20.02.2008 - Строители не успевают за клерками и торговцами

В этом году в Москве будет представлен целый ряд новых объектов в сегменте офисной и торговой недвижимости. Однако, как уверяют аналитики, дефицит подобных площадей сохранится, и насыщения рынка в ближайшие год-два ожидать не стоит. В 2008 году, по данным компании Colliers International, объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов A и B должен составить 2 млн кв. м (класс A — 30%, класс B — 70%). В целом объем вводимых площадей в этом году превысит прошлогодний приблизительно в 1,4 раза. При этом 2007 год аналитики называли рекордным с точки зрения объемов строительства. Ввод торговых площадей тоже будет масштабным: до конца года запланировано открытие 24 торговых центров общей площадью более 1,7 млн кв. м. Такие планы могут вызвать ощущение скорого возможного насыщения рынка коммерческой недвижимости, где в настоящее время спрос пока намного превышает предложение. На самом деле это не совсем так.

Уровень офисного дефицита

Ситуация на рынке офисной недвижимости в последние годы не меняется: низкий показатель вакантных площадей в зданиях классов A и B и все большее увеличение объемов заявляемого строительства. В 2007 году сохранялся устойчивый спрос на офисные помещения такого уровня. На конец прошлого года средневзвешенный показатель доли вакантных площадей составил 7,1% в зданиях класса A и 3,8% — класса B, дефицит которых является особенно острым.

В 2008 году ситуация с офисами принципиально не поменяется, а количество свободных площадей даже уменьшится. Аналитики Colliers International считают, что число вакантных площадей класса A вновь снизится до привычного для него в последние три года уровня (2–5%). В Jones Lang LaSalle допускают, что доля свободных офисных помещений к концу 2008 года составит 6,9%. Но и этот показатель по-прежнему весьма мал по сравнению с другими европейскими столицами.

По мнению регионального директора департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, о насыщении рынка можно будет говорить, когда снизится доля сделок предварительной аренды и продажи на рынке. Сейчас она составляет больше половины (на начало 2008 года — около 52%). Арендаторы стремятся заблаговременно найти для себя офис, и их не отпугивает тот факт, что здание может быть введено в эксплуатацию через достаточно большой промежуток времени. Ожидание порой достигает полгода и больше.

При этом ставки аренды, остающиеся высокими, подтверждают тот факт, что выходящие площади быстро, зачастую еще на стадии строительства будут поглощены рынком. В этом году рост средних базовых арендных ставок для офисных помещений классов A и B может составить 20%.

Но в более долгосрочной перспективе насыщение рынка и постепенное снижение ставок неизбежны. По мнению руководителя группы аналитики офисных помещений Jones Lang LaSalle Натальи Боронтовой, дефицит офисных площадей может быть ликвидирован к 2010 году благодаря большому объему проектов, ожидаемых к выходу на рынок. Если же выход на рынок ряда крупных объектов задержится, насыщение рынка будет происходить медленнее, и после 2010 года ставки аренды продолжат свой рост.

Место торговли

Торговых центров (ТЦ) тоже не хватает. По данным Colliers Inter national, обеспеченность торговыми площадями в Москве составляет 175 кв. м на 1 тыс. жителей. В крупных европейских городах этот показатель значительно выше: в Берлине — около 500 кв. м, в Лондоне — 300 кв. м. Вместе с тем опасность перенасыщения рынка торговыми центрами кажется участникам рынка более реальной. «Принимая во внимание растущую масштабность проектов и их количество, потребуется два-три года для того, чтобы удовлетворить спрос и достигнуть уровня европейских стран по количеству качественных площадей на 1 тыс. жителей»,— считает аналитик отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Екатерина Заволокина.

Тем не менее в 2008 году вероятность того, что количественный спрос будет удовлетворен, все еще невелика. При условии выхода на рынок всех запланированных ТЦ обеспеченность торговыми площадями в столице составит более 250 кв. м на 1 тыс. жителей, что уже сравнимо с европейскими показателями. «Однако мы ожидаем, что, как и в предыдущие годы, открытие всех заявленных проектов в срок маловероятно и часть проектов будет введена не по графику, в последующие годы»,— полагает региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

Но, как считают консультанты, даже если в нынешнем году Москва догонит европейские страны по количеству торговых площадей, это еще не означает насыщения рынка. «Говорить, что в ближайшие годы наступит насыщение, преждевременно, так как помимо роста предложения на рынке наблюдаются увеличение и перепрофилирование покупательского спроса»,— подытоживает Гасиев.

В течение двух-трех лет на рынок выйдет несколько крупномасштабных проектов, таких как «Ривер молл» (общая площадь — 250 тыс. кв. м), «Золотой Вавилон Ростокино» (241 тыс. кв. м), Mall of Russia (180 тыс. кв. м), «Тверская молл» (113 тыс. кв. м), ТЦ на площади Павелецкого вокзала (113 тыс. кв. м); появятся и другие не менее масштабные ТРЦ. Когда эти амбициозные проекты будут реализованы, начнется следующий этап развития рынка. Динамика выхода на рынок новых ТЦ снизится, а выгодное расположение и удачный набор арендаторов в долгосрочной перспективе не смогут служить единственными гарантами успешности проектов. Высокий уровень конкуренции будет способствовать созданию неординарных концепций, разработанных с участием международных консультантов и архитекторов; на рынке появятся новые для Москвы форматы торговых центров. На первый план выйдут такие факторы, как профессиональное управление и продвижение ТЦ. Тогда же можно будет говорить о постепенном снижении ставок аренды, вызванном наличием на рынке большого количества качественных предложений. Как полагают эксперты Cushman & Wake field Styles & Riabokobylko, падения ставок можно ожидать уже в 2009 году: по подсчетам, она снизится до среднего уровня $2 тыс. за 1 кв. м (по сравнению с прогнозируемой стоимостью на 2008 год $2150) в торговой галерее в центре города.

В ближайшем же будущем, по крайней мере в 2008 году, арендные ставки продолжат расти.

Постоянный адрес материала - Строители не успевают за клерками и торговцами