22.07.2004 - Подмосковные коттеджи: восстановление законности или "черный передел"?

"Сворачивай манатки и мотай отсюда. Здесь частная собственность!", - дюжий охранник, вооруженный резиновой дубинкой и рацией, принялся отвязывать носовой, которым была пришвартована наша яхта в Бухте Радости, что на Клязьменском водохранилище. "Плевал я на ваши законы!", - дальше было непечатно. Наш частный водный инцидент совпал по времени с очередной информационной волной, поднятой на этот раз Минприроды, против незаконных построек в природоохранной зоне Подмосковья.

Все возражения экипажа парусника, что это место не может быть частной собственностью по закону и что он не имеет никакого права запрещать нам стоянку, натыкались на грубое: "Если сейчас же не уйдете, я потоплю вашу посудину к ...". А ведь еще год назад Бухта Радости не только использовалась яхтменами для стоянки своих судов, но и была любимым местом отдыха москвичей, добиравшихся сюда на "Ракете" с Речного вокзала.

Стоит признать, что выстроенные прямо у воды в "запретках" дворцы, забетонированные спуски, берега водохранилищ, которыми теперь могут пользоваться только избранные, вызывают прямо-таки классовое негодование. Очевидно, на такую эмоциональную поддержку в обществе и рассчитывают в Министерстве природных ресурсов. А вот какова основная цель кампании, непонятно. Начинается она не в первый раз, но до сих пор никто не видел, чтобы бульдозеры утюжили особняки, возвращая таким образом природные красоты народу.

Самозахват по высшему разряду

Весной этого года, после того как министром природных ресурсов был назначен бывший пермский губернатор Юрий Трутнев, федеральные власти приступили к проверке законности строительства дач и особняков в природоохранной зоне Московской области. Уже выявлено 25 тысяч нарушений природоохранного законодательства. И по каждому такому факту власти обещают провести прокурорские проверки.

"В природоохранной зоне водохранилищ в Московской области незаконно застроено почти 80% берегов. Причем, строительство ведется в зоне так называемого бечевника, то есть там, где капитальных сооружений вообще быть не должно", - пояснил обозревателю Страны.Ru заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользованию Олег Митволь.

Водный кодекс Российской Федерации называет "бечевником" полосу берега шириной 20 метров, доступ к которой не должен ограничиваться никакими заборами. "Какое-либо капитальное строительство там запрещено категорически", - говорит Олег Митволь. Однако в Московской области, по данным Минприроды, застроенным оказалось не только Клязьменское водохранилище, но и Пироговское, Пестовское, Пяловское, Истринское. "Незаконные постройки" за последние годы появились в охранной зоне канала имени Москвы, Москвы-реки, других водоемов. Причем, по словам Олега Митволя, никаких документов, разрешающих строительство, и уж тем более, передающих земли по берегам водоема в собственность, ни у кого из хозяев особняков нет. "Это все - самозахваты. А ведь по закону эти территории нельзя даже забором огораживать", - подчеркнул он.

В качестве примера сотрудник Минприроды продемонстрировал интернет-сайт поселка "Зеленый мыс", выстроенного на берегу Пестовского водохранилища. "В элитном коттеджном поселке "Зеленый Мыс" покупателю предлагаются коттеджи различной площади. Преимущество имеющихся проектов в том, что в них предусмотрена так называемая "свободная планировка". Фактически вы сами создаете свою жилплощадь. И это еще один шаг к исполнению мечты", - говорится в рекламном проспекте застройщика. Здесь, как утверждают чиновники, незаконно ведутся работы по углублению дна водохранилища, прямо на берегу вырубаются леса и строятся здания на бетонных фундаментах, проведена асфальтовая дорога прямо через лес, а сама природоохранная зона Пестовского водохранилища оказалась огорожена высоким бетонным забором. Работы ведутся каждый день. "Мы распечатали все фотографии, вывешенные на сайт, и все материалы о строительстве. И все это передали в прокуратуру", - заявил Стране.Ru Олег Митволь.

Бечевник Пестовского водохранилища передан застройщику "Зеленого мыса" в аренду на 49 лет. Об этом говорится в "Свидетельстве о государственной регистрации права". Арендатором выступает ООО "Ника Стиль", зарегистрированное в Москве по Милютинскому переулку, дом 6, строение 1. Согласно этому документу ООО получило в аренду "Марфинский лесопарк спецлесхоза "Северный", квартал 19А (выделы 1,2,3,4,5,6)" общей площадью 70 гектаров. Как считает Олег Митволь, этот участок фирма может использовать только для строительства временных построек, но никак не каменных домов на бетонном фундаменте.

