эксперт по выстраиванию бизнес-процессов Глеб Белавин.

Рынок в цифрах

Что можно сказать о рынке, если судить по привычным статистическим показателям из аналитических отчетов? Складской сегмент отвечает за устойчивость: все компании отметили стабильность арендных ставок на фоне роста ввода и вакансии. По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), к декабрю 2022 года общий объем качественной складской недвижимости в России вырос на 1,8 млн кв м (+5%) за год, NF Group оценивает ввод в 2 млн кв м.

Относительно вакансии и ставок оценки аналитиков разошлись сильнее. Подсчеты CMWP (также в распоряжении Forbes) показывают вакансию в 4,6% и ставки на уровне 6400 рублей за кв. м в год (минус 3% от пиковых значений в I квартале 2022 года); по данным CORE.XP, вакансия составляет 2,6%, ставка — 5500-5600 рублей за кв. м в год против 6000–6500 рублей за кв. м в год в I квартале; данные NF Group — вакансия 2,9% с учетом субаренды, уровень ставки не менялся с начала года и остался в диапазоне 5400–5500 рублей за кв. м в год.

В номинацию «депрессия» по итогам года попала торговая и офисная недвижимость. Все компании отметили минимальный за пять лет ввод торговых центров: аналитики NF Group прогнозируют его на уровне 148 200 кв. м, CORE.XP — 128 000 кв. м; вакансию компании оценили в 17% и 10-15% соответственно. Ввод офисных площадей, по данным NF Group, может составить 280 000–300 000 кв. м, при этом в прошлом году значение достигло 587 400 кв. м; CORE.XP — 300 000 кв. м. Долю вакантных площадей класса А NF Group оценили в 13-14%, CORE.XP — в 12%. Запрашиваемые ставки, по данным NF Group, находятся на уровне 26 000–28 000 рублей за кв. м в год, CORE.XP — в 27 700 рублей за кв. м в год.

Самым «бодрым» сегментом, не показавшим спада в 2022 году, стал, на первый взгляд, сегмент инвестиционный. IBC Real Estate назвали происходящее «инвестиционным бумом»: по подсчетам компании, на первую половину декабря объем инвестиционных вложений составил 386 млрд рублей, что является рекордным значением за всю 20-летнюю историю наблюдений. IBC Real Estate прогнозирует, что по итогам года общий объем инвестиций может достигнуть 420 млрд рублей, что на 10% больше, чем в 2021 году.

Другие компании тоже отметили высокую инвестиционную активность, но, согласно их подсчетам, результаты скромнее. NF Group прогнозирует, что объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд рублей, CORE.XP — что общий объем инвестиций в недвижимость составит 375 млрд рублей, снизившись на 8% по отношению к результату 2021 года, но вложения в объекты коммерческой недвижимости вырастут на 25% в годовом сопоставлении и могут достигнуть 221 млрд рублей.

Лукавые инвестиции

Однако объем инвестиций, о которых говорится в итоговых отчетах консалтинговых компаний, при ближайшем рассмотрении оказывается не таким уж позитивным показателем для рынка коммерческой недвижимости, говорят собеседники .

«Если обратить внимание на данные компании CORE.Xp, то большая часть сделок (41%) приходится на покупку участков под жилье, — отмечает президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов. — Кроме того, в этой статистике учтены абсолютно все сделки купли-продажи, но классических инвестиционных сделок по покупке объекта коммерческой недвижимости с целью получения дохода за счет получения арендной платы в этом году было не так много».

«Да, высокий объем инвестиций в первую очередь коррелирует с приобретением площадок под девелопмент в первых трех кварталах, такие покупки составили 45% от всего объема инвестиций, — подтверждает управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. — Девелоперы [жилья] по-прежнему продолжают пополнять свой земельный банк, несмотря на текущую неопределенность».

Неинвестиционный характер и многих других сделок, вошедших в статистику, отметили собеседники Forbes. «Мы не знаем и, скорее всего, никогда не узнаем, какие из этих инвестиционных сделок были реальной продажей активов собственниками сторонней организации, а какие представляли собой внутрикорпоративные движения, перемещения активов, —подчеркивает Белавин из MLP. — На мой взгляд, весомая часть таких сделок носит формальный характер».

«Существенное количество операций проходит между аффилированными лицами для избежания санкций, что нельзя считать полноценной инвестиционной сделкой, — добавляет Корниенко из Simple Estate. — Кроме того, многие иностранные компании продают свои активы. В итоге объем сделок получается внушительным, но воспринимать это как признак оптимизма на рынке не стоит».

