24.06.2008 - Городской ипотечный банк ищет покупателя с опытом в банковском бизнесе

Глава Городского ипотечного банка (ГИБ) Николай Шитов прогнозирует рост цен на недвижимость и ставок по ипотеке. В этих условиях ГИБ, ныне на 100% принадлежащий Morgan Stanley, надеется найти нового владельца. О том, кто может стать партнером ГИБа, банкир рассказал обозревателю Екатерине Гуркиной.

B&FM: Ведутся ли сейчас переговоры о продаже Городского ипотечного банка?

НИКОЛАЙ ШИТОВ: Скорее мы ищем стратегического партнера, который бы придал дополнительную динамику бизнесу банка. И в этом смысле переговоры уже ведутся. Конкретное решение о продаже контрольного или иного пакета акций пока не принято, сейчас мы разговариваем с потенциальными инвесторами, пытаясь определить, какой формат сотрудничества наиболее выгоден для нашего банка. Не секрет, что наш нынешний владелец Morgan Stanley имеет огромный опыт в сделках по секьюритизации. Сейчас, в момент кризиса на рынке ценных бумаг, в частности на рынке секьюритизации, мы заинтересованы пригласить в качестве партнера организацию, которая имела бы опыт в банковском ритейле. Мы генерируем очень качественные активы, и для диверсификации каналов их размещения нам важен приход нового инвестора, в том числе в капитал банка. Переговоры ведутся с крупными западными и российскими финансовыми компаниями, в основном с коммерческими банками. В случае заключения соглашения с одним из них не исключено, что мы будем расширять продуктовую линейку, в частности за счет коммерческой ипотеки, кредитных карт, кредитования малого и среднего бизнеса. Поэтому в рамках переговоров смотрим на опыт работы компании в этих сегментах, возможность финансирования, экспертизу новых для нас направлений бизнеса. От того, удастся ли нам найти партнера, будет зависеть и бизнес-модель банка.

В&:FM На каких условиях акционер готов продать банк?

НШ: Мы не ставим цель продаться с максимальным мультипликатором. Главная задача — найти партнера, с которым можно было бы дальше строить бизнес и вне зависимости от ситуации на мировых рынках развиваться так же динамично. В 2007 году кредитный портфель банка вырос более чем на 100%. Для нас важно сохранять такую динамику в дальнейшем.

В&FM: Каков текущий портфель Городского ипотечного банка, сколько планируете выдать кредитов в 2008 году?

НШ: Кредитный портфель сейчас составляет около $600 млн. Планы на текущий год связаны не столько с агрессивным наращиванием объема портфеля (мы собираемся выдать, как и в прошлом году, около $500 млн), сколько с увеличением рентабельности бизнеса. По итогам года планируем нарастить объемы чистой прибыли. В 2007-м она составила примерно $13 млн (311 млн руб.). Наша стратегия — прибыльный рост.

В&FM: Отдельные банки сейчас понижают ставки по ипотеке, мотивируя это удешевлением фондирования. Действительно ли ресурсы стали дешевле?

НШ: Скорее всего, эти банки немного лукавят. Я полагаю, что до конца года стоимость фондирования будет расти. Один из признаков — недавнее повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ. Ставки Банка России являются объективными индикаторами.

В&FM: Вы работаете с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)?

НШ: В 2003 году мы заключили с агентством рамочное соглашение, однако на практике АИЖК не рефинансирует кредиты Городского ипотечного банка.

В&FM: Как долго будут расти ставки по ипотечным кредитам, есть ли у этого роста потолок?

НШ: Вспомните, во время нефтяного кризиса в США ставки выросли до 20–25%, при этом рынок продолжал существовать. В России ставки могут увеличиваться или уменьшаться, поэтому они и называются рыночными ставками. Надо всегда сравнивать уровень ставок по ипотеке и темп роста цен на недвижимость. В США ставка сейчас составляет в среднем 7% годовых, при этом недвижимость ежегодно падает в цене. У нас ставка может составлять 15%, в то время как, по прогнозам экспертов, российская недвижимость в 2008 году может подорожать на 30–80%. Таким образом, покупая квартиру под 15%, заемщик ежегодно увеличивает свои инвестиции на 15–65%.

В&FM: Как развивается сеть дистрибуции банка?

