Сезам, откройся, или Как выбрать агентство недвижимости

Тип информации: Статья
Дата: 21.10.2003
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Квартиры. Вторичный рынок. Купля-продажа, Новостройки. Купля-продажа

            Сделки с недвижимостью относятся к категории повышенного риска. Непроверенная «история» квартиры, ошибки в документах, незнание юридических аспектов сопровождения договоров купли-продажи, обмена, мены могут привести к осложнениям, разрешать которые придется очень долго и через суд. Гарантировать успех, безопасность и правильность проведения сделки смогут только грамотные профессионалы, сотрудники надежного агентства недвижимости. Как выбрать такое агентство?

          Рынок недвижимости стал формироваться в 1991 году, с этого года и ведут свою историю первые столичные агентства недвижимости. За прошедшее время некоторые из первых компаний на практике доказали свой высокий профессиональный статус, отдельные агентства недвижимости, не выдержав конкуренции, развалились. Были случаи и настоящего мошенничества, когда, прикрываясь звучным названием фирмы, на рынке работали жулики. К счастью, истории нечистоплотных компаний стали известными, и их закрыли. В то же время периодически на рынке недвижимости появляются новые агентства недвижимости, в которых еще отсутствует опыт и нет своей «истории».
          Хотя если агентство на рынке не так давно, это далеко не всегда плохо. Любая компания, приходя на рынок, стремится заработать себе имя и репутацию. Если даже в новом агентстве не будет такого объема предложений, как в опытном, или их специалисты еще не знают каких-то нюансов, почти наверняка вас, как клиента, окружат вниманием и заботой. Просто чтобы вы потом рассказали о них своим друзьям. Именно так и создается репутация агентства. Кроме того, новые агентства менее консервативны, открыты новым технологиям и новым идеям. Если у агентства активная политика выхода на рынок, то оно наверняка предлагает своим клиентам услуги по сниженным ценам и специальные скидки. Так что, узнав, что агентство на рынке «без году неделю», не спешите уходить из его офиса — может быть, вам здесь понравится. Да еще и сэкономить удастся.
             Сегодня на столичном рынке недвижимости работают крупные компании, насчитывающие от одного до десятков филиалов. Самые крупные агентства недвижимости, такие, как «МИЭЛЬ-Недвижимость», МИАН, «ИНКОМ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Домострой», имеют филиалы не только в черте города, но и в Московской области. Как следствие, у крупных компаний больше сотрудников и больше возможностей. В штате таких компаний есть психолог, который дает свое заключение при приеме человека на работу, юридический отдел, отслеживающий все сложные моменты сделок, работает штат маркетологов, аналитиков, программистов и др. Наличие такого рода специалистов делает работу компании более профессиональной. Вряд ли ни с того ни с сего исчезнет куда-то компания, насчитывающая несколько филиалов, а вот с фирмочкой, ютящейся в одной комнате со штатом сотрудников в несколько человек, такое запросто может пройзойти.
В то же время в крупной компании сделки часто «поставлены на поток», т. е. их много и они совершаются по отработанной схеме. Юристам известны случаи, когда вместо того, чтобы заключить между мужем и женой брачный договор для определения их прав на имущество, им предлагали куплю-продажу просто потому, что агентству такую сделку провести проще. При большом объеме сделок брак не так заметен, да и каждым клиентом дорожить нет смысла. Это, конечно, не означает, что к крупным риэлторам «ни ногой», но провоцирует вас не доверять безоговорочно лидерам рынка и делать осознанный выбор руководствуясь своим здравым смыслом.
              Немаловажным фактором при выборе риэлторской компании является профессионализм ее сотрудников. И здесь некоторое преимущество на стороне крупных компаний, которые занимаются обучением и переподготовкой своих кадров, устраивают круглые столы и семинары для повышения квалификации сотрудников, направляют их на учебу в высшие учебные заведения. В то же время нельзя не отметить такой факт, что уследить за работой десятков сотрудников сложнее, чем когда их количество всего несколько человек. Маленькие компании отличает еще и то, что здесь почти домашняя, семейная атмосфера. Руководство настраивает своих сотрудников на то, что они должны общаться между собой, следит за отсутствием конфликтных ситуаций и спокойной обстановкой на рабочем месте. В маленькой компании нет большого объема входящих звонков и текущих дел. Как следствие всего этого, ваш агент будет спокоен, внимателен и доброжелателен по отношению к вам. Он будет заниматься только вашим вопросам, не отвлекаясь на параллельные дела. Разве это плохо?
             Да и возможностей вычислить «нечистого на руку» сотрудника в такой компании больше, чем в крупной. Если вдруг окажется, что в коллектив попал нечистоплотный агент, пятно ляжет на всю компанию.
            Так уж повелось, что клиентов привлекают известные компании. Но известность можно получить разными способами. Первый из них — охватить большой диапазон рынка недвижимости, предоставляя широкий набор качественных и разноплановых услуг (покупка-продажа на вторичном рынке, продажа на первичном рынке, ипотечное кредитование, аренда жилых и коммерческих площадей, ремонт помещений и др.), и на деле доказывать свою состоятельность, как солидной компании. Можно пойти другим путем и организовать активную рекламную кампанию. Рекламные щиты, растяжки, полосы в СМИ и ролики на телевидении. Многие считают, что столь высокая рекламная активность должна настораживать. А с другой стороны — почему? Ведь когда компания начинает осваивать новый для себя рынок — нормально занять активную позицию. Предоставлять скидки, снижать цены, если нужно — демпинговать и говорить о себе везде, где можно. При этом, что реально стоит за рекламной кампанией, вы сможете узнать, только позвонив в агентство и пообщавшись с ними. Скорее всего люди не выкинут деньги на ветер и не будут рекламировать себя, не имея за душой ничего. Но может быть и так, что опытных специалистов и большого объема предложений в компании не окажется. Это уж кому как повезло.
             Одним из важных моментов для обращения в то или иное столичное агентство недвижимости является рекомендация лица, совершившего с его помощью какую-то сделку. Чаще всего такая схема работает и дает неплохие результаты. В то же время мне приходилось беседовать с клиентами одной и той же компании, одни из которых были очень довольны результатами сотрудничества, а другие высказывали диаметрально противоположное мнение. Причина заключается в том, что в первом случае на продажу была выставлена хорошая квартира, которая и была моментально продана по реальной цене. Во втором случае шла альтернативная сделка, и вместо небольшой квартирки в «шумном центре» хозяева хотели приобрести две отдельные жилплощади, находящиеся так же не на периферии города. Как результат, сделка тянулась около года, и за это время устали все: и хозяева, и агенты.

