27.02.2008 - Какие цели преследуют риэлтеры, публикуя собственную аналитику

Исследуя данные о московской жилой недвижимости, следует учитывать, что, как правило, они не дают полной картины состояния рынка. Многие компании, публикующие свои отчеты о стоимости столичного жилья, руководствуются исключительно сведениями о собственных продажах. Единой системы подсчета не существует, поэтому и покупателям, и девелоперам следует либо нанимать собственных аналитиков, либо внимательно анализировать публикуемые данные. О рынке московской жилой недвижимости любому наблюдателю приходится судить исходя из совокупности данных. Практика показывает, что доверять сведениям какой-то одной компании нельзя. Все дело — в несовершенной системе подсчета, и этот факт признают даже представители компаний, ведущих еженедельный мониторинг столичного жилья. Отсутствие общей методики приводит к тому, что порой данные от разных компаний сильно различаются. К примеру, по данным корпорации «Миэль», в январе этого года средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Москвы выросла на рекордные 5%, составив $5737 за 1 кв. м, тогда как по данным компании МИАН, рост цен в сравнении с декабрем 2007 года был зафиксирован на уровне 3,6% (1 кв. м, по оценкам этой компании, в среднем стоил $5110). Таким образом, разница в оценке составила около $600. «Данные разнятся прежде всего из-за того, что у каждой компании существует своя база данных, в основном формирующая выборку для анализа, а также критерии отнесения объектов к классам недвижимости, то есть собственная классификация. Сегодня общей базы по совершенным сделкам нет»,— уверена Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties. И другие аналитики подобные отличия объясняют несовершенными методами оценки. «Во-первых, разные данные получаются от отсутствия единых методов и критериев оценки. До сих пор идут споры о классификации жилья. Так и неясно, по каким параметрам оценивать эконом- или бизнес-класс. Да и вообще само название „эконом-класс” в Москве уже звучит абсурдно. Необходимо помнить, что у игроков разная степень осведомленности. Отсюда и различия в оценках»,— говорит аналитик компании «Комстрин» Олег Борисенко. Разная осведомленность на деле объясняется достаточно просто. Даже крупные риэлтерские компании относительно стоимости московского жилья делают выводы, исходя только из собственной статистики. По мнению гендиректора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, на рынке нет четкой формулировки тех или иных понятий: «Кто-то объем рынка принимает за оборот, таким образом оценивая объем продаж. Другие аналитики выводят показатели по структуре рынка, оценивая количество выставленных на продажу объектов. То же самое и с ценовой ситуацией. К примеру, можно принимать за единицу среднюю цену по дому, в то же время за единицу можно брать стоимость квартиры. Кроме того, в настоящее время на рынке не существует общепризнанной классификации объектов».

Все это приводит к искажению данных, характеризующих состояние рынка. «Крупные риэлтерские компании при расчете показателей рынка могут использовать собственную базу данных продаваемых объектов. От этого в их статистике имеются определенные неточности, поскольку это не весь рынок»,— полагает гендиректор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колоколь-ников. При этом даже ведущие аналитики крупных риэлтерских компаний признают — их данные далеко не всегда позволяют адекватно судить о состоянии рынка. «В базе данных, например, вторичного рынка жилья, где каждая квартира экспонируется в отдельности, присутствуют еще и ошибки ввода — человеческий фактор. Оператор при вводе, например цены квартиры, может случайно добавить лишний ноль или, наоборот, сократить цифру на ноль. И получится не $4 тыс. за 1 кв. м, а $400. Но таких цен на рынке нет»,— объясняет директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков.

Правда, «очистку» данных от подобных статистических погрешностей, как правило, никто не проводит. Однако базы данных, по которым аналитики делают выводы относительно состояния рынка в целом, нередко бывают искажены и по другим причинам. «Довольно часто в них оказываются подмосковные квартиры, данные по которым портят статистику. Например, если речь идет об объекте в 15 минутах езды от „Выхино” или „Речного вокзала”. Совершенно очевидно, что это в большей степени не московские квартиры. Хотя в случае с „Выхино” это может быть Жулебино (Москва) или Люберцы. Но далеко не все составители баз данных или аналитики такие объекты из выборки исключают, зачастую это просто невозможно»,— констатирует Денис Колокольников.

Поэтому крупные девелоперские компании предпочитают доверять собственным исследованиям. «При анализе жилой городской и загородной недвижимости мы основываемся на собственных уникальных базах данных, которые обновляются ежемесячно и содержат всю необходимую информацию. На основе анализа имеющихся данных мы составляем собственное представление о рынке столичной жилой недвижимости. Причина такого подхода заключается в том, что мы не можем полностью доверять данным какой-либо компании и утверждать, что полученные цифры соответствуют действительности»,— поясняет директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Есть и более резкие суждения. «Данные по агентствам в компании изучаются, однако эта информация является для нас вторичной. Мы лишь принимаем к сведению то, что хотят донести до нас агентства»,— констатирует руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» Елена Калинина.

Причины подобной подозрительности лежат на поверхности. Весной-летом прошлого года некоторые риэлтеры стимулировали покупательский спрос посредством определенной «корректировки» аналитических данных о рынке. По сведениям, отчеты нескольких риэлтерских компаний в период стагнации цен на столичном рынке жилья намеренно завышались на 1–1,5% ежемесячно ради повышения покупательского спроса. Однако на деле подобные методы результатов не принесли.

Постоянный адрес материала - Какие цели преследуют риэлтеры, публикуя собственную аналитику