Покупатели активов покидающих Россию компаний получат реальную выгоду, так как активы очень качественные, а продают их дешево, говорят собеседники Forbes. «Значительная часть сделок проходила и проходит с дисконтом, — отмечает партнер Platforma.Legal Влад Сурков. — В течение первых месяцев выходившие игроки предлагали дисконт по собственной инициативе, но к осени 50% дисконт от рыночной стоимости стал сначала неформальным условием, а к зиме и формальным требованием правительственной комиссии».

«Сделки по выкупу иностранных активов у уходящих компаний составляют около 20-22% от общего объема, — добавляет операционный директор Times Estate Владислав Тальвер. — Внешнее давление на иностранных игроков вынуждало их продавать свои активы как можно скорее, в связи с чем они давали существенный дисконт».

Субаренда как примета кризиса

Субаренда в первой половине 2022 года «поразила» складской и офисный рынки. Объемы не освоенных арендаторами площадей оказались настолько значительными, что консалтинговые компании были вынуждены учитывать субаренду в общем показателе вакансии. Часть собеседников Forbes считают, что эта примета кризиса была своеобразной вспышкой и к концу года сошла на нет, другие ждут, что субаренда вновь станет мейнстримом уже в 2023 году.

«Субаренда — явление, характерное для кризиса, — констатирует генеральный директор Times Estate Сергей Назаров. — Предыдущий всплеск мы видели в период пандемии, но оно впервые обрело такие масштабы, как в этом году. По нашим данным, объем скрытой офисной вакансии в марте составлял 130 000-140 000 кв. м, но уже в сентябре достиг своего максимума в 240 000 кв. м. На конец года общая площадь офисов, предлагаемых в субаренду, сократилась до 200 000 кв. м».

В складском сегменте ситуация развивалась похожим образом. «Рост субаренды во всех регионах России продолжался до середины года, но к концу III квартала существенно снизился, — рассказывает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. — Сокращение свободного предложения складов в субаренду происходило по нескольким причинам: часть площадей были арендованы, часть — снимались с рынка. В следующем году субаренда может вернуться к уровню 2022 года только если будет сопоставимая неопределенность на рынке».

Прогнозы участников рынка относительно возможности возвращения субаренды разошлись. Ряд собеседников Forbes, работающих в складском сегменте, считает ее возвращение маловероятным. «Этот год показал, что такой формат по-прежнему мало подходит для складского сегмента, большинство игроков все же выбирают прямую аренду, — рассуждает Алябьев из CORE.XP. — Предпосылок для [роста субаренды] в следующем году нет».

«Чаще всего мы видим другой выход из этой ситуации: либо действующий арендатор расторгает договор со штрафом, и субарендатор садится на прямую аренду вместо субаренды, либо так же с субарендатором заключается прямой договор, но «старый» арендатор принимает на себя ответственность за нового (по платежам и иным обязательствам) до конца срока действия своего контракта», — описывает ситуацию управляющий директор Praedium, президент ассоциации КОКОН Александр Ошурко.

«В ближайшей перспективе мы не ожидаем роста предложения субаренды, арендаторы складов удерживают высокие товарные запасы для обеспечения стабильности на случай более серьезных перебоев с поставками», — оптимистичен Ефимов из IBC Real Estate.

Есть и другая точка зрения. «На нет рост не сошел, он продолжается: местами чуть меньше, местами чуть больше, — уточняет Белавин из MLP. — Невозможно давать оценки, ориентируясь на срок в неделю или месяц, стоит понаблюдать динамику в течение квартала или двух».

В офисном сегменте субаренде прогнозируют долгую жизнь. «Пока однозначно говорить о том, что «всплеск» субаренды сошел на нет, не приходится, скорее, изменился информационный фон», — полагает партнер Ricci | Офисы Дмитрий Жидков.

«Сектор как жил с определенными потребностями в субаренде и в сдаче освободившихся площадей, так и живет, — соглашается вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. — Просто эта тема стала чуть меньше интересна общественности».

Тайное становится явным

Одним из позитивных для рынка факторов консалтинговые компании назвали устойчивость ставок аренды коммерческой недвижимости, но в отчетах теперь всегда есть уточнение: запрашиваемых ставок. Некоторые из консультантов прямо указывают, что договоры аренды заключаются по значительно более низким ставкам. Об этом говорится в отчетах CMWP об итогах для офисного и складского рынков, в отчете Bright Rich | CORFAC International, кроме того, о «тайных» скидках.