          Услуги, предоставляемые агентствами недвижимости
           Агентства недвижимости нужны для того, чтобы облегчить участь клиентов при проведении сделок с недвижимостью. Отдельные из них имеют свою специализацию, к примеру, работают только на первичном рынке, другие специализируются на вторичных сделках, третьи работают с коммерческой недвижимостью, четвертые охватывают практически весь спектр рынка недвижимости. В конечном счете они оказывают тот объем услуг, который необходим для того, чтобы сделка совершилась, а клиент остался довольным ее результатом.
          В агентство недвижимости можно обратиться, когда необходимо осуществить:

• подбор варианта;
• поиск продавца квартиры;
• поиск покупателя квартиры;
• проверку юридической чистоты квартиры;
• сбор документов, в том числе получение разрешения органов опеки и попечительства для проведения сделки;
• прием (передачу) аванса за продаваемую (покупаемую) квартиру;
• оформление договора купли-продажи;
• при желании клиента нотариально удостоверить договор;
• организацию расчета между клиентами, в том числе аренду банковских ячеек;
• получить гарантию на выполненные работы.

            Денежный вопрос
            Опыт работы столичного рынка недвижимости показывает, что за одни и те же услуги компании берут различные комиссионные. Как правило, вилка составляет от 4 до 8% стоимости квартиры. К примеру, намереваясь выставить на продажу двухкомнатную квартиру, чтобы в альтернативном порядке приобрести другую жилплощадь, мои знакомые обратились сразу в несколько столичных агентств недвижимости. В каждом агентстве им предложили свои условия. Разница в комиссионных была очень большой. При этом, так сказать, в средних компаниях соглашались провести сделку за меньшее вознаграждение, чем в крупных, а лидерами по высоте вознаграждения и вовсе оказались небольшие агентства недвижимости, не имеющие филиалов.
            Детальное изучение условий компаний дало неожиданный результат. Оказалось, что очевидные преимущества на деле превращаются в головную боль, так как риэлторов из «выгодной» средней компании совсем не волновал вопрос взаиморасчета (продавец и покупатель должны были договариваться самостоятельно), что, согласитесь, очень рискованно. К тому же там отсутствовало такое понятие, как гарантийный срок по сделке, и никто не обмолвился о ее страховании. В крупной же компании обстоятельно объяснили каждый шаг агента, предупредили, что сделка будет застрахована и при возникновении «недоразумений» все тяготы их решений лягут на специалистов компании, при этом клиент ни в коем случае не пострадает. Высокие комиссионные в небольшом агентстве недвижимости также взяты не с потолка. Это объясняется тем, что ему сложно заполучить многочисленных клиентов (некому ими заниматься), а чтобы компании выжить, приходится брать адекватные ситуации платежи.
           В конечном счете клиент сам принимает решение, какое соотношение цены и качества является для него оптимальным. К тому же никто не станет оспаривать крылатое выражение, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Платить приходится за все. Правда, платежи бывают разными, в одних случаях рассчитываться приходится деньгами, в других — здоровьем, раскаянием, разочарованием и даже потерей жилплощади.

Источник информации: Газета "Квадратный метр"

Постоянный адрес материала - Сезам, откройся, или Как выбрать агентство недвижимости