"Водоемы - это живой организм. И если вы где-то углубляете дно, в другом месте обязательно появляется мель", - говорит Олег Митволь. По его словам, компания "Ника Стиль" в районе бечевника Пестовского водохранилища занимается, помимо прочего, еще и строительством. Что уж говорить о том, что природоохранная зона в этом районе оказалась обнесена бетонным забором.

У "Ника-Стиль" свои аргументы, которые кажутся не менее вескими. Здесь считают, что законодательство не нарушено. И в качестве доказательства приводят целый том различного рода документов. Это, например, подписанное главным государственным санитарным врачом по Мытищинскому району Московской области Г. А. Морозовым заключение о соответствии проводящихся работ по укреплению берега санитарно-эпидемиологическим правилам. Есть в этом томе документ, подписанный генеральным директором ФГУП "Канал имени Москвы" Н. Н. Дорофеевым. Он свидетельствует о том, что "проект укрепления и благоустройства южного берега Пестовского водохранилища" согласован полностью. А работы по углублению дна, оказывается, ведутся с ведома Московского бассейнового управления по охране, воспроизводству рыбных запасов и регулированию рыболовства. Соответствующая бумага подписана старшим госинспектором А. Н. Велигурой.

Впрочем, в списке компаний, ведущих строительство в природоохранной зоне, "Ника Стиль" - не единственная. Среди них значатся застройщик поселка Троицкое на Клязьменском водохранилище, фирма "Гудвин", ведущая застройку коттеджного поселка "Балтия", и другие. По мнению Минприроды, на Истринском водохранилище незаконное строительство ведется в районе деревень Пятница, Трусово, Лопотово, реки Радомка, баз отдыха "Солнышко", "Арго", "Рыболовский залив", "Уют" и других. На Клязьменском водохранилище - огорожен бечевник в районе деревни Старое Никульское, незаконное строительство ведется также в районе деревень Витенево, Болтино. Нарушения земельного законодательства выявлены в поселке Троицкое и той же Бухте Радости.

Всего, по данным г-на Митволя, в Подмосковье самовольно захвачено под строительство порядка 1400 га государственных земель. Сотрудники Минприроды выявили более 2 тыс. строений, находящихся в непосредственной близости от воды.

По поводу Бухты Радости прокуратура Московской области уже возбудила дело об административном правонарушении. "Мы будем разбираться со всеми через суд. И после решения суда все эти постройки будут сноситься. Причем, расходы на аренду бульдозеров, в соответствии с Гражданским кодексом, оплатят сами владельцы особняков", - заявил Стране.Ru Олег Митволь.

Впрочем, сами владельцы особняков считают происходящее не более чем пиар-кампанией. "Просто возрастет размер взяток, которые придется теперь давать чиновникам", - уверен владелец особняка в деревне Пирогово Клязьменского водохранилища. Ему, кстати, совсем недавно было направлено предписание о сносе его особняка. "Пусть попробуют его снести!", - говорит домовладелец.

Передел

Строительство на берегу водоемов и в природоохранных зонах регулируется целым пакетом актов. Базовые - это Водный, Земельный и Лесной кодексы, к которым прилагается настоящая библиотека разнообразных подзаконных актов. Если же к ним приплюсовать документы местного значения, то этих бумаг хватило бы для того, чтобы достроить Вавилонскую башню.

Среди этого вороха документов почетное место занимает постановление правительства от 23 ноября 1996 г. N 1404 "Об утверждении положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах". Этот документ устанавливает ряд ограничений хозяйственной деятельности в пределах водоохранных зон. В частности, запрещено "размещение дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов"; "размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово-огородных участков"; "проведение рубок главного пользования"; "проведение без согласования с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов РФ строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов".

В то же время этим постановлением не устанавливается тотальный запрет на любые прибрежные работы. А застройщики того же "Зеленого мыса" утверждают, что не занимаются строительством на побережье Пестовского водохранилища, а ведут лишь работы по укреплению берега и проводят к воде дороги. В любом случае, очевидно, что разобраться в "земельном вопросе" будет непросто.

Хотя с тем, что Московская область переполнена незаконными постройками, согласны и независимые юристы, и "зеленые". "Нарушения законодательства носят массовый характер, - считает эксперт лесной кампании "Гринпис-России" Михаил Крейндлин. - Существуют несколько типовых нарушений. Например, это самовольная застройка. Часто чиновники выдают документы, превышая свои полномочия, одобряют результаты сомнительных экспертиз. Это также незаконные вырубка леса или углубление водоемов".

