Проект Федерального закона О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации

Тип информации: Нормативный акт
Дата: 20.05.2013
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Ипотека

            Статья 1
Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2001, № 46, ст. 4308; 2002, № 7, ст. 629; № 52, ст. 5135; 2004, № 6, ст. 406; № 27, ст. 2711; № 45, ст. 4377; 2005, № 1, ст. 40, 42; 2006, № 52, ст. 5498; 2007, № 27, ст. 3213; № 50, ст. 6237; 2008, № 52, ст. 6219; 2009, № 1, ст. 14; № 29, ст. 3603; 2010, № 25, ст. 3070; 2011, № 27, ст. 3879, 3880) следующие изменения:
1) статью 31 изложить в следующей редакции:
«Статья 31.    Страхование заложенного имущества. Ипотечное страхование.
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.
2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
4. В соответствии с условиями договора об ипотеке или договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, заемщик, являющийся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (ипотечное страхование заемщика).
По договору ипотечного страхования заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель. При передаче залогодержателем, являющимся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, своих прав по договору об ипотеке и обеспеченному обязательству (передаче прав по закладной), права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору (новому владельцу закладной) в полном объеме.
Страховым случаем по договору ипотечного страхования заемщика является неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или в части, повлекшее за собой невозможность удовлетворения залогодержателем обеспеченных ипотекой требований при обращении взыскания на заложенное имущество в связи с недостаточностью вырученных от реализации заложенного имущества денежных средств либо недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества.
5.  Залогодержатель, являющийся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточности стоимости заложенного имущества (ипотечное страхование кредитора).
По договору ипотечного страхования кредитора выгодоприобретателем является страхователь. При передаче залогодержателем, являющимся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, своих прав по договору об ипотеке и обеспеченному обязательству (передаче прав по закладной) права и обязанности страхователя переходят к новому залогодержателю и кредитору (к новому владельцу закладной) в полном объеме.
Страховым случаем по договору ипотечного страхования кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества, для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в связи с обращением взыскания на заложенное имущество при условии, что основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неуплата или несвоевременная уплата должником суммы долга полностью или в части.
6. Страховая сумма по договору ипотечного страхования (заемщика или кредитора) не может быть меньше 10 процентов от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора ипотечного страхования.
По договору ипотечного страхования (заемщика или кредитора) залогодержателю возмещаются основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству и причитающиеся залогодержателю проценты за пользование кредитом (заемными средствами).
Договор ипотечного страхования (заемщика или кредитора) может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70 процентов от стоимости заложенного имущества.
Первоначальный страховой взнос по договору ипотечного страхования (заемщика или кредитора) не может быть менее 50 процентов от суммы страховой премии. При отказе страхователя от договора ипотечного страхования уплаченная страховщику премия не подлежит возврату.
В случае если при наступлении страхового случая действуют как договор ипотечного страхования заемщика, так и договор ипотечного страхования кредитора и размер убытков, подлежащих возмещению по этим договорам страхования, меньше размера ответственности всех страховщиков, каждый из страховщиков отвечает в размере, пропорциональном отношению размера его ответственности к размеру ответственности всех страховщиков.
2) пункт 5 статьи 61 изложить в следующей редакции:
«5. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю-физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком-физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленного для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика по кредитному договору (договору займа) прекращаются в случае, если вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований залогодержателя по кредитному договору (договору займа) с даты получения залогодержателем страховой выплаты по договору ипотечного страхования (заемщика или кредитора)».
            Статья 2
Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340) следующие изменения:
1) пункт 481 статьи 217 изложить в следующей редакции:
«481) доходы заемщика (правопреемника заемщика) в виде суммы задолженности по кредитному договору (договору займа), начисленным процентам и признанным судом штрафным санкциям, пеням, погашаемой кредитором-выгодоприобретателем за счет страхового возмещения по заключенным заемщиком договорам страхования на случай смерти или наступления инвалидности заемщика, а также по заключенным заемщиком договорам страхования имущества, являющегося обеспечением обязательств заемщика (залогом), а также по договору ипотечного страхования заемщика в пределах суммы задолженности заемщика по заемным (кредитным) средствам, начисленным процентам и признанным судом штрафным санкциям, пеням;»;
2) пункт 2 статьи 291 дополнить подпунктом 203 следующего содержания:
«203) суммы страховых взносов по договорам ипотечного страхования кредитора, предусмотренным пунктом 5 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;».
Статья 3
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2014 года, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода.
Президент
Российской Федерации

 
            ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту Федерального закона  «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

