Для печати | Ответ на жилищный вопрос Новости

т. +7 (926) 535-50-61

При использовании материалов ссылка на "Рестко Холдинг" - www.restko.ru, в виде активной ссылки, обязательна.

03.06.2004 - Ответ на жилищный вопрос

Ответ на жилищный вопрос

В очереди на получение жилья сегодня - 4,3 миллиона российских семей. Объективности ради заметим: в 1990-м, на закате советской власти, ситуация была гораздо хуже: в райисполкомах на учете состояло 10 миллионов домохозяйств, каждое пятое в стране.

Порадоваться бы позитивным переменам - жилье с тех пор получили более 5,5 миллиона семей-очередников, но, думается, логичнее акцентироваться на том, что в неприемлемых условиях все еще живут 12 миллионов граждан. Заветных ключей от квартиры приходится ждать долгие годы, ютясь в тесных клетушках, нередко лишенных элементарных удобств.

Статистика свидетельствует: каждая седьмая городская квартира и сегодня не имеет канализации, каждая десятая - водопровода; на селе две трети жителей пользуются "удобствами во дворе". А более 4 миллионов россиян живут в ветхих и аварийных домах. Требующий ремонта или сноса жилищный фонд увеличился с 1990-го в три раза и составляет нынче 90 миллионов квадратных метров. Для его ликвидации и переселения граждан необходимы, по оценкам, колоссальные средства . Словом, квартирный вопрос - один из острейших "в социальной панораме".

Недавно в "е" было опубликовано письмо из Льгова (Курская область) об отключениях света и воды в общежитии, построенном в давние времена хлебоприемным предприятием. "Но дело не только в этих отключениях, - подчеркнул в телефонном разговоре со мной оператор-кочегар хлебозавода Николай Федяев. - Посмотрите, в каких пещерных условиях мы живем. Под общежитие когда-то отдали неприспособленное административное здание. Кухни вообще нет, ванной и душа - тоже. Еду готовим на электроплитке в единственной комнате, которую занимает наша семья из трех человек (дочке 16 лет). На этаже один туалет на восемь семей и кран с холодной водой, которую подают нерегулярно. Вот так мы, как и 23 другие семьи, "существуем" в течение 15 лет. Надежды на улучшение не видим: я получаю 4 тысячи рублей, жена, работающая швеей, - меньше. Кто даст нам кредит? Иногда мечтаю: если бы банк пошел навстречу, дал ссуду и установил умеренные проценты: Мне 40 лет, силы есть, построил бы за городом домик и за 20 лет рассчитался с банком, затянув поясок. Очень хотелось бы пожить по-человечески: Но не знаю, осуществится когда-нибудь моя мечта или до конца дней буду занимать очередь в туалет:".

Невеселые перспективы у очередников. Если в 1990-м 1,3 миллиона семей получили жилье, то в последующем помощь государства из года в год сокращалась. (Данные Федеральной службы государственной статистики см. в таблице.)

Такими темпами, как показывают расчеты, не удастся ликвидировать очередь и через 20 лет. Даже в богатой, больше других строящей Москве в списках на получение жилья - 195 тысяч семей, из которых 65 тысяч живут в коммуналках. Ясно: для решения извечного для нашей страны квартирного вопроса необходимо отказаться от старых методов, подходов и использовать эффективные механизмы, успешно работающие в странах с рыночной экономикой. Эта задача четко сформулирована в недавнем послании президента страны Федеральному Собранию. "Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади, - подчеркнул Владимир Путин, выступая перед депутатами 26 мая 2004 года. - И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья". Глава государства призвал правительство, региональные и местные власти создать такие условия, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могла приобрести квартиру, используя собственные накопления и жилищные кредиты.

Однако пока что на первичном рынке россияне покупают ежегодно только 30 - 40 тысяч новых квартир.

Правда, одновременно развивается индивидуальное строительство. Этому во многом способствовала отмена существовавших в СССР многочисленных нелепых запретов на сооружение личных домов (тогдашние идеологи стояли на том, что хорошее жилье за городом будет способствовать "обуржуазиванию" граждан). В новой России за сравнительно короткий срок построено уже более миллиона индивидуальных домов, в которых можно жить круглый год. Еще сотни тысяч квартир россияне купили на первичном рынке. Только в прошлом году населением за свой счет и с помощью кредитов построено 15,2 миллиона квадратных метров жилья, что составило более 40 процентов от общей площади домов, введенных в 2003-м. Показательно, что в последнее время объемы жилья, строящегося на деньги граждан, увеличиваются на 1 миллион квадратных метров ежегодно. В целом, по экспертным оценкам, в стране более полумиллиона семей каждый год справляет новоселье, существенно улучшая жилищные условия. Но этого недостаточно.

