28.05.2008 - Девелоперы обращают внимание на подмосковные хозяйства

С уменьшением количества пригодной под застройку земли в Подмосковье сельскохозяйственные земли становятся все более привлекательным объектом для инвестиций. Но время колоссальных прибылей и масштабных скупок уже в прошлом. На подмосковном рынке сегодня имеется дефицит земельных участков для реализации девелоперских проектов. Земель с разрешениями на строительство практически не осталось. Сейчас девелоперы все большее внимание обращают на сельхозземли, объем которых в Московской области, по данным Олега Акатова, аналитика компании «Русские инвесторы», составляет чуть более 1 млн га. В такой ситуации они, естественно, имеют наибольший потенциал. «Сегодня только на западе Московской области около 150 тыс. га интересных земель, которые могли бы быть застроены. И это наверняка будущее рынка»,— рассуждает Алексей Тонконогов, начальник отдела развития холдинга «МДК-групп».

Трудности перевода

Земли сельхозназначения — актив привлекательный, однако отсутствие продуманного законодательства по регулированию вопросов собственности, купли-продажи и аренды ставит определенные барьеры для их освоения. Сейчас процедура перевода сельхозземель в категорию земель поселения очень затратная и требует много времени, усилий и средств. Поэтому цены на земли под индивидуальное жилищное строительство и промышленное использование высоки. Даже сменить вид разрешенного использования под дачное строительство очень долго и трудоемко. «Проблемы с этим возрастают по такому принципу: чем ближе к Москве, тем дольше и сложнее»,— рассказывает Илья Терентьев, генеральный директор компании «Земер».

Кроме того, как говорят эксперты, практически все земли Московской области в свое время были либо захвачены рейдерами, либо приобретены частными структурами посредством скупки акционерных долей в колхозах. От того, каким образом это было сделано, в какие сроки и насколько прозрачно, зависит привлекательность земель. В Подмосковье имеется масса участков, которые не могут быть переведены в другую категорию и к которым не может быть применена процедура изменения вида разрешенного использования. Чтобы избежать проблем, потенциальному инвестору или девелоперу надо знать закон Московской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указаны ограничения по операциям с землей.

Но власти понимают, что Москва должна расширяться, а значит, ей потребуются новые площади под застройку. Поэтому так или иначе сельхозземли в Подмосковье, во всяком случае, в ближнем и среднем, будут частично застраиваться. Главный вопрос, который должен быть решен,— упрощение процедуры перевода земель из одной категории в другую или полная ее отмена. Так, в 2007 году уже пытались упростить застройку загородного жилья: был принят закон №232, который позволял присоединять к существующим населенным пунктам территорию под застройку с автоматическим ее переводом в земли поселений. То есть фактически происходила смена границ населенного пункта. Некоторые девелоперы успели воспользоваться этим новшеством. Правда, разрешение действовало всего год.

Президент Дмитрий Медведев обозначил курс на упрощение и ускорение застройки, как многоэтажной, так и малоэтажной. В конце года будет создан фонд перераспределения земель под застройку. Не исключено, что для строительства будут отдавать и сельхозземли. Уже давно ходят разговоры о полной отмене процедуры перевода и выделении земли под строительство только согласно генеральному плану развития территории, который сейчас принимается по каждому субъекту РФ. В дальнейшем конкретный план развития территорий будет иметь каждый район. Таким образом, в документе будут четко обозначены те территории, которые можно застраивать. «Вопрос в том, упростят ли процедуру перевода земли из одной категории в другую или вообще отменят перевод, и тогда территории можно будет застраивать по генплану. Но однозначно строительство будет вестись в будущем именно на сельхозземле независимо от того, будет она переводиться или нет»,— резюмирует Тонконогов.

Крупные игроки

95% земли в Подмосковье находится в собственности частных лиц. Естественно, владеть такими активами выгодно. Большая часть земель сельскохозяйственного назначения уже скуплена, и потенциальным покупателям не приходится рассчитывать на первичный рынок. «У всех крупнейших компаний есть частичка подмосковной земли. Пока идет чистая спекуляция, но в дальнейшем так или иначе на сель-хозземлях будут реализовываться девелоперские проекты»,— комментирует Терентьев. Такими землями владеют Coalco, «Опин», группа «Абсолют», «Промсвязьнедвижимость», корпорация «Знак» и другие лендлорды.

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании «Миэль — новостройки», обращает внимание на то, что имена владельцев сельхозземель не всегда известны. Это ведет к ряду проблем, например к трудностям в оценке того или иного участка. Более того, часто приобретением еще свободных земель занимаются компании, для которых девелопмент является непрофильным бизнесом. В силу отсутствия специальных знаний, а также мотивации они пока не заявляют о своих планах по развитию того или иного участка. Кроме того, инвестированием в сельхоззем-ли занимаются и многие рейдерские компании, которые скупают их, а потом перепродают. Есть компании, которые ориентированы на сельское хозяйство и для этого приобретают огромные площади, например группа «Черкизово». Правда, потом, как правило, часть земель перепродается под застройку. По мнению профессиональных операторов земельного рынка, в последнее время количество покупателей сельхозугодий возросло: примерно 30% от общего числа. При этом в 2006– 2007 годах такие земли как выгодную покупку готовы были рассматривать всего около 15% покупателей.

Выгода налицо

Для инвестора выгоднее приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод в иную категорию. Доходность в этом случае, по мнению Акатова, может достигать 500%. Максим Лещев, генеральный директор компании «Геодевелопмент», более консервативен в оценках: «С точки зрения инвестиций сельхозземли однозначно имеют весомый потенциал. Приобретая земельный участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, мы имеем возможность заработать около 100% в годовом исчислении». Однако процедура перевода сталкивается со многими административными барьерами и требует очень большого количества времени и материальных затрат. Стоимость перевода варьируется от $500 до $1,5 тыс. за сотку. При этом в районах, близких к Москве, стоимость как самой земли, так и ее перевода значительно выше. У молодых и неопытных компаний эта процедура может вызвать серьезные сложности, при отсутствии достаточных административных ресурсов более выгодным может оказаться обращение в специализированные агентства. Инвестиционная привлекательность сельхоз-земель обусловлена не только возможностью перевода в другую категорию и продажи в новом статусе, но и их естественным удорожанием. С 2004 года стоимость сотки земли сельхозназначения в Подмосковье, по данным Акатова, увеличилась более чем на 200%, с $400 до $1250 за сотку. В 2007 году земля подорожала на 30% по сравнению с 2006-м. Земли под застройку демонстрируют более привлекательную динамику и увеличиваются в цене на 35–110% в зависимости от их места расположения. Как отмечают многие эксперты, ежегодно стоимость земель в Подмосковье растет на 40%, и это в первую очередь зависит не от статуса земельного участка, а от его удаленности.

Тем не менее, по мнению Лещева, самый привлекательный для инвестиций в сельхозземли период уже прошел: «Стоимость земли зачастую не предполагает возможности получения достойной прибыли, превышающей 100% годовых, как это было в 2004–2007 годах». Кроме того, многие и потенциальные, и существующие держатели сельхозземель опасаются увеличения налогов и очередного земельного передела. Но тем, кто правильно оформил документы, бояться нечего: земля будет стабильно расти в цене.

Постоянный адрес материала - Девелоперы обращают внимание на подмосковные хозяйства