Часть опрошенных экспертов назвали происходящее необходимостью, поскольку снижение именно запрашиваемых ставок обрушит рынок. Впрочем, коррекция уже есть, и рынок начал «сознаваться», что аренда подешевела. «В офисном сегменте в IV квартале запрашиваемые ставки уже начали корректировку вниз, но по тем проектам, где изначально были по верхней границе рынка. Ставки закрытия снизились относительно первого полугодия на 10-15%, так что можно сказать «рынок сознался», — отмечает Ошурко из Praedium. — В индустриальном сегменте ставки перестали расти, что тоже является показателем замедления».

«Ставки аренды в среднем по рынку в 2022 году снизились на 7-10% в зависимости от сегмента, — уточняет Дивина из CMWP. — По наиболее качественным объектам класса А во всех сегментах снижение минимальное, но в следующем году мы ожидаем дальнейшего падения ставок аренды на уровне 5-7%».

«Следующий год все расставит по местам — собственники офисов с высокой вакансией придут к коррекции ставок, — уверен Ефимов из IBC Real Estate. — В складской недвижимости схожая ситуация: ставка закрытия может значительно отличаться от запрашиваемой ставки, до 10-15%. С рынка «забираются» все недорогие вакантные площади, в то время как наиболее дорогие блоки продолжают маркетироваться. Их собственники готовы лишь к минимальным уступкам и гибкости в части условий договоров».

Ряд участников складского рынка, впрочем, настаивают, что скидок в их сегменте нет и не может быть. «Ставки аренды на существующие площади снизились крайне незначительно и требовали корректировки в отдельно взятых комплексах и на направлениях, — подчеркивает генеральный директор складского девелопера компании «Ориентир» Андрей Постников. — Для проектов BTS в аренду, особенно насыщенных инженерным оборудованием, ставки аренды растут». «Мы можем говорить об ажиотажном спросе на складскую недвижимость, поэтому ни о каких скидках речи не идет», — добавляет директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский.

Фомиченко из NF Group видит предпосылки для снижения ставок в следующем году, но, по его словам, дело вовсе не в скидках. «В 2023 году влияние на диапазон арендных ставок по новым объектам, которые будут строиться под клиента, окажет снижение стоимости строительства в 2022 году примерно на 20%, — говорит он. — Таким образом, ставки в объектах, построенных в 2023 году, могут быть несколько ниже, чем в аналогичных объектах, построенных годом ранее».

В сегменте торговой недвижимости ситуация иная. В торговых центрах скидки и другие улучшения условий для арендаторов с самого начала не были тайной. Стрит-ретейлу удалось удержаться, и дисконты там не стали массовым явлением, уточняют собеседники Forbes. «Непосредственно скидки предоставляются в слабых торговых объектах, для сильных более характерна, скорее, отложенная индексация по действующим договорам», — отмечает директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.

Гори оно огнем

Вторая половина 2022 года ознаменовалась целой чередой пожаров на торговых и складских объектах. Из материалов информагентства «РИА Новости» следует, что в 2022 году произошло не менее 20 крупных пожаров на складах и не менее восьми — в торговых центрах. По мнению собеседников Forbes, эти происшествия не оказали влияния на рынок недвижимости, но они говорят о нехватке квалифицированных сотрудников и вынужденной экономии на безопасности.

«Многие регламенты не соблюдаются в угоду коммерческой целесообразности, — сетует Белавин из MLP. — Если перед компанией стоит выбор: уделить должное внимание противопожарной безопасности или за счет этого квадратного метра получить прибыль, то 99 [компаний] из 100 выберут второе. Прибавьте сюда вопросы компетентности, проблемы человеческого капитала и прочее — по итогу имеем, что имеем».

«У каждого пожара свои технические причины, но в подавляющем большинстве случаев это следствие банальных ошибок конкретных людей, — добавляет Сурков из Platforma.Legal. — Безусловно, сказывается и желание экономить. Противопожарные системы, поддержание их в рабочем состоянии — штука недешевая».

«Если говорить про торговые центры, то многие объекты устаревают, а многие ТЦ, вероятно, достигли такого уровня, что некоторые системы могут давать сбой. Плюс людей на объектах стало меньше, — говорит Шарыгина из Becar Asset Management. — Много квалифицированного персонала, мужчины 25-45 лет, в последнее время покинули страну. Возможно, их заменяют менее квалифицированные, и мы видим результат».

Постоянный адрес материала - Двойное дно: почему итоги года для коммерческой недвижимости не такие радужные