- Чтобы не на бумаге, а в реальной жизни решить сложнейшую и чрезвычайно важную для россиян задачу, поставленную главой государства, необходимы два условия: дальнейший ощутимый рост реальных доходов граждан и эффективное использование мирового опыта, - говорит президент Международной академии ипотеки, соавтор ряда законопроектов по ипотечному кредитованию Иван ГРАЧЕВ. - Что касается доходов россиян, то они действительно растут. Так что сразу перейду ко второму условию. Как и во всех странах с рыночной экономикой, развитие жилищной сферы у нас невозможно без ипотеки. Проще говоря, речь идет о предоставлении жилья в кредит. Схема хорошо известна: будущий новосел вносит первый взнос, после чего банк дает ссуду под залог, скажем, новой квартиры. Семья покупает жилье и в течение скольких-то лет возвращает по частям долг с процентами. Уже сегодня, по самым скромным подсчетам, полтора миллиона граждан готовы взять кредит на жилье, но одних останавливают высокие проценты, а другим деньги не дают банки. Если посмотреть на ситуацию в целом, то ипотека у нас находится, к сожалению, в зачаточном, я бы сказал, даже эмбриональном состоянии.

Действительно, в 2002-м жилищные кредиты получили только 6 тысяч человек (а желающих - миллионы). Объем выданных средств, по данным Центрального банка, составил 3,27 миллиарда рублей. Но это лишь два с небольшим процента от суммы всех банковских ссуд, взятых населением на первое января 2003-го. Вообще-то в мировой практике соотносят объем жилищных кредитов не с итоговыми данными по ссудам, а с валовым внутренним продуктом (ВВП). У нас этот показатель мизерный - 0,03 процента ВВП, в развитых же странах он превышает, как правило, 10 процентов, а в Германии доходит и до 50. Что же мешает в России развитию массовой ипотеки? Один из главных тормозов - несовершенство законодательства. Банки, например, не хотят давать деньги заемщикам с зарплатой даже 10 - 14 тысяч рублей в месяц (вдвое превышающей среднюю по стране), так как опасаются, что не смогут забрать залог, то есть квартиру, если семья перестанет погашать долг. Опасения понятны: в законах - сплошные противоречия. Конституция запрещает лишать человека жилища. Но времена меняются, и был принят Закон "Об ипотеке", по которому злостный неплательщик может быть выселен из квартиры, чтобы банк, реализовав жилье, возместил убытки. Затем эту норму перечеркнула статья 446-я Гражданского процессуального кодекса (ГПК), которая запретила выселение заемщика, если квартира единственная и не используется в коммерческих целях. Залог квартиры, таким образом, превращается по сути в фикцию. Банк, естественно, не хочет рисковать. В таких условиях ипотека никогда не станет массовой.

- Каков, по-вашему, выход из тупиковой ситуации? Разрешить выбрасывать людей с вещами из квартиры на тротуар?

- Нет, выселять семью на улицу - конечно же, не выход. Есть цивилизованное решение. Должен быть создан специальный дешевый жилой фонд (может быть, общежития или дома гостиничного типа, расположенные на окраине города), куда и переселять неплательщиков. Ну что же делать, если семья взяла, допустим, 30 тысяч долларов в долг и не может их отдать? Заемщикам все-таки надо взвешивать свои материальные возможности. А если дарить такие суммы неплательщикам, то банки очень быстро разорятся и пострадают миллионы вкладчиков.

- Кто должен создавать этот переселенческий фонд?

- Муниципальные власти. Они должны быть заинтересованы в развитии ипотеки на своей территории, а также заботиться о тех жителях, которые теряют жилье. Но банки при желании могут и сами заниматься подобными проектами. Не исключаю, что финансирование строительства переселенческого жилья возможно на паритетных началах - муниципальными, региональными властями и банками. Все это должно быть прописано в нормативных актах. Но вообще-то, как показали исследования, а также первый опыт использования ипотеки, площадей для отселения много не потребуется. Уровень просроченной задолженности в 2002-м составил всего треть процента, и банки обращались в судебные органы редко. Так что многие муниципалитеты вполне могут обойтись имеющимся у них свободным фондом жилья временного использования.

