26.02.2020 - «Лучшая возможность в жизни»: зачем миллиардер из Гонконга во время протестов скупил заброшенные фабрики

Это сейчас Тан Шинбо входит в число 15 богатейших миллиардеров Гонконга, но когда-то он был простым помощником электрика, делавшего неоновые вывески. По пути в список Forbes он едва не оказался банкротом, но сумел выплыть из долгов, сделав верную ставку на промышленную недвижимость. Теперь предприниматель скупает заброшенные фабрики и считает политические протесты, обрушившие цены, лучшей в жизни возможностью заключить выгодные сделки

Tins Plaza была заброшенным заводом пластмассы на окраине Гонконга, когда Тан Шинбо впервые приметил здание в 2005 году. Бизнесмену это обветшалое промышленное строение в округе Тхюньмунь показалось жемчужиной. Тан Шинбо приобрел его примерно за $36 млн. Он и предвидеть не мог, что уже через два года оно подорожает в три раза.

Покупка заброшенных промышленных зданий вроде Tins Plaza помогла Тан Шинбо, который в 2003 году был на пороге банкротства, к 2016 году стать долларовым миллиардером и попасть в рейтинг богатейших людей Гонконга по версии Forbes. Сейчас 86-летний бизнесмен занимает 14-е место в этом рейтинге, а его состояние оценивается в $5,7 млрд. На фоне политического кризиса в Гонконге миллиардер решил пойти вопреки господствующим на рынке недвижимости настроениям и запустить одно из самых рискованных предприятий за всю его карьеру.

Купите прибыльную франшизу кофейни

Несмотря на то, что многомесячные протесты усугубили ситуацию на рынке недвижимости, Тан Шинбо массово скупает промышленные здания. В прошлом году он потратил на их покупку $700 млн. По данным аналитиков из нью-йоркской компании Real Capital Analytics, Тан Шинбо в 2019 году был крупнейшим покупателем промышленной недвижимости в Гонконге. «Это лучшая возможность, которая когда-либо мне представлялась», — рассказывает Тан Шинбо. Миллиардер редко дает интервью, но в этот раз он согласился побеседовать с Forbes Asia в одном из принадлежащих ему зданий в оживленном гонконгском районе Вонкок. Это здание расположено лишь в нескольких кварталах от того места, где несколько месяцев назад происходили ожесточенные массовые беспорядки.

Тан Шинбо работает в режиме многозадачности: во время интервью он разговаривает по телефону то с брокерами, то с девелоперами, то с юристами. Он ведет активные переговоры о следующей сделке. Миллиардер планирует приобрести и перестроить ветхое здание, расположенное неподалеку от старого аэропорта Кайтак, которое власти выставили на продажу. Для бизнесмена политические волнения в Гонконге — это возможность заключать сделки дешевле. Он подчеркивает: «Мы будем продолжать начатое».

Рядом с предпринимателем сидит младший из его пяти сыновей от двух браков. 34-летний Стэн Тан возглавляет совет директоров семейного холдинга Stan Group, основанного в 2013 году. Тан Шинбо, почетный председатель правления Stan Group, активно участвует в работе холдинга и встречается с сыном дважды в день. Стэн Тан следит за развитием новых предприятий и перестройкой объектов недвижимости. Но покупкой недвижимости занимается только его отец. «Я принимаю все окончательные решения», — говорит Тан Шинбо раскатистым баритоном, который не вяжется с его возрастом.

От неоновых вывесок к брошенным фабрикам

Тан Шинбо, которого в деловых кругах Гонконга называют «дядя Бо», не всегда занимался недвижимостью. История его жизни перекликается с историей самого города. В 1950-х он занимался производством популярных в то время неоновых вывесок. В 1970 году открыл первый ресторан, а чуть позже стал владельцем сети торговых центров и получил прозвище «король магазинов». Именно из-за них на рубеже тысячелетий он чуть не прогорел.

