01.08.2022 - Истерика закончилась: инвесторы разочаровались в жилье, но верят в стрит-ретейл

В марте инвесторы, опасаясь инфляции, подтолкнули спрос на недвижимость. Спустя несколько месяцев они перестали считать квартиры в новостройках надежным вложением средств — в приоритете у них объекты стрит-ретейла и офисы, желательно с надежными арендаторами

Рынок недвижимости с начала лета ждет, что на него придут вернувшиеся с депозитов деньги. Недавний обзор ЦБ эти ожидания охладил: из него следует, что граждане, хоть и забрали средства с депозитных вкладов, не вложили их в новые инвестиционные инструменты и вообще не спешат тратить, а оставили в банках на текущих счетах.

В марте все было иначе: тогда инвесторы очень боялись «остаться в рублях» из-за инфляции, поэтому спрос на недвижимость (в первую очередь на жилье и готовый арендный бизнес (ГАБ), стрит-ретейл с арендатором) резко вырос. Возвращения этого спроса летом ждали и застройщики жилья, и участники рынка коммерческой недвижимости, но инвесторы, по словам опрошенных Forbes экспертов, перестали считать «бетон» однозначно надежным консервативным активом.

«Депозитные» деньги уже должны были появиться на рынке. Трехмесячные вклады под баснословные 21% банки начали принимать в марте и апреле, то есть депозиты должны были закрыться в июне и июле, а сейчас ставки совсем другие. «Но пока их [«депозитных» денег] нет», — сетует ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Инвесторы все-таки приходят на рынок, но приоритеты покупателей смещаются с жилых новостроек на избранные объекты коммерческой недвижимости.

«Рынок в фазе коррекции»

Квартиры в строящихся домах в 2020–2021 годах стали очень востребованным инвестиционным инструментом за счет быстрого роста цен и высокого спроса. В 2022 году оба фактора под вопросом, поэтому инвесторы не торопятся вкладывать деньги в жилье. «Многим игрокам этого рынка пока и вкладывать нечего: купленные в 2021 году квартиры еще на руках, быстро продать их не получается, так что на новые сделки инвесторы не идут, хотя их всячески заманивают застройщики», — описывает ситуацию брокер недвижимости, специализирующийся на подборе инвестиционных объектов.

Назвать точное количество квартир, купленных в инвестиционных целях, практически невозможно, говорят опрошенные эксперты. Можно оперировать только примерными цифрами, например, посчитав людей, которые приобрели несколько квартир в одном проекте.

«Каждый девелопер видит только свою часть рынка. Консенсус по таким оценкам свидетельствует о том, что инвесторов среди покупателей от 15% до 30%», — рассуждает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его оценке, с начала 2020 года около 13% жилых помещений куплено теми клиентами, кто приобрел внутри одного ЖК две и более квартир и апартаментов. Около 12% жилых помещений прошло через сделки уступки между физическими лицами. «Внутри этих двух групп есть пересечения. По моим экспертным оценкам, около 20% сделок совершено инвесторами», — объясняет Попов.

Всего с января 2020 года столичные девелоперы заключили около 390 000 договоров с физлицами. Но кто-то из инвесторов уже перепродал свои объекты, кто-то пока ждет, кто-то передумал и решил жить в своих двух или трех квартирах в ЖК или сдавать их в аренду, добавляет эксперт.

Инвесторы «с живыми деньгами» не спешат вкладываться в новостройки, хотя эксперты полагают, что они вернутся на рынок вслед за восстановлением спроса, когда рост цены и ликвидность будут прогнозируемы.

«Сегодня количество инвесторов снизилось, потому что стало сложно выходить из проектов. Даже там, где инвестор выставляет объект по цене ниже, чем у застройщика, продажи идут не очень хорошо», — говорит президент AREA Николай Винидиктов.

«Квартирные инвестиции перестали быть способом вложений, который предполагает заработок на росте цены актива, — объясняет руководитель департамента продаж Российского аукционного дома (РАД), советник генерального директора Наталья Круглова. — Рынок в фазе скорее коррекции, чем роста. С учетом того, что наш инфляционный сценарий может довольно быстро развернуться к дефляционному, я бы очень аккуратно смотрела на покупки квартир в ближайшие месяцы».