Сейчас, на мой взгляд, одна из главных задач - принятие поправки в статью 446-ю Гражданского процессуального кодекса, которая разрешит выселение из квартиры недобросовестных заемщиков. Такая поправка уже подготовлена. Хотелось бы надеяться, что она без проволочек будет внесена в Государственную Думу и принята депутатами.

- Еще один серьезный тормозящий момент в развитии ипотеки - высокие проценты по выдаваемым кредитам. Семья берет в долг, допустим, 30 тысяч долларов, а через 10 лет должна отдать 70 или 100 тысяч. На такие кабальные условия немногие согласятся...

- Да, это тоже очень трудный вопрос. Чтобы снизились процентные ставки, надо, во-первых, способствовать развитию конкуренции в банковской сфере, во-вторых, добиваться снижения инфляции в стране, в-третьих, проводить государственную политику максимального благоприятствования по отношению к тем кредитным организациям, которые устанавливают низкие проценты.

Некоторые специалисты предлагают наиболее радикальное решение, смысл которого в том, чтобы выплату процентов (хотя бы частично) брали на себя региональные и местные бюджеты. Думаю, что там, где финансовая ситуация в регионе позволяет и где по-настоящему заботятся о благополучии своих граждан, власти пойдут таким путем. В конечном счете это будет выгодно администрации территорий: потребуется меньше строить жилья для очередников, и в то же время экономика региона получает дополнительный импульс.

Удешевление ипотеки во многом зависит также и от того, насколько удастся сдержать стремительный рост цен на жилье. Повышение цен нередко обусловлено спекулятивными, а не объективными факторами. Поражает колоссальный разрыв между ценой продаж и себестоимостью строительства. Скажем, в середине прошлого года, по данным Федеральной службы государственной статистики, 1 квадратный метр общей площади в введенных жилых домах обходился строителям в 8 045 рублей, а продавался за 14 900. Это в среднем по стране. А если конкретно... Известны факты, когда продажная цена квадратного метра жилья была в 5 - 8 раз выше себестоимости. Нельзя не согласиться с президентом страны, который потребовал разрушить монополии на строительных рынках, подчеркнув: "Граждане не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов".

Используя современные технологии, можно снизить себестоимость сооружения жилья в регионах до 200 долларов за метр, а в Москве - до 400. И тогда приобретение квартир (при широком распространении ипотеки, а также использовании эффективного немецкого опыта строительно-сберегательных касс) станет действительно доступным для десятков миллионов наших граждан. Задача вполне реальна. Однако достижение успеха здесь будет зависеть от целеустремленности, политической воли и согласованных действий властей всех уровней и ветвей - исполнительной, законодательной, судебной.

ПЛОЩАДЬ ЖИЛИЩ, ПРИХОДЯЩАЯСЯ В СРЕДНЕМ НА ОДНОГО РОССИЯНИНА

1990 год 1995 год 1999 год 2000 год 2001 год 2003 год 6,4 кв. метра 8 кв. м. 19,1 кв. м. 19,3 кв. м. 19,7 кв.м. 20,7 кв.м.

СРЕДНИЙ РАЗМЕР ПОСТРОЕННЫХ КВАРТИР
(квадратных метров общей площади; 1998 - 2001 гг. ) Россия 83 США 181 Япония 97 Бельгия 129 Испания 95 Норвегия 152 Польша 86 Швеция 79

Данные Федеральной службы государственной статистики.

ЧИСЛО СЕМЕЙ-ОЧЕРЕДНИКОВ, ПОЛУЧИВШИХ ЗАВЕТНЫЕ КЛЮЧИ

И УЛУЧШИВШИХ ЖИЛИЩНЫЕ УСЛОВИЯ ЗА ГОД:

1990 год 1995 год 1996 год 1998 год 2000 год 2001 год 2003 год 1 млн. 296 тыс. 652 тыс. 492 тыс. 344 тыс. 253 тыс. 242 тыс. 224 тыс.

Головачев Виталий, политический обозреватель "а".

Постоянный адрес материала - Ответ на жилищный вопрос

т. +7 (926) 535-50-61