Впрочем, и экологи, и юристы сходятся в том, что наиболее распространенное нарушение - незаконный перевод земель из категории сельскохозяйственных или вообще строительство на них. "Шесть лет назад я консультировал одного клиента, который приглядел себе участок с домом в элитном коттеджном поселке, где жили люди ранга министров и замминистров, - рассказывает заведующий московской коллегией адвокатов "Адвокат недвижимости" Александр Кичихин. - Продавцом был, кстати, заместитель главы одного из наших министерств. Мне хватило десяти минут, чтобы понять, что покупать дом не следует: участок, на котором находится поселок, был изначально отведен под личное подсобное хозяйство. Но клиент очень хотел купить там дом и попросил помочь оформить все документы. Ему это обошлось в 60 000 долларов и в 4 месяца согласований, и в итоге участок с его домом был переведен в категорию земель под индивидуальное жилищное строительство. Получилась интересная история - весь поселок находится вне закона, и только один дом стоит там на законных основаниях. Но тут надо понимать, что когда чиновник берет себе земельный участок, он уверен, что договорится со своими. А частному лицу надо быть куда осторожнее и внимательнее, если человек не хочет, чтобы к нему прокуратура ходила с протянутой рукой".

Кстати, в Московской областной прокуратуре Стране.Ru подтвердили, что в настоящее время проводится проверка законности строительства близ водоемов, но пока преждевременно говорить о ее результатах. Возможно, ряд компаний будет привлечен к административной ответственности.

Однако угроза сноса коттеджей куда серьезнее. Согласно ст. 222 Гражданского кодекса самовольной посторойкой является "жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил". Такое сооружение подлежит сносу, причем, за счет его владельца. Разумеется, для сноса необходимо судебное решение, ну а ответчики будут всячески затягивать процесс. И тем не менее, Александр Кичихин считает, что выиграть процесс прокуратуре будет несложно. Однако с исполнением решения могут возникнуть сложности. В той же Мособлпрокуратуре Стране.Ru заявили, что в ее активе есть несколько таких побед, но не смогли прокомментировать реализацию этих вердиктов. Как известно, это - прерогатива службы приставов, и часто между вынесением решения и его исполнением пролегает непреодолимая пропасть.

Исключения, впрочем, есть, и порой владельцам приходится сносить свои коттеджи. Такой прецедент был создан в Солнечногорском районе, где земли в свое время незаконно перевели из категории сельскохозяйственных. Но это все-таки исключение. Наглядный пример - ситуация, сложившаяся вокруг поселка "Балтия", по которому уже есть решение суда о признании факта самовольной застройки. По данным Минприроды, в конце 1990-х годов компания "Гудвин-3" получила от подмосковных властей в аренду участок площадью 20 га, а затем самовольно присоединила к нему еще 40 га земли, часть которой находилась на территории заказника. Истринский лесхоз обратился в прокуратуру, которая обвинила гендиректора "Гудвина-3" Тимура Умерова в нарушении природоохранного законодательства и самоуправстве. Если суд признает Умерова виновным, Минприроды будет добиваться возвращения земли под "Балтией" в государственный лесфонд. Однако в успех верится с трудом. Три года назад Умеров уже был приговорен тем же Истринским судом за самозахват земли под "Балтией" к полутора годам исправительных работ, а в 2002 г. заплатил штраф в 2,6 млн. руб. А поселок как стоял, так и стоит, и считается одним из престижнейших в Подмосковье.

С незаконными постройками коттеджей в Подмосковье, как уже было сказано, чиновники обещают начать бороться далеко не первый раз. Например, ровно год назад они уже грозились начать бомбардировать исками владельцев "самоволки". Среди "претендентов" на снос называли, кстати, дом Бориса Березовского. Мособлдума даже всерьез озаботилась введением моратория на строительство в особо охраняемых природных зонах, в частности, на берегу Истринского водохранилища, где расположены дома Анатолия Чубайса, Владимира Потанина, Аллы Пугачевой и того же Березовского.

И хотя на этот раз в правительстве обещают всерьез заняться прибрежным частным сектором, мало кто верит, что коттеджные поселки и подмосковные фазенды пойдут под бульдозеры. "Зеленые", например, считают, что, несмотря на наличие формальных для того оснований, все закончится весьма мирно. И не исключено, что уже другие чиновники смогут неплохо заработать на не желающих судиться владельцах подмосковных особняков. В чем точно можно не сомневаться, так это в том, что информационная волна против незаконных коттеджей повлияет на уровень цен на землю в области. С одной стороны, стоимость легально оформленных участков, то есть выведенных из состава сельхозугодий, может взлететь раза в два. Зато участки, находящиеся в зоне риска, упадут в цене на 90%. Так что кто-то на этом "черном переделе" может и заработать. Подмосковные власти, например, уже готовятся - утверждена схема передачи сельхозугодий в частные руки, по которой при оформлении участков в собственность новый владелец должен оплатить потери сельхозпроизводства (в среднем по области - 286 тысяч рублей за гектар).

Постоянный адрес материала - Подмосковные коттеджи: восстановление законности или "черный передел"?