17.06.2008 - Спрос на курортно-рекреационную недвижимость в России удовлетворен только на 20%

Одним из самых перспективных для развития сегментов недвижимости в России эксперты считают курортно-рекреационную инфраструктуру. По их мнению, объем отечественного рынка отдыха и развлечений отстает от западного в три раза. Инвестиции в его освоение в ближайшие пять лет составят около $4 млрд. Рынок курортно-рекреационной недвижимости в России развит достаточно слабо. Последние 15 лет он практически не развивался, констатируют опрошенные эксперты. Существующий сегодня спрос на курортно-рекреационные услуги покрывается за счет объектов, построенных еще в советское время. По оценкам консалтинговой компании Blackwood, сегодня спрос удовлетворен на 35–40% в дорогом сегменте и на 20–25% — в массовом. «В настоящее время рынок рекреационной недвижимости представлен преимущественно санаториями и пансионатами советских времен, где уровень сервиса не соответствует уровню цен»,— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Недельный отдых в Подмосковье оказывается дороже путевки на многие зарубежные курорты, поэтому россияне предпочитают отдыхать за границей.

Наиболее перспективными зонами для курортно-рекреационного девелопмента являются Черноморское побережье, Кавказские Минеральные Воды и Алтай. Большим потенциалом обладают Калининградская и Ленинградская области (Светлогорск, Выборг, Сестрорецк, Ладожское озеро), побережье Байкала (Ольхон, Листвянка), горнолыжные курорты Кавказа (Домбай, Теберда, Цей).

Тем не менее в ближайшее время объем вну треннего туризма может вырасти в три-четыре раза, считает руководитель департамента консал тинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. Для этого имеются как природно-климатические ресурсы, так и эко номические предпосылки. «Рынок рекреацион ной недвижимости в своем развитии отставал от других сегментов коммерческой недвижимо сти из-за более долгих сроков реализации проек тов, окупаемости (более десяти лет) и низкой доходности (менее 10% годовых),— объясняет Ольга Широкова.— Усилившаяся конкуренция и снижение доходности в сфере офисной и торго вой недвижимости пробудили у девелоперов интерес к курортным проектам». Развитие уникальных природных территорий России будет приносить государству и частным компаниям не менее 10–12% годовых, уверены эксперты Blackwood. По их оценкам, в ближайшие пять лет в этот сегмент может быть вложено до $4 млрд. Некоторые крупные девелоперы уже осваивают курортные регионы. В первую очередь приморские. Среди пионеров курортно-рекреационного девелопмента эксперты выделяют компании AFI Development, «Базэл», Mirax Group, «Открытые инвестиции», «Газпром», «Баркли», «Знак», ИФД «Капиталъ», «Синара», «МТ девелопмент». «Их проекты в основном подразумевают строительство резиденций, предназначенных на продажу, и гостиниц, как правило, высокого класса, с развитой инфраструктурой оздоровительного, развлекательного и делового плана»,— объясняет старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. По ее словам, для привлечения отдыхающих в курортно-рекреационные комплексы девелоперы создают гольф-поля, марины (причалы для яхт), горнолыжную инфраструктуру. Девелоперская активность наблюдается как на российском рынке (Черноморское побережье, Кавказские Минеральные Воды, Алтай, Московская, Калининградская и Ленинградская области), так и на зарубежных курортах (Турция, Австрия, Чехия, Черногория, Сирия). Корпорация Mirax Group объявила о создании международной гостиничной сети в центрах зарубежного туризма, в том числе в Греции и Тунисе. Столичный девелопер уже реализует проекты в Камбодже (бутик-отель Mirax Resort), Турции (пятизвездный Sungate Port Royal), Черногории (гостинично-жилой комплекс Astra Montenegro) и Великобритании (многофункционе). В течение двух лет Mirax Group инвестирует в пятизвездные отели не менее $500 млн. Компания «РИгрупп» намерена создать международную сеть luxury-отелей S Club, которая к 2013 году будет насчитывать около 30 гостиниц. «РИгрупп» уже приобрела в Куршевеле два отеля — Crystal и Alpes Hotel Du Pralong. «А в России сеть S Club будет представлена двумя подмосковными проектами — S Сlub Сорочаны и S Сlub Сергиев Посад»,— рассказал B&FM генеральный директор «РИгрупп» Дмитрий Котляренко. Под российским брэндом Heliopark уже работают несколько отелей на немецком курорте Баден-Баден.