Тан Шинбо стал известен своим умением находить заброшенные фабрики и склады в пришедших в упадок промышленных районах, куда еще не добралась джентрификация. Благодаря этому у миллиардера появилось множество деловых партнеров среди крупных операторов офисной, торговой и жилой недвижимости: компании Chinese Estates Holdings из Гонконга и Jiayuan International Group из Янчжоу создали совместные предприятия с его холдингом Stan Group. «Тан Шинбо работает очень эффективно. Он уже много раз имел дело с реконструкцией подобных строительных объектов», — отмечае Джозеф Лам, заместитель директора компании Colliers International по производственно-техническим вопросам.

Бизнесмен никогда не боялся неудач. Его отец умер, когда ему было всего 5 лет. Его воспитывала мать, которая устроилась на низкооплачиваемую работу на заводе, чтобы содержать семью. «Мне пришлось найти творческий подход к вопросу выживания», — отмечает миллиардер. Тан Шинбо вспоминает, как слонялся без дела возле ресторанов, когда был голоден, и ждал, что работники кухни угостят его остатками. Бедность закалила его характер: даже в 70 лет для поддержания формы он на рассвете плавал в море за буйки — туда, где водятся акулы. «Выход из ситуации есть всегда. Нет таких проблем, которые нельзя было бы решить», — убежден предприниматель.

Тан Шинбо закончил только начальную школу. В 1950 году он стал помощником электрика, занимавшегося производством неоновых вывесок. Спрос на них стремительно рос, поэтому в 20 лет он открыл свою собственную мастерскую по изготовлению неоновых вывесок, которые до сих пор остаются одной из визитных карточек Гонконга. Благодаря успеху в этом бизнесе в 1970 году он вместе с друзьями открыл небольшой ресторан, в котором подавали китайские паровые пельмени. Впоследствии Тан Шинбо стал известным ресторатором и инвестором. В 1982 году предприниматель вложил деньги в открытие популярного ресторана морепродуктов в Сиднее, а затем решил создать группу East Ocean Gourmet, рестораны которой пользуются большим успехом и по сей день.

В 1980-х Тан Шинбо расширил свою деятельность, открыв сразу несколько разных предприятий. Он создал дилерскую сеть по продаже подержанных автомобилей, а также начал скупать и продавать магазины. Именно благодаря этому начинанию Тан Шинбо смог построить свою бизнес-империю. «Когда он управлял рестораном, он понял, что магазины — это прибыльный бизнес. Так он решил разузнать побольше о близлежащих торговых центрах», — рассказывает его сын Стэн Тан. В 1990 году предприниматель приобрел старое здание ресторана в районе Вонкок, перестроил его и открыл знаменитый торговый центр электроники. Это была одна из самых значимых инвестиций будущего миллиардера.

К 1997 году предпринимателю принадлежало более 200 магазинов, совокупная стоимость которых оценивалась в 7,3 млрд гонконгских долларов ($942 млн). Он готовился к IPO, но финансовый кризис в Азии разрушил его планы. С 1997 по 2004 год цены на рынке недвижимости Гонконга упали на 70%. Вспышка атипичной пневмонии в 2003 году лишь усугубила ситуацию. К 2004 году Тан Шинбо задолжал банкам 4 млрд гонконгских долларов. Чтобы выплатить долги, он начал продавать принадлежащие ему объекты недвижимости, в том числе и его любимый торговый центр в районе Вонкок.

Однако Тан Шинбо не спешил избавляться от промышленных зданий, которые он покупал еще с 1996 года, чтобы застраховаться от колебаний арендных ставок. Возможно, он уже тогда понимал, что эти обветшалые здания могут принести ему состояние. В 1990 году власти Гонконга решили закрыть городской аэропорт Кайтак, чтобы построить новый и более крупный аэропорт на острове Лантау. Поэтому предприниматель решил купить сразу несколько старых зданий в округе Тхюньмунь, который расположен рядом с новым аэропортом и связан дорожным сообщением с большим и стремительно развивающимся соседним городом Шэньчжэнь, находящемся на территории материкового Китая.