Низкий спрос

Новостройки не потеряли свой инвестиционный потенциал полностью, но из инструмента, позволяющего быстро получить доход за счет роста стоимости, они превратились в консервативное вложение для сохранения средств, говорят опрошенные участники рынка. Порог входа на этот рынок, по словам опрошенных экспертов, составляет 15–20 млн рублей.

«Ретроанализ показал, что, даже когда цена на квартиры в течении длительного периода растет медленнее инфляции, впоследствии рынок вступает в фазу быстрого роста, который обеспечивает этой инвестиции доходность», — объясняет генеральный директор «Лаборатории цифровизации жилья» Кирилл Захарин.

Апофеоз прибыльности новостроек пришелся на ковидные годы. «В 2020–2021 годах на фоне динамичного роста цен некоторые инвесторы зарабатывали за этот период по 40% от вложенных средств и даже более. Но в текущих реалиях прибыль будет, конечно, гораздо более скромной», — объясняет председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

Участники рынка уточняют, что точечно, в некоторых проектах, такое возможно и сейчас. «Цены на новостройки на стадии pre-sales могут быть ниже на 10–15% и более, чем на старте продаж», — отмечает Доброхотова. Рост цены от старта продаж до окончания строительства на сегодняшний день составляет от 12% до 17%, уточняет генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.

Таким образом, вероятность получить прибыль от инвестиции в новостройки у инвестора сохраняется, но в текущей ситуации риски возросли. «Доходность по инвестициям в строящееся жилье сейчас вряд ли превысит 4–5% годовых», — полагает управляющий партнер Ricci Алексей Богданов.

«На рынке до сих пор остаются выгодные предложения для инвесторов. Разумеется, их стало заметно меньше. К примеру, в июле можно было найти квартиру, инвестиция в которую сроком на 18 месяцев, по нашим расчетам, приносит 51% годовых. Первоначальный взнос — в районе 1 млн рублей и ежемесячно еще по 40 000 рублей за ипотеку», — уточняет вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.

«Риск — вероятность низкого спроса. Инвестору сложно выйти из проекта по желаемым ценам — ему приходится ждать, есть вероятность снижения цен. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась, но риск есть», — предупреждает Винидиктов из AREA. С тем, что сейчас рост цены и наличие спроса не гарантированы, согласились все опрошенные участники рынка.

Застройщики стремятся вернуть инвесторов скидками и специальными программами. «Застройщики давно не видели покупателя, поэтому заманивают его огромными скидками. Если приходит покупатель, ему могут предложить 20% или даже больше, а заработает он около 40% — при условии, что цена, от которой заявлена скидка, реальна, и рост по мере строительной готовности тоже будет не меньше 20%», — рассказывает независимый эксперт рынка недвижимости Александр Коваленко. По его словам, риск инвестора в том, что покупатель постепенно привыкает к огромным скидкам, так что цены могут и не вырасти.

«Если прямо сказать, что намерен инвестировать, тебе предложат индивидуальные скидки и особые условия. Застройщики сейчас готовы на торг не хуже продавцов «вторички», но это касается только тех клиентов, кто покупает у них не в первый раз и прямо говорит об инвестиционных целях», — объясняет участник инвестиционного рынка. У некоторых застройщиков программы для инвесторов не являются тайной: в ГК «Самолет» сделали специальную программу с гарантированной доходностью, подразумевающую обратный выкуп квартиры у инвестора.

«Сегодняшние условия программы гарантированного выкупа предполагают доходность 8% годовых при покупке квартиры и 6% годовых — при покупке апартаментов. Максимальный срок соглашения о намерениях — один год с возможностью пролонгации», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов.

«Такие предложения есть и у других девелоперов, но не в открытом доступе и не для всех. Их делают как альтернативу скидке», — уточняет частный инвестор в недвижимость. По его словам, раньше к таким предложениям относились скептически, но сейчас это стало актуальнее из-за повысившихся рисков того, что квартиру не получится продать за хорошую цену.

«Этой осенью мы ожидаем определенного притока инвесторов на рынок недвижимости из числа тех, кто весной положил свои сбережения на депозиты. Однако это может лишь незначительно повысить спрос. Полагаю, что в целом значительная часть этих депозитов останется в банках либо, возможно, конвертируется в менее дорогие покупки, чем квартира», — прогнозирует Доброхотова.

«Для продажи квартиры в новостройке и фиксации дохода необходимо найти покупателя желательно со 100-ной долей собственных средств (без ипотеки) и избегать предоставления большого (свыше 10%) дисконта. Это сделать сложно. Поэтому новостройки сейчас покупают довольно смелые инвесторы. Но большая часть инвесторов ждет развития ситуации на рынке», — резюмирует член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.

«Пенсионный фонд»

Еще весной участники рынка рассказали о неожиданном всплеске инвестиционного интереса к готовому арендному бизнесу (ГАБ) — так называется объект стрит-ретейла, у которого уже есть арендатор. Спрос никуда не исчез, говорят опрошенные эксперты, инвесторы все так же с удовольствием приобретают такие объекты, а собственники не спешат их продавать. Средний бюджет для покупки такого вида бизнеса составляет 40–50 млн рублей, говорит Винидиктов.

«Инвестиции в ГАБ рассчитаны не на формат «купил — продал дороже», это консервативная часть инвестиционного портфеля, которую собственник не стремится быстро продавать. Это так называемый «пенсионный фонд», как шутят некоторые инвесторы», — объясняет коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

В секторе ГАБ, как и везде на рынке, доходность снизилась. «Раньше собственник отдельно стоящего и встроенно-пристроенного помещения рассчитывал на доходность от 8% до 12% в год (то есть на окупаемость инвестиций за 7–12 лет). Сейчас арендаторы требуют скидок, и доходность может снижаться и составить от 6% до 9% годовых», — подсчитал генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.

«В марте инвесторы поверили в инфляцию 20% и искали «ГАБы» с такой же доходностью. Естественно, их не существует, поэтому аппетиты постепенно снижались до 15-11-10%. Сейчас 10% годовых считается отличным предложением, инвесторы больше не фантазируют об огромных скидках и сверхдоходах. Истерика закончилась», — рассказывает частный инвестор в недвижимость.

«Объект в хорошей локации и сейчас может дать доходность в 14% и окупиться за 8-8,5 лет», — уточняет директор по продажам KR Properties Екатерина Фонарева.

«До ковида стрит-ретейл обычно показывал доходность 10–12%, — рассказывает исполнительный директор СЗ «Стадион «Спартак» Екатерина Тейн. — Сейчас этот сегмент существенно просел, и уже 8% в стрит-ретейле считается хорошей ставкой. Профиль арендаторов серьезно изменился, и доходность упала. Самые сильные и стабильные арендаторы, такие, например, как банки, сокращают число офисов и уходят в онлайн. Небольшие бизнесы, например, салоны красоты, не имеют возможности платить высокие ставки».

«Средняя доходность ГАБ сегодня составляет 7–9%. Однако не нужно забывать, что этот показатель рассчитан «в моменте», так как индексация арендной ставки может составлять 5–10% в год, а при правильном выборе помещения оно само может активно расти в цене. Недавно в нашей практике был случай, когда помещение стоимостью 50 млн рублей менее чем за год дало прибавку в 10 млн рублей», — уточняет Буренко из R4S Group.

Снизившаяся доходность не отпугивает инвесторов, поскольку у ГАБ есть огромное преимущество — немедленное получение дохода.

«Покупка ГАБ гарантирует одно — получение дохода прямо с момента сделки. Что значительно облегчает последующие действия инвестора», — говорит Круглова из РАД.

«Инвесторы не хотят покупать пустые помещения, а ищут объекты, сданные в аренду надежным и стабильным операторам. За такие помещения инвесторы даже готовы переплачивать, покупая их не под расчетную окупаемость 10–11 лет, как с пустыми объектами, а даже под 12–13 лет», — объясняет генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. По его словам, наиболее востребованы среди инвесторов помещения с сетевыми аптеками, продуктовыми магазинами, алкомаркетами, пунктами выдачи заказов, медицинскими учреждениями. С Белых согласно большинство опрошенных экспертов.