Выход российских девелоперов за рубеж во многом обусловлен более благоприятным инвестиционным климатом. «Стоимость строительства в этих странах дешевле, а также короче этапы и прозрачнее процедуры подготовки к строительству»,— говорит директор департамента коммерческой недвижимости компании Mayfair Properties Сергей Волочков. Диверсифицируя за рубежом портфель проектов, российский девелопер приобретает необходимый опыт курортно-рекреационного бизнеса, добавляет Ольга Широкова.

В России же, по словам Константина Ковалева, пляжный туризм может развиваться на побережьях Черного и Азовского морей, в Краснодарском крае. Для развития горнолыжного туризма прекрасные возможности есть в Красной Поляне, на Домбае, в Приэльбрусье, Белокурихе, Лаго-Наки, Шерегеше, Листвянке, Подмосковье и других местах. Потенциалом для лечебно-оздоровительного туризма обладают Кавказские Минеральные Воды, Анапа, Подмосковье, Бело-куриха, Карачи, Калининград. Для развития культурно-познавательного туризма подходят Новгород, Валдай, Кижи, Калининград, маршрут «Золотое кольцо», направление Москва—Санкт-Петербург. «Кроме того, в каждом регионе существуют локальные зоны с особенными природными, лечебными характеристиками, где может быть успешным рекреационный проект»,— резюмирует Ковалев. По его мнению, наиболее перспективными для развития рекреационной недвижимости являются регионы, удовлетворяющие четырем критериям: мультиформатность (наличие потенциала для нескольких видов туризма), федеральное значение, соответствие стадии развития рынка и наличие базы для развития на следующих этапах.

Аналитические исследования Blackwood показали, что наиболее перспективными зонами для курортно-рекреационного девелопмента являются Черноморское побережье, Кавказские Минеральные Воды и Алтай. Большим потенциалом обладают Калининградская и Ленинградская области (Светлогорск, Выборг, Сестрорецк, Ладожское озеро), побережье Байкала (Ольхон, Листвянка), горнолыжные курорты Кавказа (Домбай, Теберда, Цей) и ряд других рекреационных зон: Селигер, Карелия, курорты регионального значения.

Основной проблемой при реализации курортно-рекреационных проектов для девелопе-ров является необходимость комплексного освоения территорий, говорит Сергей Волочков. Без го -сударственного участия невозможно решить вопрос создания инфраструктуры. Для привлечения инвестиций в развитие курортно-рекреа-цион ного потенциала России федеральные власти создали семь особых экономических зон туристско-рекреационного типа (ТРЗ): «Новая Анапа» (Краснодарский край), «Гранд спа Юца» (Ставропольский край), «Бирюзовая Катунь» (Алтайский край), «Алтайская долина» (Республика Алтай), «Куршская коса» (Калининградская область) и две ТРЗ на побережье озера Байкал в Иркутской области и Республике Бурятия. Бюджетные средства будут направлены на строительство автодорог, объектов энерго- и водоснабжения, а также природоохранных объектов. Экономика курортно-рекреационного проекта строится на гостиничной и развлекательной составляющих. «Половину доходов приносит продажа номеров, остальное — за счет дополнительных услуг: питания, развлечений, проката, организации конференций»,— говорит Марина Смирнова. Удвоить оборот турецкого отеля Sungate Port Royal ($100 млн в 2008 году) член совета директоров Mirax Group Максим Темников планирует за счет продажи дополнительных услуг, таких как аренда Ferrari, вертолета, и круглогодичной работы отеля, обеспечив ему санаторную и деловую (конференции) инфраструктуру. По словам Марины Смирновой, из-за выраженной сезонности спроса рентабельность курортных проектов ниже обычных городских. Залог успеха курортно-рекреационного проекта в России заключается в сбалансированности и всесе-зонности работы создаваемого курорта, уверен генеральный директор компании «МТ девелоп-мент» Александр Тимофеев. Эта компания строит в 1,5 км от Москвы по Киевскому шоссе крупнейший в Европе и первый в России крытый круглогодичный курортный центр «Фристайл парк». «Доходность аналогичного курортного комплекса, если он не будет всесезонным, меньше на 70%»,— говорит Александр Тимофеев.

Постоянный адрес материала - Спрос на курортно-рекреационную недвижимость в России удовлетворен только на 20%