Во время интервью Тан Шинбо начинает рисовать небольшую карту. «Позвольте рассказать о заводах в этом районе», — говорит он, прорисовывая улицы и промышленные объекты вокруг первого купленного им здания в округе Тхюньмунь. Предприниматель приобрел бывший завод Oi Sun Centre на аукционе в 2004 году. Сумма сделки составила 42 млн гонконгских долларов. Неподалеку от него располагался и заброшенный завод по производству пластмассовых изделий с названием Tins Plaza — в честь своего бывшего владельца, известного предпринимателя и филантропа по имени Тин Ка Пин. В начале 2005 года Тан Шинбо приобрел и этот завод за 280 млн гонконгских долларов. 28 млн он внес наличными, а остальные деньги взял в кредит, используя в качестве залога другое здание.

Шесть месяцев спустя с предпринимателем связались представители девелоперского подразделения австралийского банка Macquarie Bank, которые были готовы выкупить Tins Plaza за 500 млн гонконгских долларов. К октябрю ему поступило второе предложение о продаже бывшего завода. На этот раз им интересовались представители сингапурской инвестиционной компании Mapletree Investments. «Но это было только начало», — вспоминает Тан Шинбо. Он отклонил оба предложения и переоборудовал Tins Plaza под коммерческую недвижимость, будучи убежденным в том, что она стоит гораздо дороже, чем промышленная.

Два года спустя он согласился встретиться с менеджером девелоперского подразделения Macquarie Bank, который прилетел из Сиднея с новым предложением. «Статный гвейло [гонконгский сленг, означает «иностранец»] сразу спросил меня, готов ли я продать Tins Plaza за 850 млн гонконгских долларов», — вспоминает предприниматель. Macquarie Bank отказался от комментариев для статьи, как и его партнер по девелоперскому бизнесу Goodman Group, которому Macquarie продал свою долю в совместном предприятии в 2008 году.

Прогноз предпринимателя оправдался. Спрос на старые промышленные объекты Гонконга действительно увеличивался. Однако произошло это не из-за строительства нового аэропорта, как думал Тан Шинбо, а из-за растущего спроса на центры обработки данных, необходимые онлайн-ретейлерам и облачным сервисам. «Появились новые технологии. Для создания дата-центров нужны были помещения», — объясняет старший директор компании CBRE Сэмюэл Лай, который специализируется на рынке коммерческой недвижимости в Гонконге. Тан Шинбо продал Macquarie Goodman бывший завод Tins Plaza и заработал 570 млн гонконгских долларов. Изначально он инвестировал в покупку завода 280 млн гонконгских долларов. «Продажа Tins Plaza была самой запоминающейся сделкой, которую я когда-либо заключал», — вспоминает Тан Шинбо.

Однако предприниматель не стал почивать на лаврах. После сделки с Tins Plaza он понял, что ему стоит купить несколько подобных объектов. Тан Шинбо решил приобрести еще один бывший завод под названием Gold Sun, который располагался неподалеку. У восьмиэтажного завода было несколько владельцев, каждый из которых требовал провести с ним отдельные переговоры. В 2006 году бизнесмен купил первый этаж и только в 2014 году стал единственным владельцем всего здания. «Я покупал этот завод этаж за этажом», — вспоминает Тан Шинбо.

Время для покупки промышленных зданий было очень подходящее. Правительство Гонконга в апреле 2010 года запустило программу стимулирования, которая была направлена на реконструкцию заброшенных заводов и производственных помещений под офисы, гостиницы и магазины. Одновременно в рамках программы джентрификации были сняты ограничения на размер зданий, которые девелоперы могли строить на земле промышленного назначения. Программа стимулирования действовала до 2016 года и за эти годы цены на промышленные объекты в Гонконге выросли на 152%. «Лучшая инициатива правительства заключалась в отмене ограничений на коэффициент использования площади застройки. Благодаря этому было заключено множество сделок», — считает Сэмюэл Лай из компании CBRE.

