30.06.2021 - «Локдаун встряхнул»: почему растут цены на загородную недвижимость и что будет дальше

Впервые с 2014 года застройщики начинают строить новые коттеджные поселки. Цены на загородную недвижимость выросли почти на треть за год. При этом многие собственники завышают цену своих домов. Что будет дальше?

Загородная недвижимость дорожает. По данным «Авито-Недвижимости», средняя стоимость загородного объекта в Московской области в мае составила 4 млн рублей, что на 33% выше, чем год назад. Рост подтверждают и данные риелторов. По информации агентств «ИНКОМ-Недвижимость» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», цены на загородное жилье увеличились за год на 25%. Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов говорит, что рост цен сопоставим с темпами удорожания квартир в Москве.

Цены на дома выросли не только по отношению к прошлому году, но и по сравнению с допандемийным 2019-м. По данным Циан, в 2021-м к 2019-му загородная недвижимость подорожала на 28%, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости» — на 25-35% (в среднем 30%). «ИНКОМ-Недвижимость» фиксирует рост в 34%.

У подмосковного рынка есть одна особенность: засилье морально устаревших объектов, которые не интересны покупателям, но на которые не хотят снижать цены продавцы. «Многие собственники загородной недвижимости на вторичном рынке искусственно завышают стоимость своих домов, — рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова. — Например, в Солнечногорском районе участок 6 соток и дом площадью 130 кв. м в прошлом сезоне стоил 8 млн рублей, в этом году — 12 млн рублей. В Аносино участок 15 соток и дом площадью 250 кв. м в 2019 году продавался за 25 млн рублей, а с конца 2020-го года за него хотят уже 34 млн рублей, хотя реально состояние дома хуже и рыночная стоимость не превышает 30 млн рублей на сегодня». Логику продавцов Миронова объясняет так: «Раз все сейчас дорожает, значит мой дом должен быть дороже».

Жаркое лето после пандемии

Спрос продолжает быть точечно высоким. По словам Попова, сейчас загородным жильем интересуются в полтора раза больше, чем в допандемийный 2019 год. «У нас продажи в некоторых поселках выросли в три раза, мы продали большинство земельных участков в благоустроенных коттеджных поселках, с коммуникациями и детскими площадками», — говорит Максим Лещев, управляющий партнер компании «Мета». «Интерес к сектору поддерживает как общий тренд на деурбанизацию на фоне пандемии, так и меры государственной поддержки в виде расширения возможностей использования материнского капитала на строительство загородных домов», — говорит Алексеев из «Авито-Недвижимость».

Есть и другие причины. «Во-первых, весна-лето — традиционно высокий сезон на рынке загородной недвижимости. Во-вторых, прошлогодний локдаун в буквальном смысле встряхнул этот сегмент рынка, который с 2014 года находился в затишье. В-третьих, закрытые границы и, соответственно, невозможность организовать летний отдых в привычном формате», — перечисляет причины руководитель отдела загородной недвижимости «Сущевский» агентства «Миэль» Татьяна Ананьева.

Предложение снижается. По данным Циан, сейчас на загородном рынке доступно около 45 000-50 000 лотов, что на 30% меньше, чем было в начале лета 2019 года. Однако обилие неликвида искажает картину.

«Переизбыток домов на вторичном рынке по-прежнему наблюдается, но проблема в том, что это преимущественно морально устаревшие дома. В части предложения новых домов, соответствующих требованиям покупателей, я бы сказала, его почти нет», — соглашается Ананьева.

Другая картина на первичном рынке. «Ощутимого спроса на первичном рынке не наблюдается, поскольку наиболее ликвидные лоты были распроданы в 2020 году, а новых предложений выходит слишком малое количество», — говорит руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Востребованы современные и полностью готовые дома. Дальше следуют редко появляющиеся участки в застроенных локациях, чуть устаревшие дома под косметический ремонт и коробки под частичную или полную реконструкцию, при условии удобной планировки и понятной архитектуры. Остальное — неликвид, который заполонил рынок и сильно усложняет поиск потенциальным покупателям», — говорит генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. По его словам, солидный объем качественного предложения «вымылся» в 2020 году (распродались, были сданы в аренду и сняты с продажи), а новых поступлений на рынок почти нет.

«Выкручивают руки»

Рынок индивидуального жилого строительства (ИЖС) парадоксальным образом встряхнулся в пандемию. «За пандемийный период девелоперы начали разрабатывать новые наделы, вести работы по межеванию, появляются земельные участки с подрядом и даже в ряде случаев ведется строительство домов — чего не было последние лет шесть начиная с 2014 года», — поясняет Ананьева.

«Последний год мы наблюдаем много обращений от землевладельцев, которые планируют выводить [на реализацию] свои активы. Я знаю не один проект, который находится на стадии проектирования и получения исходно-разрешительной документации, поэтому через год-два, я надеюсь, мы сможем увидеть новые современные проекты», — заверяет Аверьянов.

Однако им предстоит столкнуться со старыми сложностями. «Пустой земли в 20-25 км от МКАД под поселки не осталось, земля уходит под малоэтажное и многоэтажное строительство. Известные застройщики пока не готовы уходить за пределы первого бетонного кольца», — говорит Ананьева. «За последние два года не то чтобы все распродано, но свободных участков под размещение коттеджных поселков правда мало. Далее 50-го километра земли достаточно, но туда особо спроса нет», — говорит Лещев из «Меты». По его оценке, запас земли в области под ИЖС составляет около 20 000 гектаров.

Под коттеджные поселки сложнее привлекать деньги. «Проекты по малоэтажному жилищному строительству имеют худшие финансовые показатели — они менее выгодны для застройщиков. У таких проектов меньше доходная часть, тогда как издержки на запуск проекта (сбор документации, получение согласований, решение вопросов с сетями) сопоставимы с многоквартирными домами», — говорит Попов. «Мало того что проект планировки готовится год-полтора — с каждой инстанцией нужно договариваться о том, как какой социальный объект нужно возвести. На местах организации, которые отвечают за согласование, ведут себя крайне небрежно, часто ничего не согласовывают, выкручивают руки, требуют уточнить, переделать… Я лично пробовал получить различные согласования. Мне сказали, что нужно в районный фонд образования вложить 1,1 млн за каждого ребенка, а их по расчетам должно было быть около 40, это почти половина стоимости земли», — сетует Лещев.

Труднее и привлекать банковское финансирование. «Сейчас некоторые банки начинают адекватно разговаривать с застройщиками посёлков под ИЖС. Но все равно смотрят на земельный рынок негативно — из-за опыта прошлых лет, когда с 2003 по 2014 дырки в отчетах закрывали земельными участками.. Доверия становится больше, но видно, что смотрят внимательно не только на земельный участок, а преимущественно на компанию, которая будет заниматься его освоением», — подытоживает Лещев.

Постоянный адрес материала - «Локдаун встряхнул»: почему растут цены на загородную недвижимость и что будет дальше