Риски в сегменте ГАБ тоже есть, уточняют участники рынка. «Само по себе наличие арендатора не гарантия будущего, — рассуждает Круглова из РАД. — Многие сети закладывают в договоры возможность досрочного освобождения помещения. [Характеристики] локации могут меняться с точки зрения появления конкурирующих объектов лучшего качества. Ремонт дорог или реновация могут обесценить актив или непредсказуемо отбросить его окупаемость за планируемый горизонт».

«Коммерческая недвижимость сегодня — это сложный рынок, где гораздо чаще арендатор добивается снижения ставки, чем арендодатель ее повышает, — добавляет коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — Поэтому для инвестора, который не будет погружаться в особенности рынка коммерческой недвижимости, этот вариант может оказаться «пустышкой»: обещанный доход можно попросту не получить, а стоимость объекта формируется как раз исходя из уровня дохода от сдачи его в аренду. Сегодня нередко встречаются ситуации, когда в одной и той же локации ГАБ и свободное коммерческое помещение стоят одинаково».

Несмотря на наличие определенных рисков, большинство опрошенных экспертов назвали именно ГАБ оптимальным объектом для инвестиций.

Госкомпании в моде

Частные инвесторы не утратили интерес и к офисным помещениям, особенно в мелкой нарезке, говорят эксперты. По данным Nikoliers, в первом полугодии около 50% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость пришлось на офисы. «Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности», — говорится в отчете Nikoliers. Опрошенные Forbes участники рынка подтверждают инвестиционный интерес к офисной недвижимости, уточняя, что они все-таки уступают стрит-ретейлу.

Велик ли порог входа? «Это может быть совсем незначительная сумма от 15–20 млн рублей, в некоторых объектах — от 12–13 млн рублей, — говорит Антонов из Ricci. — Есть много компаний, которые предлагают готовые арендные бизнесы или арендные потоки, где доступны маленькие офисы по 30–50 кв. м. Такой объем вложений особенно актуален для строящихся объектов. Если мы говорим о готовых бизнес-центрах, то с объемом вложений от 20–25 млн рублей можно проинвестировать в помещение площадью от 50 кв. м до 100 кв. м, и при этом уже с арендаторами». «В офисном сегменте стоимость входа в среднем составляет 30 млн рублей», — соглашается директор по продажам KR Properties Екатерина Фонарева.

«Классические офисы под инвестиции используются умеренно редко. Даже если есть готовый арендный бизнес, то обычно срок окупаемости тут больше, чем в стрит-ретейле, — 12 и более лет. Бюджеты — от 50 млн до 300 млн рублей», — говорит Винидиктов из AREA. «Все инвесторы хотят получить двузначную доходность, 10–12,5%. В то же время нужно помнить, что более высокий процент возможен в более рискованном активе. Высокую доходность можно получить при наличии рисков в виде непрофессионального арендатора и договора длительностью порядка 11 месяцев. При этом о 12–14%, что соответствует семи-восьми годам окупаемости, можно говорить при покупке офиса в бизнес-центре класса В или ниже», — подчеркивает директор отдела продаж «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов.

Один из вариантов со сравнительно высокой доходностью — коворкинги. «Гибкие форматы могут иметь окупаемость на уровне пяти лет — по крайней мере, так было еще в прошлом году. В текущем рынке, где стоимость финишной отделки сильно выросла, а экспозиция готовых площадей превышает спрос, сроки окупаемости будут сдвигаться к 10 годам и дальше, пока не произойдет коррекция стоимости офисов», — уточняет Круглова из РАД.

«На мой взгляд, офисы являются вторым наиболее инвестиционно привлекательным форматом после стрит-ретейла, — полагает директор по продажам Point Estate Роман Амелин. — Ряд девелоперов реализует проекты по сдаче офисов в аренду, как правило, это небольшие лоты по 20−100 кв. м. Доходность офисов может составлять 8−10% годовых против 10−13% годовых у стрит-ретейла. Часто инвесторы покупают крупные офисные блоки, чтобы нарезать их на мелкие лоты».

Риски офисных инвестиций эксперты связывают с вероятным уходом иностранных компаний и снижающимся спросом.

«Офисы однозначно будут терять свои позиции в глазах инвесторов: уход западных компаний скажется не только на росте вакансии, но и на качестве продукта», — уверена Буренко из R4S Group.

«Ранее при продаже площадей в действующих бизнес-центрах класса А или В+ покупатели всегда обращали внимание на большое количество иностранных компаний, расположенных в здании, — объясняет Антонов из «Ricci | Офисы». — Это создавало качественный tenant mix. Сегодня сложилась абсолютно противоположная ситуация: бизнес-центры с большим количеством иностранных арендаторов рассматривается как рисковый tenant mix. Сейчас в приоритете арендаторы из числа российских компаний основных секторов экономики либо какие-то квазигосударственные или государственные компании. Да, сегодня они будут платить меньше, чем международные компании, но это надежный арендатор, который будет выполнять свои обязательства всегда и в полном объеме».

Коллективные инвестиции

У ряда инвесторов пользуются популярностью различные виды коллективных инвестиций, причем здесь есть как высокорисковые, так и консервативные инструменты. «Коллективные инвестиции как таковые — это перспективная ниша. Ее будущее — за институционализированными ЗПИФами. Такие фонды регулируются и контролируются. Ими управляют независимые команды квалифицированных профессионалов в том или ином секторе недвижимости», — добавляет Круглова из РАД. Скорее всего, в ЗПИФы будут все чаще «упаковываться» крупные офисные и логистические объекты, добавляет она.

«Если говорить о типах коммерческой недвижимости, то сейчас самый надежный и, как ни странно, с хорошей доходностью сегмент — ЗПИФ с логистическими центрами», — уверен член совета директоров PARUS Asset Management Алексей Сивяков. Доходность от арендных ЗПИФов он оценил в 9–11% годовых, большинство опрошенных участников рынка согласились с этой оценкой.

Некоторые участники рынка даже увидели в ЗПИФах угрозу для других сегментов. «Сейчас люди накупят паев, на эти деньги будут строиться склады, а новостройки останутся в пролете», — полагает независимый эксперт рынка недвижимости Александр Коваленко.

На рынке есть и другая форма коллективных инвестиций, которую опрошенные эксперты назвали рискованной, — совместные вложения в строительство объекта без «упаковки» в фонд. «Очень активны на этом рынке инвестиционные клубы и частные девелоперы, — рассказывает Цогоев из SimpleEstate. — Деньги привлекаются в виде займов под 15–25% годовых, суммы — от 3 млн до 10 млн рублей. Девелопер вкладывает их, как правило, в небольшие проекты из сферы апартаментов или коммерческой недвижимости. Самая типичная история — редевелопмент офисного здания в апартаменты». По словам Цогоева, такие проекты обычно характеризуются повышенными рисками, особенно те, в которых согласованиям, изменению вида разрешенного использования земли и прочим важным моментам уделяется минимум внимания.

Другие участники рынка считают, что войти в подобные проекты не так просто. «Для инвесторов стоимость входа может быть 50–100 млн рублей при стоимости проекта нескольких сотен миллионов, — уточняет Винидиктов из AREA. — Предполагается высокая доходность от 40% годовых при сроке реализации проекта 1–1,5 года. Основной риск — проблемы с инженерными коммуникациями и согласованиями с властями. Город не особенно поддерживает такие проекты. Впрочем, и механизмов, запрещающих так работать, особо нет».

«Порог входа в такие проекты — около 100 млн рублей и выше, — говорит Круглова из РАД. — Пропорционально этому участники должны принимать риски на капитал. В лучшие времена были кейсы, которые давали окупаемость один-три года. Сейчас, как мне кажется, таких параметров достичь сложно».

Постоянный адрес материала - Истерика закончилась: инвесторы разочаровались в жилье, но верят в стрит-ретейл