НШ: Наиболее успешные регионы мы начали преобразовывать в универсальные единицы. Например, в Санкт-Петербурге открываем филиал, в Екатеринбурге, Уфе и нескольких других регионах делаем полномасштабные опера-ционно-кассовые офисы. Сейчас внимательно присматриваемся еще к восьми регионам, где планируем до конца года открыть несколько точек в различных форматах.

В&FM: Как изменились условия ипотеки вашего банка за период кризиса?

НШ: Первоначальный взнос в среднем по портфелю увеличился. Сейчас среднее соотношение кредита к залогу составляет 59%, раньше этот показатель был около 63%. Качество кредитного портфеля возросло, усилилась диверсификация по регионам: если раньше мы работали в 12 регионах, то сейчас — в 24, при этом только 25% объема выдач приходится на Москву и область, остальное — на регионы. Увеличилась доля рублевых кредитов, которая сейчас составляет более 50%. Для нас это позитивный фактор: ведь рублевые заемщики избавлены от валютных рисков.

В&FM: Ваш банк выдает ипотеку в рублях и долларах, не планируете ли пополнить список экзотическими валютами?

НШ: Доллар понятен и удобен для российского кредитора, ведь во многих крупных компаниях зарплата привязана к курсу американской валюты. Я еще ни разу не видел клиента, у которого в контракте доход привязан к курсу швейцарского франка или японской иены. Выдавая кредит в редкой валюте, банк передает валютный риск заемщику, который не является профессиональным участником рынка. И если курс франка или иены резко вырастет, заемщик неожиданно для себя может столкнуться с ситуацией, когда не сможет выплачивать кредит. Мы анализируем возможность кредитования в других валютах, но здесь очень важно заключение риск-менеджеров. С сентября 2007 года мы ввели новый принцип в риск-менеджменте — так называемый risk-based pricing. Теперь ценообразование кредитных продуктов основано на факторе риска. В линейке банка появились 84 вариации ипотечного продукта, где процентная ставка и соотношение кредита к залогу определяются очень многими факторами риска. Чем меньше соотношение кредита к залогу, тем меньше процентная ставка.

В&FM: Сохраняется ли негативное отношение инвесторов к ипотечным ценным бумагам?

НШ: В последние месяцы произошло несколько сделок по секьюритизации с российскими банками: Собинбанком, «КИТ финансом». Западные хедж-фонды вновь начали выкупать ипотеку в больших объемах. Судя по этим косвенным признакам, низшую точку кризиса ипотечный рынок уже прошел. Но мне кажется, что российским участникам рынка следует сосредоточиться на внутренних проблемах. Необходимо отстроить внутренний рынок секьюритизации ипотечных ценных бумаг, создать благоприятный режим и мотивацию для местных институциональных инвесторов, в первую очередь страховщиков и государственных пенсионных фондов, чтобы они начали покупать ипотечные бумаги российских банков. Возможно, даже ввести для них налоговые каникулы, чтобы реально приучить их к этим бумагам. Все это нужно сделать для того, чтобы на российский рынок пришли длинные рублевые ресурсы, которых сейчас нет. Ведь Россия — единственная страна в мире, которая начала отстраивать рынок секьюритизации со сделок на внешних рынках. Из 24 сделок по секьюрити-зации почти все проводились с участием западных инвесторов, только в последнее время такие сделки начали проводиться внутри России.

В&FM: Вы планируете выход на рынок внутренней секьюритизации?

НШ: Сейчас банк очень активно работает с несколькими партнерами, анализируя возможность крупной сделки по секьюритизации ипотеки внутри страны. Объем пока не определен, важно, чтобы у местных инвесторов появился аппетит и на рынок пришли длинные рублевые деньги.

В&FM: Как можно заинтересовать таких инвесторов на практике?

НШ: Основным критерием здесь является качество выставленного на продажу ипотечного пула. Думаю, необходимо ввести жесткие критерии исходя из структуры предназначенного для секьюритизации ипотечного портфеля. Например, разрешить государственным пенсионным фондам инвестировать в ипотечные ценные бумаги в том случае, если старший, самый надежный транш сделки имеет рейтинг не ниже странового. Пока этот вопрос не будет решен, ипотечные банки ликвидности не получат.

Постоянный адрес материала - Городской ипотечный банк ищет покупателя с опытом в банковском бизнесе