Еще один подарок судьбы Тан Шинбо получил в 2013 году, когда правительство Гонконга объявило о начале строительства туннеля, соединяющего новый аэропорт и округ Тхюньмунь. Предприниматель объединил два принадлежащих ему объекта Oi Sun Centre и Gold Sun, чтобы создать единый комплекс One Vista — офисное здание с двумя небоскребами и торговым центром. В мае 2018 года он объединил комплекс One Vista с двумя другими гонконгскими объектами недвижимости и продал примерно 70% прав собственности компании Jiayuan International Group. Сумма сделки составила 2,6 млрд гонконгских долларов.

В перерыве между интервью Тан Шинбо отправляется в центр города в свой ресторан East Ocean Lafayette, из которого открывается потрясающий вид на гавань Виктория. Он заказывает пирог с репой и острый кантонский рыбный соус. За соседним столиком пьют чай его юристы, которые ждут своей очереди, чтобы сообщить ему о ходе переговоров о здании рядом со старым аэропортом Кайтак. «Дядя Бо» уже успел приобрести 73% этого здания. Если он купит еще 7%, то он по закону сможет заставить владельцев продать остальные 20% здания. Вскоре власти планируют реконструировать старый аэропорт, что повлечет за собой повышение стоимости недвижимости в этом районе.

В рамках новой программы стимулирования, запущенной в прошлом году, в очередной раз были сняты ограничения на размер зданий на земле промышленного назначения. Если Тан Шинбо получит право собственности, то он и его партнеры из China Estate Holdings смогут снести существующее здание и построить на его месте новый комплекс в 14 раз больше. «Я с оптимизмом смотрю в будущее Гонконга. Я видел взлеты и падения. Риски создают возможности. Это мой шанс. Пришел мой черед», — подчеркивает Тан Шинбо.

Свежая кровь

Сын Тан Шинбо получил высшее образование в Великобритании и 15 лет назад вернулся в Гонконг, чтобы вместе с друзьями открыть рекламное агентство. Тем не менее, вскоре он начал работать с отцом, параллельно изучая основы семейного бизнеса и занимаясь управлением недвижимостью и ее арендой. В 2013 году отец и сын основали холдинг Stan Group, чтобы объединить девелоперский бизнес с другими начинаниями в сфере услуг. Сегодня Тан Шинбо занимается покупкой заброшенных зданий, а Стэн Тан возглавляет холдинг и следит за переоборудованием бывших фабрик в современные торговые и коммерческие объекты. «Теперь мы занимаемся не только инвестициями в недвижимость», — рассказывает Стэн Тан.

Как и многие руководители азиатских девелоперских компаний, отныне он делает ставку не на увеличение имущественных активов, а на создание предприятий сферы услуг. Речь идет о гостиницах, коворкингах, частных клубах и бизнес-инкубаторах. Stan Group управляет шестью гостиницами в общей сложности на 3500 номеров, основала инновационный центр для предпринимателей The Wave в 2016 году, начала заниматься оказанием финансовых услуг и запустила сервис обслуживания квартир пожилых людей.

«Правительство Гонконга проводит политику, которая дает нам возможность занимать новые ниши», — отмечает Стэн Тан. Как и его отец, он твердо уверен в светлом будущем Гонконга, ведь город входит в состав нового стратегически важного региона, включающего в себя также Гуанчжоу и Шэньчжэнь. К 2023 году 34-летний бизнесмен планирует провести листинг пяти компаний, входящих в Stan Group. Это не коснется девелоперского бизнеса, на который приходится 90% активов Stan Group, — он останется частным. На данным цель Стэна Тана — масштабировать не связанные с недвижимостью активы так, чтобы когда-нибудь на них пришлось не менее половины всех активов холдинга.

Постоянный адрес материала - «Лучшая возможность в жизни»: зачем миллиардер из Гонконга во время протестов скупил заброшенные фабрики