08.04.2008 - В Москве и области работают в основном одни и те же застройщики

Московская область хотя и конкурирует со столицей за покупателей, окончательной альтернативой ей не становится. О ситуации на первичном рынке московского региона «Ведомости» беседуют с Андреем Блажко, директором по стратегическому развитию «Сити — XXI век». — «Сити — XXI век» строит на границе Москвы и области. Это случайность — площадки такие достались — либо осознанная стратегия?

— В Москве мы специально не ищем площадки рядом с МКАД. А вот со стороны области — да, это результат осознанных действий.

Область можно разделить на две части: ближняя и дальняя. Чем дальше от столицы, тем больше города завязаны на себя. Нас интересует ближнее Подмосковье. Люди, которые здесь живут, ориентированы на Москву.

— Подмосковье оттягивает из Москвы платежеспособных покупателей. Обратный процесс будет?

— Его не будет. В Москве тяжело с земельными участками, территории, которые годятся под застройку, связаны с большими обременениями. Если речь идет о квартальной застройке, то это два варианта: реновация промзон с рекультивацией земель, что стоит очень серьезных денег, либо переселение. Но в Московской области плохо с коммуникациями — часто очень хорошие участки земли не могут быть использованы для строительства жилья из-за отсутствия инфраструктуры. Если подмосковные власти смогут решить проблемы — с энергоснабжением, обеспечением водой и канализацией, то строить будут больше.

— Для кого строить?

— Например, у нас в Видном 50% покупателей — москвичи. Эта цифра стабильна начиная с 2005 г. Думаю, что аналогичная статистика и у других застройщиков. Вторая по численности группа покупателей — жители Подмосковья. В первую очередь местные, но их с течением времени становится меньше (спрос удовлетворяется); затем те, кто живет в более удаленных от МКАД городах и перебирается поближе к столице.

— Когда вы начинали строить в Видном, вы ощущали конкуренцию?

— Первая зона конкуренции — сам город Видное и его местные застройщики. Вторая зона — города, находящиеся на аналогичном удалении от Москвы. Здесь мы боремся за тех покупателей, которым не принципиально, в какую сторону от столицы ехать — в Химки или в Видное.

— Почем 1 кв. м продаете?

— Начиная от $2400. Наши покупатели — от 30 до 50 лет, семейные, с детьми. Для 85% из них ключевым фактором является вопрос бюджета: в московские квартиры со своими деньгами они не вписываются. Поэтому готовы жить в Видном. Самая малочисленная группа покупателей — приезжие из других регионов, например с Севера.

— Кроме Видного, где еще в Подмосковье будете строить?

— В Люберцах, Красногорске — здесь проект начнем в следующем году.

— В Люберцах МГСН заявил огромный проект — на 40 000 жителей.

— В любом городе есть места, которые считаются хорошими и не очень. МГСН начат большой проект на бывших люберецких полях аэрации. А «Сити — XXI век» будет строить при въезде в город, на границе с московским районом Жулебино.

— В Подмосковье вопрос престижности места играет большую роль?

— Для местных жителей — да. А они обеспечивают около 40% продаж. В хороший район они будут готовы поехать из любой части города.

— Разница в цене между местами престижными и не очень велика?

— Сейчас она уменьшается благодаря московским покупателям, которые частенько не в курсе того, что где считается престижным.

— Какая ситуация с ценами в Подмосковье? В Москве они снова растут из-за застройщиков, которые придерживают объекты.

— Московские тенденции повторяются и в области. Я бы не сказал, что застройщики что-то придерживают — но так как везде работают одни и те же крупные компании, то они не допускают смещения спроса в какой-то один сегмент. Могу привести пример: в прошлом году мы искали квартиры под переселение. В сентябре было можно их найти — в готовых домах с бюджетной отделкой, а к декабрю они закончились. И сейчас на рынке тоже ничего нет.

— И куда все делось?

— Все раскупили.

— Все говорят, что платежеспособный спрос иссяк.

— Он неиссякаем. Это нормальная ситуация баланса спроса и предложения.

— Мне она не кажется нормальной.

— В прошлом году в Москве цены практически стояли. В реальном денежном выражении квартиры даже дешевели из-за снижения курса доллара и рублевой инфляции в 12%. Но пошла нестабильность на международных рынках. И, когда стало понятно, что это надолго, многие стали вынимать средства с фондового рынка и перекладывать их в недвижимость — консервативный и прозрачный инвестпродукт. Инвестиционных покупок на рынке жилья стало больше — квартир, соответственно, меньше.

— А сколько инвестиционных покупателей на рынке Подмосковья?

— По нашему объекту в Видном — около 3%. В основном берут для себя и для детей или родителей. Но и в наших московских объектах примерно такое же соотношение.

Постоянный адрес материала - В Москве и области работают в основном одни и те же застройщики