Законопроект разработан во исполнение Государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2012 г. № 2227-р, пунктов 3 и 5 Комплекса мер по снижению рисков кредитных организаций при выдаче ипотечных кредитов, утвержденного поручением Правительства Российской Федерации от 1 августа 2012 г. № ИШ-П13-5132, а также с целью реализации государственной жилищной политики в области повышения доступности ипотечных кредитов для граждан за счет введения в систему ипотечного жилищного кредитования механизмов страхования ответственности заемщика от риска неисполнения им требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, а также финансового риска кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству от возникновения убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо стоимости заложенного имущества, оставленного за собой.
Законопроект, в первую очередь, способствует решению сформулированных в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (далее – Указ № 600) задач по снижению показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту по отношению к индексу потребительских цен и по увеличению количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов.
В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р, ипотечное страхование названо одним из основных инструментов обеспечения доступности ипотечных кредитов для граждан.
Законопроект призван решить важную социальную задачу, связанную со снижением размера потерь при обращении взыскания. В настоящее время заемщик, лишившийся в результате обращения взыскания заложенного имущества, зачастую не имеет средств для погашения остатка долга, что создает высокий уровень социальной напряженности. Уточняемые в законопроекте механизмы позволяют как кредитору, так и заемщику создать необходимый уровень дополнительной финансовой защиты.
Одновременно законопроект способствует формированию устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки. О необходимости совершенствовать законодательство Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах с целью увеличения допустимого соотношения кредита к залогу в случае наличия ипотечного страхования указано в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.
В рамках законопроекта предлагается обеспечить кредиторам возможность перераспределения кредитных рисков посредством осуществления ипотечного страхования путем страхования финансовых рисков, связанных с возникновением убытков, которые могут возникнуть у залогодержателя при невозможности удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в связи с недостаточностью денежных средств, вырученных в результате обращения взыскания на заложенное имущество, что в свою очередь обеспечит создание условий, способствующих финансовой стабильности рынка ипотечного жилищного кредитования в целом.
Законопроектом предлагается внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) следующие изменения:
ввести возможность страхования ответственности заемщиком, не являющимся залогодателем;
предусмотреть возможность страхования ответственности заемщика по договору займа, а не только кредита;
исключить требование о необходимости уплаты страховой премии сразу за весь срок действия договора страхования при осуществлении страхования ответственности заемщика по кредитному договору / договору займа;
предусмотреть право кредитора-залогодержателя осуществить страхование финансового риска возникновения убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества при обращении взыскания на указанное имущество либо с недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества, для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований;
определить страховой случай по договору ипотечного страхования кредитора;
определить минимальный размер страховой суммы при осуществлении ипотечного страхования в размере 10 процентов от суммы обеспеченного ипотекой обязательства.
С целью исключения возможности необоснованного обогащения кредитора в условиях наличия на момент обращения взыскания на объект залога как договора страхования ответственности заемщика, так и договора страхования финансового риска кредитора, законопроектом вводится норма, предусматривающая ответственность каждого из страховщиков в размере, пропорциональном отношению размера его ответственности к размеру ответственности всех страховщиков.
Статья 2 законопроекта вносит изменения в часть 2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), предусматривающие отнесение страховых взносов кредитора по договору страхования финансового риска кредитора к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу в целях налога на прибыль, а также позволяющие исключить из доходов страховое возмещение, полученное по договору страхования финансового риска кредитора при наступлении страхового случая.
Отсутствие налоговых стимулов для кредиторов ведет к повышению расходов заемщиков и росту процентных ставок, что не отвечает поставленной в Указе № 600 задаче по снижению среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту. Кредитор, решивший воспользоваться механизмами страхования финансового риска, предусмотренного пунктом 5 статьи 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», будет вынужден оплачивать её из чистой прибыли и стремиться компенсировать данные расходы с учетом налогообложения за счет заемщика.
При страховании финансовых рисков кредитор страхует свои убытки и данное страхование не связано с извлечением им дополнительного дохода: это затраты банка, связанные с минимизацией им кредитного риска. Отнесение страховой премии на расходы кредитора призвано сократить его издержки по обслуживанию своей деятельности.  
Исключение из доходов страхового возмещения, полученного по договору страхования финансового риска кредитора, позволит устранить двойное налогообложение кредитора, поскольку в соответствии с «методом начисления» необходимая база для налогообложения уже была сформирована в процессе срока жизни кредита.
Для физических лиц – заемщиков в настоящий момент положения НК РФ предусматривают освобождение от обложения налогом доходов в виде суммы задолженности по кредитному договору, начисленным процентам и признанным судом штрафным санкциям, пеням, погашаемым кредитором-выгодоприобретателем за счет страхового возмещения по заключенным заемщиком договорам страхования на случай смерти или наступления инвалидности заемщика, а также по договорам страхования имущества, являющегося обеспечением обязательств заемщика (залогом) (ст. 217 НК РФ).
Таким образом, дополнение ст. 217 НК РФ указанием на договоры страхования ответственности заемщика позволит создать одинаковый налоговый режим при осуществлении страховой выплаты по всем видам договоров страхования, заключаемым при ипотечном кредитовании.
В связи с изложенным, законопроектом вносится изменение в пункт 2 статьи 291 НК РФ, которая дополняется пунктом 20.3), устанавливающим включение в состав расходов банка расходы на страхование, предусмотренное пунктом 5 статьи 31 Закона об ипотеке, а также изменение в пункт 481 статьи 217 НК РФ, дополняющее перечень доходов, не подлежащих налогообложению, указанием на договоры страхования ответственности заемщика.
15:53 20.05.2013

Источник информации: Рестко Холдинг

Постоянный адрес материала - Проект Федерального закона О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации